Ta davek je po besedah finančnega ministra Uroša Čuferja temelj programa stabilnosti, s katerim se je Slovenija v Bruslju zaobljubila, kako bo v prihodnje mašila proračunsko luknjo. Plana B za primer, če nepremičninski zakon v državnem zboru pogori, nima, zato ne preseneča, na kako čudaški način se loteva njegovega sprejemanja – po računovodsko in kot branjevka na tržnici. Celjski župan Bojan Šrot je zato vladino potrditev predloga zakona o davku na nepremičnine pospremil z besedami: »Imam občutek, kot da smo v kaki srednjeveški državi: ko je šel cesar na vojno in ko mu je zmanjkalo denarja, je poslal dacarje po deželi. Vzemite, kjer je še kaj vzeti, jim je naložil.«
Kot branjevke na tržnici
V državnem proračunu potrebujemo 233 milijonov evrov (pozneje znižano na 205 milijonov), uvedimo nepremičninski davek, je bilo vladino prvo računovodsko vodilo iz maja letos. Ko je bilo izhodišče znano, se je začela trnova pot določanja davčnih stopenj za posamezne kategorije nepremičnin. Vlada Alenke Bratušek to počne po sistemu, kakršnega je v preteklosti država uporabljala pri izplačevanju državnih pomoči zaradi naravnih nesreč – aktivirali so fizike, ki so toliko časa spreminjali formulo za izračun državne pomoči, dokler niso prišli do zneska, ki ga je bila država pripravljena plačati. Dejanska škoda zaradi naravne nesreče je bila vedno drugotnega pomena.
Podobno se dogaja danes z nepremičninskim davkom in zdi se, kot da cel zakon stoji na uporabi excelovih programskih orodij. Vlada ve, koliko denarja potrebuje za mašitev proračunske luknje, in temu cilju prilagaja davčne stopnje, ne meneč se veliko, ali posamezna kategorija nepremičnine oziroma skupina zavezancev prenese tolikšno obdavčitev. Prav zato so predlogi davčnih stopenj v zadnjih tednih brezglavo skakali navzdol in navzgor. Vlada se vede kot branjevka, a je treba priznati, da so pravila igre na tržnicah vendarle malce bolj predvidljiva. Tam se ve, da pri barantanju vsaka stran nekoliko popusti, zato se ne more zgoditi, da bi cena – ko si kupec in prodajalec enkrat sežeta v roke – poskočila na izhodiščno vrednost. A točno to se dogaja na vladni nepremičninski tržnici.
V podkrepitev tej ugotovitvi nekaj primerov: v prvi verziji osnutka zakona o davku na nepremičnine je bila predvidena obdavčitev praznih stanovanjskih nepremičnin po 0,45-odstotni stopnji, v drugi so jo znižali na 0,15 odstotka (z utemeljitvijo, da so evidence teh stanovanj zelo slabe), v tretji povišali na 0,4 odstotka na nepremičnine, vredne do 500.000 evrov, oziroma na 7,5 odstotka za tiste najrazkošnejše.
Nadaljujmo s sakralnimi objekti: prvi predlog obdavčitve je bil 0,5 odstotka, drugi 0 odstotkov, tretji 0,1 odstotka, četrti 0,5, peti 0 odstotkov. Zelo razgibano pogajalsko dogajanje je bilo tudi pri varovalnih gozdovih in neplodnih zemljiščih, kot so denimo več kot dva tisoč metrov visoke skale. Vlada jih je najprej nameravala obdavčiti po 0,5 odstotka, potem jih je izvzela iz obdavčitve, si čez nekaj dni premislila in jim dodelila simbolično davčno stopnjo – 0,01 odstotka, jih kmalu zatem spet izvzela iz obdavčitve, pa znova vrnila na 0,01-odstotno davčno stopnjo. Po najnovejši verziji so ta zemljišča vendarle oproščena davka.
Razsute evidence
Ustavni pravnik dr. Lojze Ude poudarja, da tako zahtevnega zakona, kot je nepremičninski, ki zadene večino državljanov, ni mogoče sprejeti tako na hitro. »To, kako bliskovito se spreminjajo zakonski predlogi, kaže na brezglavo hitenje.« V prvi različici osnutka zakona o davku na nepremičnine je profesorja Udeta najbolj zmotilo omejevanje pravice do pritožbe, saj so pripravljalci hoteli, da bi pritožba pomenila le pobudo za spremembo podatkov v evidencah Geodetske uprave RS (Gurs) o množičnem vrednotenju nepremičnin. »To vrednotenje je ostalo na ravni evidentiranja, ne pa določanja vrednosti nepremičnine, zoper katero bi se lahko posameznik pritožil. Če je kaj obveznost državljana, je to gotovo plačevanje davka. In kakor hitro se odmeri neka obveznost, mora imeti po 25. členu ustave zavezanec pravno sredstvo. Ni dovolj le pobuda za popravek podatkov, novo vrednotenje bi pa upoštevali šele pri novem davku. To ne drži vode. Sodišča bodo lahko zasuta s tožbami,« ocenjuje Ude.
