Omejitve ob nakupu za številne kupce predstavljajo sredstva, zagotovo pa je treba temeljito premisliti, kaj dobite za svoj denar. Marsikdo ob nakupu rabljenega avtomobila preveri vso njegovo zgodovino, morebitne poškodbe in večja popravila ter druge podatke, ob nakupu hiše pa prepogosto sledimo samo vizualnemu pregledu in občutku, še energetske izkaznice ne pogledamo dobro. Vse to se lahko hitro maščuje in se bo novi lastnik srečal z nujnimi vzdrževalnimi in obnovitvenimi deli v večjem obsegu.
Te težave seveda spremljajo vse lastnike nepremičnin, od rednosti vzdrževanja in večjih ter manjših posegov v preteklosti pa je odvisno, kdaj bo kateri ukrep prišel na vrsto. Morate pa vedeti, da nobena hiša ne bo nespremenjena preživela tri ali štiri generacije, čeprav vsaj nekateri njeni deli ta čas preživijo brez težav. Ko pravim nekateri deli, mislim s tem predvsem na obodne zidove in kakovostno streho, ki so nekako tisti temelj, ki nosi glavna bremena, čeprav ob tem nikakor ne smemo pozabiti niti na kakovost temeljev. Če vam bo streha začela puščati, lahko pričakujete, da bo objekt v nekaj letih, kot bi rekli, šel rakom žvižgat.
Obnova montažne hiše
Zgodbe novih lastnikov starejših nepremičnin so zelo zanimive, če uporabimo ta izraz. Najprej se srečajo z zastarelim sistemom ogrevanja, neki lastnik je šele po nakupu presenečeno izvedel, da objekt ni priključen na kanalizacijo, in so ga potem pestile težave z greznico, da o dilemah ob zamenjavi oken niti ne govorimo. Številni so primeri, ko lastnik proda nepremičnino v mestu in kupi bistveno cenejšo hišo nekje na deželi, potem pa se sreča s težavami z obnovo. Naj v uvodu samo nekaj besed namenimo celoviti obnovi montažnih gradenj. Nekateri se odločijo za porušitev in novo gradnjo, je pa pri teh stavbah zelo zanimiv in uporaben sistem, ko se obdrži okvir hiše in streho, vse stene, izolacijo, stavbno pohištvo in ostalo pa se v celoti zamenja in na ta način lahko za relativno sprejemljiv denar dobite povsem novo montažno hišo, stara streha služi za zaščito ob gradnji, seveda pa jo je na koncu skoraj nujno tudi zamenjati.
Praktično vse skupaj, pri klasičnih ali montažnih gradnjah, izhaja iz celotne stavbe in je nemogoče podati univerzalen recept obnove. Praviloma je ob obnovi nujna celovita energetska sanacija objekta, prav tako pa morate razmišljati tudi o zunanji, se pravi bolj vizualni ali arhitekturni obnovi in o obnovi notranjosti, tudi v smislu razporeditve prostorov. Celovito obnovo moramo obravnavati skoraj kot novogradnjo, ki je tudi zato, ker ni treba plačati različnih prispevkov, cenovno ugodnejša od novogradnje, pri kateri kupimo vse od zemljišča naprej.
Stanovanjske stavbe iz različnih obdobij so različno grajene in nimajo enakih energijskih izhodišč niti kakovosti gradnje. Starejše stavbe imajo slabše toplotno zaščiten in nezrakotesen ovoj, slabše stavbno pohištvo, ogrevalne sisteme in ostalo. Pri novejših zgradbah so elementi ovoja zgradbe zasnovani pravilno, zaradi pomanjkljivosti pri gradnji in izdelavi pa prihaja do težav.
Tudi zato poglejmo značilnosti gradenj v preteklosti.
Pred letom 1920
Večstanovanjske stavbe pred letom 1920 imajo debele mešane kamnito-opečne zidove, debele od 38 do 65 cm, škatlasta okna, tudi ornamentirane in spomeniško zaščitene fasade, obokane kleti, lesene strope in visoke etažne višine. Toplotno zaščito se pri teh stavbah pogosto izvede z notranje strani, vgrajuje se posebej izdelana škatlasta okna z dodatno zasteklitvijo, sanira se toplotne mostove stikov notranjih sten z zunanjimi, nikakor ne smete pozabiti niti na izoliranje stropa kleti in seveda strehe ali v primeru, da je podstrešje hladno, stropa nad zadnjo etažo. Ob obnovi pa je nujno razmišljati tudi o statični sanaciji in protipotresni zaščiti ter seveda o zamenjavi celotne strehe z ostrešjem vred. Problem, ki se pri kamnitih hišah premalo izpostavlja, je prisotnost radona v kamnitih stenah. Sanacija je lahko dokaj zahtevna, je pa izvedljiva, zato nujno preverite prisotnost radona.
