Stanovanjska politika formalno urejena, v resnici pa je na stranskem tiru

Iz urejenega v neurejen sistem kapitalizma

V prejšnjem sistemu smo imeli urejeno stanovanjsko politiko, ki je z razpadom političnega in družbenega sistema izginila in je bilo to področje prepuščeno trgu, ki naj bi sam uredil vse. Seveda se to ni zgodilo in prišlo je do neurejenega in slabšega stanja na vseh področjih. Ne pozabimo, da smo v socializmu imeli sistemski način zbiranja denarja za stanovanjsko gradnjo, da smo imeli urbanistično in zemljiško politiko, ki sta podpirali javni interes za optimalno stanovanjsko gradnjo, in da smo imeli tudi tehnično kakovostno gradnjo. Ne nazadnje so skoraj vsi večji stanovanjski kompleksi, ki danes še obstajajo in imajo poleg betona in kvadratnih metrov tudi druge kakovostne elemente, prav iz tistega časa. Res da jih načenja čas in da bodo kmalu potrebni prenove, a njihova urbanistična in arhitektonska zasnova kažeta na sistemsko delo in uspehe na tem področju.

Denar je tudi stanovanj vladar

Ali stanovanjske politika v neki državi obstaja ali ne, je zelo lahko preveriti: pogledaš v državni proračun in pogledaš, koliko denarja je namenjenega stanovanjski gradnji in kako ta denar priteka iz sistemskih virov. V slovenskem proračunu ni sistemskih virov, niti ni proračunske postavke, na kateri bi se sredstva zbiralo, v resoluciji, sprejeti leta 2015, je področje sistemskega financiranja izpuščeno. Pa poglejmo Avstrijo, ki je ena najbolj bogatih držav na svetu. Kljub svoji bogatosti sistemsko iz osebnih dohodkov (enako je bilo prej v Sloveniji) zbira denar za stanovanjsko gradnjo, ki se ga nabere skoraj dve milijardi na leto in to je denar, ki predstavlja dobro osnovo za vodenje stanovanjske politike. Vsakdo ga lahko dobi v obliki subvencije za pomoč pri projektu, vsakdo lahko dobi spodbudo za gradnjo ali prenovo, seveda le kakovostno.

Urbanistična in zemljiška politika

Gradnja je možna le na urejenih zemljiščih, večja ko so, nižja je cena in boljši bo stanovanjski kompleks. Velik stanovanjski kompleks pomeni ne le nižjo gradbeno ceno, ampak boljše okolje za stanovalce, boljšo in bolj komfortno infrastrukturo. Namesto več manjših projektov z zelo različno arhitekturo in nižjim celostnim standardom uporabnikom je v splošnem interesu gradnja na večjih površinah, ki jih mora nekdo pridobiti in opremiti. Sistemskega dela na tem področju (kupovanje in urejanje večjih površin) v Sloveniji po osamosvojitvi ni več, vsakdo skrbi za svoje parcele in svoj projekt, ki ga želi čim dražje prodati. Neskončna razdrobljenost zemljiške politike na neskončno število občin že na prvi pogled ne obeta nič dobrega.

Pa pojdimo spet malo čez Karavanke: tam je denimo mestna oblast v Linzu odkupila in uredila ogromen kompleks ter ga ponudila komercialnim investitorjem, da na njem zgradijo tržna ali najemna stanovanja. Seveda posameznih delov kompleksa niso ponudili le svojim prijateljem, ampak so na javnem razpisu pridobili številne predloge, tako po oblikovalski kot po tehnični in finančni plati. Torej se je vedelo, kaj nekdo želi narediti in ponuditi okoli 4000 končnim uporabnikom. Potem so mestni urbanisti skupaj z bodočimi uporabniki, ki so tudi ocenjevali projekte oziroma kazali konkretne interese za nakup, odločili, katere predloge bodo sprejeli. Na ta način niso prevladala velika podjetja z velikimi materialnimi sposobnostmi, ampak je prevladala kakovost.

Najbolje ocenjen in najhitreje prodan je bil projekt male, materialno šibke skupine, ki v lastni režiji ni mogla iskati in kupovati lokacij za gradnjo, zato brez te možnosti javnega sektorja nikoli ne bi mogla uresničiti svojega projekta. Ne le to. Najbolj hitro se ni prodalo ali oddalo najcenejših stanovanj, ampak tista v najvišjem kakovostnem razredu: seveda v pasivnem standardu. Ta projekt ni edini in ni od včeraj, star je več kot 15 let, podobnih projektov po enakem načelu javno-zasebnega partnerstva smo se v Evropi nagledali povsod, kamor nas je zanesla pot na to tematiko.

Torej ni treba, da je javni sektor v vlogi gradbenega podjetja oziroma investitorja, kot se to gredo pri nas stanovanjski skladi, ampak mora le ustvariti pogoje za vsesplošno koristen in uspešen razvoj na tem področju. V teh velikih projektih javno-zasebnega partnerstva je javni sektor pomagal tudi na način, da je razdrobljeno po posameznih projektih kupoval najemna stanovanja za socialne upravičence. Javni sektor je naredil tisto, kar mu pripada in kar lahko in mora storiti, ostalo je prepustil trgu, ki pa je moral izkazati kakovost in ekonomičnost. Na tak način so tudi skrajšali peruti velikim finančno-gradbenim monopolnim igralcem na trgu.