Ustavnopravni strokovnjak opozarja tudi na zelo slabe evidence nepremičnin, ki so »razsute« še iz prejšnje države. »Kar zadeva pravo, je to ena najhujših negativnih posledic prejšnjega sistema,« je prepričan. Zlasti vprašljive se mu zdijo evidence o različnih vodih (kanalizacija, plinovod, vodovod, daljnovod...), ki tečejo preko zemljišč. »Če me obdavčijo za neko nepremičnino, ki je hudo obremenjena s temi vodi, recimo da gre za stavbno zemljišče, pod katerim teče pomemben vod ali dva, je to zemljišče vredno mnogo manj, kot bi bilo, če bi bilo povsem prosto. In če tega niso že zdaj zajeli v metodologijo množičnega vrednotenja nepremičnin, mora imeti prizadeti pravico pritožbe. Tu bo zakon zanesljivo padel na ustavnem sodišču, če ne bo sprememb,« svari Lojze Ude.
Prav pomanjkljive evidence nepremičnin naj bi bile ena največjih groženj učinkovitemu pobiranju nepremičninskega davka in povod za morebitno množično vlaganje pritožb na odmero davka, ki ga napovedujejo nekateri. Gurs je ta teden precej znižal posplošeno tržno vrednost nepremičninam, iz česar dr. Ude sklepa: »S tem verjetno mislijo doseči tudi to, da se prizadeti ne bodo pritoževali.«
Nepremičninski strokovnjak Anton Kožar deli mnenje z njim, da Gursovi podatki o nepremičninah nikakor niso kot nezmotljiva papeževa dogma, in navede primer: »Vodna zemljišča v Sloveniji niso bila nikoli odmerjena in odkupljena. Imamo 600 kilometrov vodnih zemljišč prvega reda, ki so v zasebni lasti. Koliko bo tak človek plačal davka, ne bo pa se mogel pritožiti na vrednotenje?«
Mačka lovi lasten rep
Edo Pirkmajer, podpredsednik Združenja lastnikov nepremičnin, trdi, da je množično vrednotenje na osnovi posplošene tržne vrednosti premalo natančno. »To je lahko dovolj kakovostna podlaga za zakon o davku na nepremičnine, ne more pa biti izključni kriterij. Splošna metodologija vrednotenja namreč ne upošteva ekstremov, izjemnih lokacij in je v veliki meri odvisna od območja, na katerem je nepremičnina registrirana. Tudi kakovost nepremičnine in obremenjenost s pravnimi in stvarnimi primeri nista upoštevani. In zelo težko je na nezanesljivih podatkih graditi davčni sistem ter privzeti, da bi bili Gursovi podatki stoodstotno veljavni. Niso, saj ni popolnih podatkov o tem, kaj je javno dobro, kje so javne služnosti, kot so ceste, železnice... Podzemnega katastra sploh nimamo,« našteva Pirkmajer.
Tudi dr. Ivo Lavrač, predavatelj regionalne ekonomike na ljubljanski Ekonomski fakulteti, ugotavlja, da Slovenija zakon o davku na nepremičnine sprejema na podlagi slabih podatkov. »Edino na Gursu menijo, da so njihovi podatki dobri, vsi drugi mislimo, da so slabi. Ne glede na to pa ni rešitev, da zakona zaradi tega ne bi sprejeli. To bi bilo, kot da mačka lovi lasten rep. Pravimo, zaradi slabih podatkov ne moremo sprejeti nepremičninskega davka, in ker ni davka, so podatki slabi. To je treba presekati. Naj se davek sprejme in naj se v tem procesu evidence intenzivno izboljšujejo,« poziva Lavrač.
