Z Zoranom Veleskim, direktorjem ljubljanske nepremičninske agencije Mreža nepremičnin, smo se med drugim pogovarjali o tem, kaj se bo v prihodnje dogajalo na trgu nepremičnin, kaj naj bi vseboval termin nadstandard in v kolikšni meri podražitev komunalnih prispevkov vpliva na končno ceno nepremičnine. Povišanje komunalnih prispevkov v našem glavnem mestu bo po mnenju nekaterih poznavalcev vlagatelje "izgnalo" v prijaznejše in cenejše občine.

Pred dnevi je bil posvet državnega sveta o mladih in stanovanjski problematiki. Pri nas skorajda 70 odstotkov mladih med 18. in 40. letom živi pri starših. Mnogi menijo, da je med drugim nujen premik iz lastniške v najemniško politiko. Se strinjate s tem?

Najprej bi bilo treba povečati fond lastniških najemnih stanovanj, tako na državni ravni kot po občinah. Že nekaj časa se govori, da se bo Stanovanjski sklad RS preoblikoval - pa se to ni zgodilo. Predvsem država bi morala poskrbeti za najemniško politiko in posledično za mlade, ki si želijo pridobiti stanovanje, pa tega žal ne morejo. Vedno se zelo radi primerjamo z Nemčijo ali Avstrijo. Slednja je denimo že leta 1950 začela gradnjo socialnih stanovanj, bodisi za mlade ali starejše. Zato se v tej državi ne soočajo s takšnimi težavami kot mi. Pri nas so najemnine glede na povprečno plačo zagotovo previsoke, zato se bo moralo na tem področju nekaj spremeniti.

Lahko bi rekli, da je bil pred štirimi, petimi "bum" stanovanjskih posojil. Zdaj so tako ljudje kot banke veliko bolj pazljivi pri najemu posojila…

Banke so, kot je znano, zaostrile pogoje za pridobitev posojila. Med drugim je treba imeti večji lastni delež sredstev za nakup nepremičnine, izposojeni denar - čeprav je trenutno obrestna mera euribor za pol odstotne točke nižja kot leta 2007 - je tudi veliko dražji, kot je bil nekoč. Večji je strah pred izgubo službe, mladi pa težko dobijo službo za nedoločen delovni čas. Zato se zdaj najema veliko manj kreditov za nakup lastnega doma kot pred leti.

Kriza - ne samo pri nas - traja že nekaj časa. Kako se kupci nepremičnin obnašajo, so postali bolj racionalni?

V krizi ima država prednostne cilje, kar pa gradnja najemniških nepremičnin očitno ni. Mogoče bi imeli drugačno sliko, če bi končno uvedli davke na tem področju, kot je davek na nepremičnine. Prepričan sem, da bi vsakdo, ki ima nepremično, v kateri ne prebiva nihče, premislil, kaj storiti z njo. Nekaj se tudi premika pri kaznih za oddajanje nepremičnine na črno… Davki sicer pomenijo višje cene, ampak ne glede na to bo vsakdo, ki je lastnik nepremičnine, to prodal ali pa začel oddajati. Kako do nižjih najemnin? Država bi jih morala subvencionirati.

Danes kupci niso tako navdušeni nad vsako nepremično, postali so bolj previdni. Tudi struktura kupcev se je spremenila. Kupujejo predvsem tisti, ki imajo kakšno nepremičnino že v lasti. Kupujejo predvsem večja in novejša stanovanja.

Cene se ne znižujejo tako, kot so nekateri napovedovali ali pa so si želeli, nekateri kupci čakajo, spet drugi so preplašeni. Tudi prodajalci niso v zavidljivem položaju...

Od leta 2002 do 2007 so cene rasle za več kot 10 odstotkov, kar je bilo nevzdržno. Naš nepremičninski trg je zelo specifičen. Domače banke narekujejo tempo delovanja investitorjev, država se ne vključuje. Če pa se, se z nenehnimi dokapitalizacijami državnih bančnih ustanov. Nekateri prodajalci so se odločili znižati cene, drugi ne. Veliko investitorjev je šlo v stečaj, nekateri bodo še šli. Naše banke žal niso imele kadrov, ki bi lahko poskrbeli tudi za tiste projekte, ki so obstali sredi gradnje. Pri nas bankam še zdaleč ni tako enostavno zaseči neko nepremičnino zaradi zakonov, ki jih imamo. Mnogo stečajev se je začelo lani ali letos in še trajajo, tako da smo šele na začetku prehajanja lastništva nepremičnin prezadolženih investitorjev na banke. To nas še čaka, saj stečajni postopki Vegrada, GPG in SCT ter drugih še potekajo.

