Zaradi vse globlje pokojninske luknje in neugodnih demografskih trendov je vse bolj jasno, da si upokojenci v prihodnje ne bodo mogli obetati niti sedanjih, že tako nizkih pokojnin. V vse ožjem naboru možnih rešitev se zato v osnutku nove koalicijske pogodbe kot alternativna možnost za izboljšanje finančnega položaja starostnikov omenjajo tudi tako imenovane obratne hipoteke.
Obratna hipoteka, ki jo poznajo predvsem anglosaški trgi, najbolj je razvita v ZDA in Veliki Britaniji, pred leti pa so jo začeli promovirati tudi v Nemčiji in nekaterih drugih evropskih državah, omogoča, da lahko starejši lastnik nepremičnine (spodnja meja starosti se običajno giblje od 62 do 65 let) za nepremičnino, ki ni obremenjena in v kateri sam tudi biva, najame posojilo. Posojila kreditojemalcu ni treba odplačevati in lahko v stanovanju ostane do konca življenja, po njegovi smrti pa banka nepremičnino proda in si iz kupnine poplača kredit. Morebitni presežek se izplača dedičem, če dolg presega posojilo, pa dedičem razlike ni treba doplačati. V nekaterih ureditvah lahko dediči posojilo tudi prevzamejo in postanejo lastniki.
Posojilo lahko banke izplačajo v enkratnem znesku ali pa v večkratnih mesečnih oziroma letnih zneskih (rentah). Višina kredita je odvisna od starosti interesenta in obrestne mere, znaša pa praviloma od 15 do 35 odstotkov vrednosti nepremičnine. Za razliko od navadne hipoteke, kjer se višina terjatve zaradi odplačevanja zmanjšuje, se pri obratni hipoteki zavarovana terjatev vseskozi povečuje (od tod tudi ime obratna hipoteka). Obrestna mera je praviloma fiksna in znaša od tri do sedem odstotkov – za razliko od doživljenjske rente iz dodatnega pokojninskega zavarovanja je pri obratni hipoteki pri višji obrestni meri renta za posameznika torej nižja.
Slovenci smo sužnji svojih otrok
David Bogataj iz Evropske pravne fakultete je prepričan, da bi lahko nepremičnine predstavljale četrti steber zagotavljanja socialne varnosti v Sloveniji, saj je v zasebni lasti več kot 90 odstotkov celotnega stanovanjskega sklada (v Nemčiji na primer le 42 odstotkov). Od tega imajo posamezniki, stari 60 let ali več, najmanj 40 odstotkov celotne vrednosti teh nepremičnin ali približno 47 milijard evrov – v povprečju torej približno 140.000 evrov na starostnika. Ob tem pa po podatkih Statističnega urada RS (Surs) živi samih v prevelikih stanovanjih in večinoma s skromnimi pokojninami kar 63.000 žensk, starih vsaj 65 let.
»Lastništvo stanovanjskih nepremičnin je največje bogastvo slovenskih državljanov in je zato pomemben vir za zagotavljanje varne starosti. Ta steber je za Slovenijo še toliko pomembnejši, ker imajo današnji upokojenci zanemarljivo malo sredstev v poklicnih pokojninskih skladih,« pravi Bogataj. Po njegovem mnenju je ta sistem primeren zlasti zato, ker starostniki ob vse nižjih pokojninah nepremičnine vse teže vzdržujejo, še dodatno breme pa bo zanje predstavljala uvedba nepremičninskega davka. Ob tem dodaja, da bi uvedba obratnih hipotek oživila nepremičninski trg.