Dr. Vilma Milunovič, strokovnjakinja za finančna vprašanja lokalne samouprave, pa ugotavlja, da iz vrste določb osnutka zakona o davku na nepremičnine izhaja, da je treba urediti evidence nepremičnin in da vlada predvideva, da bodo prihodnje leto nekaj mesecev usklajevali baze podatkov. »To pove, da se država končno zaveda, da baze podatkov niso ustrezno urejene, zato ocenjujemo, da uvedba davka s 1. januarjem 2014 ni zrela niti izvedljiva. V občinah zagovarjamo, naj ostane sedanja ureditev, nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, da ne bi dražili davčnih zavezancev, dokler stvari ne bodo dodelane. Davki, ki te tako udarijo po glavi, niso šala!«
Bolj ko so v rabi, boljši so
Aleš Seliškar, ki po pooblastilu ministra vodi geodetsko upravo, kritikom odgovarja, da je kakovost podatkov o nepremičninah odvisna predvsem od lastnikov nepremičnin, ki bi morali Gursu sporočati, kakšno je dejansko stanje. »Podatki se izboljšujejo z uporabo, saj jih lastniki, žal, šele takrat vzamejo resno. Podatki o nepremičninah, ki so že bili uporabljeni pri dodeljevanju socialne pomoči, davku na nepremično premoženje večje vrednosti, pri upravljanju večstanovanjskih stavb, plačilu davka na promet z nepremičninami, so dobri. Kakovost drugih se bo izboljšala z večjo uporabo,« meni Seliškar. In potrjuje, da Gurs nima natančnih podatkov o tem, koliko površin zaseda javno dobro (občinske in državne ceste, daljnovodi, železnice, plinovodi in različni drugi vodi). Vendar obljublja, da jih bodo pridobili na podlagi podatkov, ki jih vodijo v zbirnem katastru gospodarske javne infrastrukture.
Nezasedene stanovanjske nepremičnine bodo obdavčene bolj od tistih, v katerih nekdo stalno živi. Ker zakon o davku na nepremičnine predpisuje posebno metodologijo določitve praznih stanovanj, ki zahteva posebno obdelavo, na Gursu nimajo podatka, koliko jih bo sodilo v to kategorijo po določilih nepremičninskega zakona. Po statističnem popisu iz leta 2011, ki temelji na geodetskih evidencah, naj bi bilo praznih stanovanj 175.000, a geodeti pravijo, da jih je okoli 90.000. Strokovnjaki za nepremičnine napovedujejo, da bo prav višja obdavčitev praznih stanovanj spodbudila največ izigravanja zakona.
»Če mi nekdo zagrozi, da bom plačal višji davek na nezasedeno stanovanje, se ve, kaj se zgodi. Ena od možnosti je, da se bodo ljudje fiktivno preselili v prazna stanovanja zaradi davčnih obvez, kar se je zaradi trikratnega povišanja nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč v posameznih občinah že dogajalo. V preteklosti smo iz tega razloga poselili Pokljuko, Koprivnik, Rakitno,« spomni Tomaž Banovec, nekdanji dolgoletni direktor državnega statističnega urada. Po nekaterih ocenah naj bi se zaradi višjega davka na nezasedena stanovanja preselilo okoli 30 odstotkov ljudi. »Volilno pravico bodo imeli drugje, pošto bodo dobivali drugam, glavarina bo šla drugi občini, spremenile se bodo vse statistike, ki temeljijo na registrih. Ključni problem pa je, da ne bo nihče vedel, ali vsaj ne dovolj natančno, kje ljudje v resnici živijo,« opozarja Banovec.
Po oceni Eda Pirkmajerja je višja obdavčitev praznih stanovanjskih nepremičnin populistična poteza, ki jo bo zlahka izigrati, zato od nje ne bo fiskalnega učinka, bo pa ljudi navajala na prikrivanje ter na navidezno bivanje in lastništvo. »Lastniki bodo nezasedena stanovanja podarili sorodnikom in jih tam prijavili. Lahko pa pride tudi do čudnih situacij. Tako bodo na primer otroci za starše, ki imajo na stanovanju užitek in niso več lastniki, plačevali davek za nezasedeno stanovanje. In nenadoma bodo na papirju vsa stanovanja zasedena. Poleg tega bodo tisti, ki stanovanja oddajajo na črno in ne plačujejo nobenega davka, ker ni nadzora nad tem, z veseljem plačali davek na prazno stanovanje, saj bo nižji od obdavčitve najemnin,« sklepa Pirkmajer.
