Razkošna vila Hilde Tovšak bi lahko dobila vrednost, ki ji pritiče

Ministrstvo za finance pripravlja nov zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin, h kateremu je pripombe prejelo od 45 predstavnikov državne uprave, z vseh treh občinskih združenj in posameznih občin ter 22 interesnih združenj. Zakon bo omogočil uvedbo davka na nepremičnine in prinesel tudi nove posplošene tržne vrednosti nepremičnin. Toda za koliko se bodo obstoječi izračuni geodetske uprave v registru nepremičnin spremenili, ne ve še nihče. To bo odvisno tako od gibanja cen nepremičnin na trgu in določitve novih vrednostnih območij oziroma con kot od sprememb modelov vrednotenja, ki bodo določeni v podzakonskih aktih.

V samem zakonu ministrstvo odpravlja predvsem ugotovljene neskladnosti z ustavo, zaradi katerih je ustavno sodišče pred dvema letoma prepovedalo uporabo posplošenih vrednosti za obdavčitev nepremičnin. Konkretno na višjo zakonodajno raven – iz podzakonskih aktov v zakon – prenašajo osnovna pravila in merila množičnega vrednotenja. Hiše in stanovanja bo geodetska uprava (Gurs) še naprej vrednotila na osnovi realiziranih prodaj na trgu. Tako bo ocenjevala tudi vrednost drugih vrst nepremičnin (poslovne prostore, zemljišča), če bo z njimi skupaj opravljenih najmanj tisoč prodaj v največ štirih letih. Preostalim nepremičninam bodo geodeti vrednost določili prek donosa, ocenjenih stroškov gradnje oziroma s kombinacijo več metod.

Nad temi osnovnimi principi vrednotenja bo po novem namesto vlade bedel državni zbor, kar naj bi prineslo višjo kakovost podatkov in preglednost sistema.

Uveljavljali bomo lahko »posebne okoliščine«

Predvsem pa bodo lastniki in občine po novem dobili možnost znižanja ali zvišanja vrednosti svoje nepremičnine, in sicer z uveljavljanjem posebnih okoliščin, ki jih zaradi njihove posebnosti ni primerno vključiti v modele množičnega vrednotenja. Med takšne okoliščine bodo recimo sodile posebej (ne)ugodna lokacija, nestandardna kakovost in poškodbe nepremičnine, uveljavljati pa jih bo najverjetneje mogoče le, če bodo posplošeno vrednost zvišale ali znižale za več kot 20 odstotkov.

»Vzemimo recimo hotel na Kaninu. Po ustavitvi tamkajšnje žičnice je njegova zasedenost drastično padla, in ker to ni bila posledica njihovega poslovanja oziroma odločitev menedžmenta, bi pri vrednotenju nepremičnine lahko uveljavljali posebno poslovno okoliščino. Ko se bo žičnica spet vrtela, pa bi to posebno okoliščino ukinili,« pojasnjuje direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin na Gursu Dušan Mitrović.

Tudi razvpita vila nekdanje direktorice Vegrada Hilde Tovšak v Mislinji, velika 185 kvadratnih metrov in po opisih zunaj in znotraj oblečena v marmor, ki jo je Gurs ocenil na zgolj 75.000 evrov, bi lahko dobila novo posplošeno vrednost. »Hiša stoji na manj zanimivi lokaciji, kjer ni visokih vrednosti hiš, zato je njena ocenjena vrednost tako nizka. Po novem pa bo mogoče upoštevati tudi izredno kakovost vgrajenih materialov, ekstravagantno zasnovo, bazen in druge dodatne objekte okoli hiše, ki bi njeno vrednost lahko dvignili za kakšnih 50.000 ali 60.000 evrov,« grobo ocenjuje Mitrović. A le, če bi tako hotel lastnik hiše, sosed kaj takega ne bo mogel zahtevati, je še opozoril.

V parlament še letos

Lastnik bo predlog za spremembo vrednosti skupaj z zahtevanimi dokazili vložil na geodetsko upravo, če bo z odločitvijo Gursa nezadovoljen, pa se bo lahko pritožil še na ministrstvo za okolje in prostor. Temu bo pri presoji ugovorov pomagala posebej za to ustanovljena strokovna komisija vrednotenja.

Končni predlog zakona namerava finančno ministrstvo oblikovati in ga v državni zbor poslati še letos.