Kljub izjemno visokemu neizkoriščenemu kapitalu in dejstvu, da pomeni vzdrževanje velikih nepremičnin za mnoge starostnike z nizkimi dohodki hudo breme, pa številni poznavalci menijo, da se obratna hipoteka pri nas ne bo prijela. »Za Slovence je značilno, da so tradicionalno zelo navezani na svojo nepremičnino in jo želijo zapustiti svojim potomcem, zato bi bilo po tovrstnem produktu po naših ocenah zelo malo povpraševanja. Ta možnost je priljubljena zlasti v ZDA, kjer je mentaliteta ljudi glede lastništva nepremičnin in finančne preskrbe svojega potomstva drugačna kot pri nas,« ocenjujejo v Zavarovalnici Triglav.
Tomaž Banovec, dolgoletni direktor statističnega urada, zdaj pa vodja projekta AOBIS (alternativne oblike bivanja seniorjev) v Zvezi društev upokojencev Slovenije, pravi, da smo Slovenci »grozljivo zasvojeni z lastnino«. »Nenormalno je da so starostniki v svoji štirisobni ladji raje lačni, kot da bi kaj storili zase,« ugotavlja Banovec, ki ne razume, zakaj bi morali biti starostniki varuhi premoženja in sužnji svojih otrok. »Na stanovanje je treba gledati kot na enega od stebrov za varno starost. Že pri 50 ali 55 letih bi morali začeti razmišljati, kako bomo preživeli na stara leta.«
Stanovanju so se v desetih letih odpovedali le štirje
V slovenski miselnosti zakoreninjeno prepričanje, da je nujno ob smrti dedičem zapustiti nekaj vrednega, se je pokazalo zlasti ob uveljavitvi zakona o socialnovarstvenih prejemkih. Veliko število dotedanjih prejemnikov se je varstvenemu dodatku in državni pokojnini odpovedalo, saj dediči v nasprotnem primeru ne bi mogli več prosto razpolagati z njihovimi nepremičninami.
Da so takšni produkti za Slovence nezanimivi, kažejo tudi izkušnje tako imenovanega rentnega odkupa, ki ga od leta 2004 v sodelovanju z Zavarovalnico Triglav izvaja Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (JSS MOL). Možnost, da sklad odkupi stanovanje stranke, stare vsaj 65 let, slednja pa še naprej biva v njem in ob tem prejema doživljenjsko mesečno rento, so namreč v desetih letih delovanja izkoristile le štiri stranke. Aleš Tomažin, podsekretar za stanovanjske zadeve na JSS MOL, razloge za slab odziv vidi zlasti v odporu do izgube lastnine ter v nezaupanju, da bosta sklad in zavarovalnica izpolnila svoje obveznosti.
Nizka renta
Čeprav pri obratni hipoteki lastništvo ostane, pa so njen glavni problem razmeroma nizke rente, na katere po Bogatajevih besedah vpliva previsoka obrestna mera. Pomanjkljivost vseh do sedaj v svetu uvedenih produktov na temelju obratnih hipotek je tudi v tem, da so vezane na posamezno nepremičnino in ne na življenjsko dobo lastnika.
Nad morebitno novostjo niso navdušene niti slovenske finančne institucije. V Zavarovalci Triglav pravijo, da gre pri obratni hipoteki za precej kompleksen produkt, ki je zlasti pri manjšem obsegu posla povezan z visokimi stroški (cenitev nepremičnine, stroški notarskih storitev in vpisa v zemljiško knjigo...). Problem predstavlja tudi še vedno prisoten kreditni krč. Za širitev ponudbe bi namreč banke morale imeti bolj stabilne dolgoročne vire sredstev. Sicer pa bi uveljavitev tega instituta zahtevala tudi korenite spremembe zakonodaje – med drugim zakona o bančništvu, stvarnopravnega zakonika, zakonika o dedovanju in zakona o zemljiški knjigi.
Bogataj kljub sedanjim oviram verjame, da bo ta produkt v prihodnosti postal vse bolj zanimiv. V okviru Evropskega aktuarskega združenja se zavzema za bolj fleksibilne oblike obratne hipoteke in nove institucije, povezane z Evropsko centralno banko (ECB), prek katere bi lahko znižali obrestno mero in s tem zvišali prejemke.