Gradnja do 1940
Stanovanjske zgradbe predvojnega obdobja do leta 1940 so ponavadi solidno grajene, so pa nemalokrat slabo vzdrževane. Imajo še vedno debele zidove, ponavadi iz polne opeke, debeline okoli 38 cm, z lesenimi, tramovnimi stropi in lesenimi škatlastimi okni. Strehe in podstrešja so praviloma neizolirani, če je podstrešje bivalno, pa je izolacija strehe daleč pod vsemi standardi. Pri teh stavbah preverite statiko, jih zaščitite s toplotno izolacijo z zunanje strani obodnih sten, nujna je izolacija stropa nad kletjo in zadnjega stropa, vgradnja izolacijskih oken, ob vsem tem pa ne smete nikoli pozabiti niti na prezračevanje, ki naj bo samodejno, z danes skoraj obvezno rekuperacijo. Streha? Praviloma celotna zamenjava.
Do 1970
Stavbe, zgrajene do sredine sedemdesetih let in tudi še nekoliko pozneje, so v veliki meri slabše grajene kot tiste pred drugo svetovno vojno. Razlogi so bili v pomanjkanju in varčevanju z gradbenimi materiali. Stene so stanjšane na 30 centimetrov, izolacijskih materialov ni, fasade so preproste. Večina zgradb je grajenih z modularno opeko, celo litega betona z nezadostno toplotno izolacijo, zidakov iz žlindre in elektrofiltrskega pepela. Tudi te stavbe potrebujejo temeljito gradbeno in energetsko sanacijo, zamenjavo stavbnega pohištva, celotnega ogrevalnega sistema, strehe so pogosto prekrite s zelo slabimi strešniki ali celo s salonitno kritino, kar je seveda treba zamenjati, ostrešje pa je včasih mogoče obdržati. Kljub vsemu je obnova teh stavb lahko finančno manj zahtevna, naj pa vas vseeno opozorimo, vsaj pri stavbah, grajenih iz žlindre ter elektrofilterskega pepela, da preverite vsebnost radona v prostorih in v primeru prisotnosti velikih vrednosti tega plina sanirate tudi to.
Sredi osemdesetih let so začeli veljati novi predpisi glede toplotnih izolacij, posebno pri večstanovanjskih stavbah. Zasebne hiše so bile še vedno grajene po univerzalnih načrtih, katerih cilj je bilo le pridobitev gradbenega dovoljenja. Zasebne hiše so bile grajene večinoma iz opeke, votlakov, toplotna izolacija je še vedno krepko pod standardi ali pa celo povsem neprimerna. Kot izolacijski material se je pogosto uporabljalo siporeks in porolit, številne so gradbene napake, stavbno pohištvo pa je bilo v tistih letih izjemno slabo, prav tako kritne. Energijski in gradbeni sanacijski ukrepi morajo pri takšnih stavbah temeljiti na zamenjavi neustreznega stavbnega pohištva, nemalokrat celotnih streh, ter seveda na dodatni toplotni izolaciji streh in stropov ter sanaciji večjih toplotnih mostov, zrakotesnosti, zvočni zaščiti in uvedbi prezračevanja z rekuperacijo. Gradnja v devetdesetih letih je bila zelo raznolika, temu poglavju pa bomo namenili več prostora v eni od naslednjih številk.
Naj pa poudarimo: pri nobeni obnovi ne pozabite niti na obnovo električnih in komunalnih vodov, ogrevalnih sistemov ter sistema za prezračevanje. Pri starejših stavbah to tako rekoč ni vprašljivo in se lastniki za to odločajo samoumevno, pri novejših pa je potrebna ocena stanja in vsaj delna posodobitev. Vsekakor se moramo obnov stavb, ne glede na starost, lotiti s pomočjo strokovnjakov z različnih področij, ne pozabite niti na funkcionalno preureditev notranjih prostorov in novo zunanjo ureditev.