Napovedim, da bo višja obdavčitev nezasedenih oziroma nerezidenčnih stanovanj povzročila selitve narodov, pritrjuje tudi pravnik Lojze Ude, a se mu zdi to naravno, saj želi vsak plačati kar najmanj davka. Zaradi novega nepremičninskega davka bo najverjetneje tudi sam spremenil stalni naslov bivališča: »Lani sem šel v pokoj, imam hiško v Bohinju, v zgornji dolini, mirno se lahko tam prijavim, saj sem tako in tako pol tedna gor. V Bohinju bom prijavljen jaz, v Ljubljani pa žena, in bosta obe zgradbi enako obdavčeni. To se mi ne zdi nobeno izigravanje zakona.«
Ivo Lavrač napoveduje še druge možne oblike iznajdljivosti, kako zmanjšati davčno breme. Glede na to, da je slovenska vlada sakralne objekte, v katerih poteka bogoslužje, zadnji trenutek izvzela iz obdavčitve, spomni na italijansko prakso: »Italija je zelo katoliška država. Cerkvene nepremičnine so obdavčene, razen če so sakralni objekti. In kaj se dogaja? Recimo, da ima cerkev hotel za komercialne namene, v njem zgradi kapelico in ne plača davka na hotel, ker je to sakralni objekt.«
Trgovcem se bo smejalo
Nad novim nepremičninskim zakonom najbolj bentijo občine, saj je bil zemljiški davek (v obliki nadomestila za uporabo stavnih zemljišč – NZUS) doslej izključno prihodek občin, po novem si ga bodo delile z državo v razmerju 50:50. Župan Bojan Šrot nam je pojasnil, da v celjski občini NZUS plačujejo vsi lastniki stavbnih zemljišč, tudi nezazidanih, če so komunalno opremljena. Na leto so z njim zbrali okoli 8,5 milijona evrov, kar je 15 odstotkov občinskega proračuna. »Ta denar smo namenjali za vzdrževanje komunalne infrastrukture, za zimsko službo, javno razsvetljavo, vzdrževanje cest,« našteva Šrot in doda, da bodo z nepremičninskim davkom sicer pobrali kak milijon evrov več, a ker bodo morali polovico denarja dati v Ljubljano in ker bo morala občina za nameček tudi sama plačati 1,5 milijona evrov davka za nepremičnine, ki so v njeni lasti, naj bi se jim prihodek z nepremičninskim davkom prepolovil v primerjavi z NZUS.
Šrot poudarja, da so občine z NZUS izvajale tudi prostorsko politiko. V celjski tako najnižje nadomestilo plačujejo tisti, ki opravljajo kakšno dejavnost v starem mestnem jedru, in industrija. »Za poslovni prostor v starem mestnem jedru, velik 130 kvadratnih metrov, za katerega se zdaj plačuje okoli 140 evrov nadomestila, bo nepremičninski davek znašal 1140 evrov. Veliki trgovski centri in dejavnosti s področja finančnih storitev so imeli v Celju najvišje nadomestilo, ker ga najlažje plačajo. Z uvedbo nepremičninskega davka pa se bo smejalo trgovcem, saj trgovski centri, ki so le malce večja skladišča, niso veliko vredni, zato bodo po novem plačevali manj,« napoveduje Šrot.
Celjska občina sodi med tiste, ki so z NZUS pobrale več, kot bodo z nepremičninskim davkom, zato so zadovoljne s triletnim prehodnim obdobjem, v katerem bo vsaka dobila le toliko nepremičninskega davka, kot je pobrala denarja z NZUS. Kdor je imel visoko nadomestilo, bo zato na boljšem. »To je preračunano na blaženje slabe volje,« takšno zakonsko rešitev komentira Šrot. Toda Edvard Mihalič, župan majhne prekmurske občine Rogašovci, ki šteje okoli 3500 duš, je nad tako rešitvijo ogorčen in ima za to dobre razloge.
Rogašovci so edina slovenska občina, ki nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč ne pobira in torej od nepremičninskega davka ne bo tri leta dobila niti centa, čeprav ga bodo njeni občani in tudi občina plačevali (okoli 340.000 evrov na leto). »Zelo smo jezni zaradi prehodnega obdobja. Večje občine so nas izigrale, zato bomo skušali preko poslancev doseči, da bi dobili vsaj polovičko plačanega davka,« tarna Mihalič. Zakaj pa niso pobirali nadomestila? »V osemdesetih letih prejšnjega stoletja se nam je število prebivalcev prepolovilo in želeli smo, da bi Goričko ostalo poseljeno. Poleg tega imamo dvesto družin, ki živijo samo od socialne pomoči, več kot dvesto občanom občina plačuje zdravstveno zavarovanje, več kot 12 odstotkov imamo Romov... Na leto bi lahko odmerili okoli 100.000 evrov nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč, a bi ga zaradi velike revščine lahko izterjali kvečjemu polovico, zato smo se nadomestilu zavestno odrekli.«
Ustavni pravnik Lojze Ude ocenjuje, da je triletno prehodno obdobje, v katerem bo vsaka občina dobila le toliko pobranega nepremičninskega davka, kot je doslej zbrala NZUS, krepko krivično. »Da bi se lažje razvijalo malo gospodarstvo, v neki občini nadomestila niso uvedli, zdaj pa ne dobi nič, čeprav bodo njeni občani davek plačali. Očitno so zmagale močne občine, ki so doslej veliko pobirale,« sklepa Ude in razmišlja, ali ni to tako krivično, da bi lahko govorili o neenakopravnem obravnavanju občin po 14. členu ustave.