V medijih se veliko govori in piše o tem, da nadstandardne nepremičnine sploh niso nadstandardne. Kako bi vi opisali nadstandard?

V zadnjih dveh letih kupci hočejo več za svoj denar. Lokacija je bistvenega pomena. Nato so tu materiali, arhitektura, ki lahko nato prinašajo nadstandard. Poleg lokacije je veliko odvisno od razporeditve prostorov, višine stropov, velikosti zunanjih površin, terase do količine stanovanj v nekem objektu, varovanja določenega objekta… Morate vedeti tudi, da so nove nepremičnine, ki so trenutno na trgu, začeli pripravljati celo pred petimi leti. To pa pomeni, da večina investitorjev ni razmišljala o nadstandardu, ki ga narekuje lokacija. Novi projekti, ki prihajajo, pa so že veliko bolj domišljeni. Primer: bistvena razlika je, ali bo neka nepremičnina v naselju s 300 stanovanji ali v manjšem objektu; ali pa navidezno nepomembne zadeva, na primer, ali bo nepremičnina imela strope visoke 2,5 metra ali 2,7 metra. V primeru višjih lahko ena etaža na objektu odpade, kar seveda za vlagatelja pomeni manjši zaslužek. Trenutno je veliko investicijskih zemljišč za večje količine stanovanj naprodaj, ker pa je cena kvadratnega metra zemljišča visoka, jih investitorji ne morejo prodati. Kot vemo, zemljišče ne sme predstavljati več kot petino končne cene investicije, vendar se je ta formula izračuna podrla že leta 2006, 2007. Lahko bi rekli, da "resnejši" nadstandard že prihaja.

Veliko se govori tudi o diferenciaciji cen starih in novih nepremičnin, vendar stara stanovanja še vedno držijo ceno…

Odstopanja so, pa ne samo med starimi in novimi stanovanji. Velike soseske imajo nižjo ceno, središča mest imajo spet svojo vrednost. Imamo tudi določene lokacije, ki niso v centru, pa držijo ceno, denimo Črnuška gmajna v Ljubljani. Gre za kakovost bivanja, kjer kupec v bližini svojega doma pričakuje naravo, obvoznico… Center glavnega mesta ni najbolj ustrezen za tipično družino, se pa veliko Slovencev pri nakupu stanovanja orientira glede na oddaljenost svoje službe, prostora v vrtcu…

Ljubljanski župan Zoran Janković se je odločil podražiti komunalni prispevek, ki je nujen pogoj za pridobitev gradbenega dovoljenja. Kaj ta podražitev prinaša?

Groba ocena: ta podražitev komunalnega prispevka bo prinesla tudi do 100 evrov višjo ceno za kvadratni meter. Druga težava je ta, da so predvsem domače banke izredno apatične pri novih projektih. V zadnjih dveh letih se je kar nekaj gradbenih projektov ustavilo. Tuje banke pa tudi nerade vstopijo v gradnjo novih nepremičninskih projektov. Razlog: trenutna velika zaloga nepremičnin. Vse te podražitve bodo pripeljale so tega, da se bo število novih investicij drastično zmanjšalo. Število prošenj za gradbena dovoljenja se je skorajda prepolovilo. To pomeni, da lahko v roku enega leta in pol pričakujemo ponovno pomanjkanje novih nepremičnin na trgu.

Nedavno je bila ustanovljena Mreža novogradenj Slovenije. Kaj imajo kupci od ustanovitve?

Mrežo novogradenj so ustanovili iz več razlogov. Ideja je nastala lani, iz vsake regije so povabili nepremičninsko agencijo, ki se največ ukvarja s trženjem novih nepremičnin. Kupci imajo tako na voljo več in boljše informacije o novogradnjah v posamezni regiji. Kupci prek naše skupine in portala hitreje pridobijo informacijo, ali se je določen vlagatelj odločil znižati ceno nekega projekta za do 20 odstotkov. Naša naloga je to informacijo čim prej posredovati javnosti. Poleg tega pa lahko kupec nove nepremičnine uredi prek partnerjev v skupini kjer koli po Sloveniji, bodisi prodaja svojo starejšo hišo v Mariboru, Ljubljani  ali kupuje stanovanje na Obali ali na Bledu.