Tehnična kakovost in socialna kohezivnost

Vloga javnega sektorja in javne koristi nista le kvadratura in količina, ampak tudi kakovost gradnje. Stavbe namreč trajajo zelo dolgo in so drage, popravila pa niso predvidena kaj kmalu, zato je kakovost gradnje pomembna. Ne le zaradi odpadanja ometov, ampak tudi zaradi okoljske primernosti in zdravja uporabnikov. Naloga javne sfere je graditi in promovirati najvišjo kakovost, ne tisto minimalno po minimalnih predpisih. Obstoječi predpisi namreč predpisujejo minimalno kakovost, naši javni investitorji pa jih upoštevajo kot maksimalno. To pa je lahkomiselno in drago – ne bi ponavljal rekla, da nismo tako bogati, da bi gradili, kupovali cenene proizvode, ki v času uporabe postanejo najdražji. Če pogledamo razpis kakega našega stanovanjskega sklada za socialna stanovanja, jih poleg osnovnih karakteristik zanima le še cena stanovanj, namesto da bi postavili najvišje okoljske, zdravstvene in tehnične kriterije in tako jasno sporočili: tudi socialni upravičenci si zaslužijo zdravo in glede vzdrževanja čim cenejše bivanje. Ne le to, s sistemsko zbranim denarjem in subvencijami so investitorji v tujini obvezno poskrbeli tudi za socialno kohezijo, obvezno so zahtevali (in zaradi subvencij tudi dobili), da so v vsakem stanovanjskem bloku stanovanja tako za socialne upravičence kot za srednji in višji sloj občanov, kajti stanovanjski projekti ne smejo podpirati segregacije uporabnikov po debelini denarnice. Posebno uspešni so pri tem na Dunaju, na Švedskem …

Urejenost in spodbujanje najemnega sektorja

Spodbijanje investicij v stanovanjsko sfero in najemni sektor je tudi sistemska naloga javne sfere, ki mora omogočiti okvire, ki to potem v tržnem delu omogočajo. Te druge okoliščine, ki odločajo o količini in kakovosti najemnih stanovanj (stanovanjska zakonodaja, fiskalna politika), so pri nas nespodbudne, zato se investitorji ne odločajo za tovrstne investicije, skupaj z južnimi sosedi imamo najmanjši najemni sektor v Evropi. Tudi samoorganiziranje investitorjev v stanovanjske zadruge in drugačne oblike soinvestitorstva so slabo razvite in slabo sistemsko podprte. Leta 2015 sprejeta le desetletna resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu posveča tej problematiki izdaten del ukrepov, vendar jih je večina medresorskih in so zato še težje izvedljivi. Lahko bi rekli, da so resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu bolj politična sporočila na vsakih deset let, da si z njimi država opere slabo vest in predvsem formalno izpolni mednarodne in ustavne obveznosti na tem področju. Namreč zdravo in primerno bivanje občanov ni le njihov problem, ampak k temu zavezujejo tudi številni mednarodni pravni akti.

Naj omenim dobro prakso iz tujine na področju pravne varnosti in reševanja sporov. Imajo posebna »stanovanjska poravnalna sodišča«, kjer spore s tega področja rešujejo hitro in učinkovito, kar je pomembno ne le za udeležene v sporih, ampak je to tudi dobro sporočilo za nove investitorje. Denimo na Nizozemskem smo videli velike delovne stroje, ki so dobesedno »čistili« stara naselja več sto vrstnih hiš, saj bo na istem mestu nastala nova soseska v vseh ozirih bolj kakovostnih stavb. Si predstavljate kaj takega v Sloveniji? Ko sem vprašal, ali lahko posamezni lastnik ali najemnik to prepreči, so rekli da pravno lahko, vendar tega nihče ne stori: vsakdo lahko dobi enako bivalno enoto nedaleč stran ali počaka na novozgrajeni objekt …

To kaže na mentaliteto spodbujanja, sodelovanja, pripadnosti skupnosti in videnja ter sprejemanja objektivno in javno dobrega, kar je mogoče narediti tudi brez nacionalnih programov in zakonskih prisil. Zanimivo je, da so najboljši in najbolj napredni projekti in tovrstna politika nastali povsod po Evropi zunaj državnih regulativ in akcij, ampak so predvsem rezultat odločitev in prizadevanj lokalnih skupnosti, ki so seveda veliko večje, kot so to v mali Sloveniji. Ali bomo v Sloveniji kdaj česa takega sposobni in bomo pozabili na nevoščljivost, iskanje svoje pravice za le svoje koristi in uporabo splošnih pravnih norm za svoje minimalne interese na račun velikih skupnih pomanjkljivosti stanovanjskih naselij?

Strokovna odgovornost, zagotavljanje kakovosti

Statistični kazalci stanovanjskega področja pri nas so na trenutke osupljivi. Več kot 30 odstotkov stanovalcev namreč živi v stanovanjih, kjer je nekaj hudo narobe: ali pušča streha ali so vlažna tla ali zidovi ali so preperela okna ali tla … Po drugi strani najdemo podatek o več kot 90.000 nezasedenih stanovanjih, ki so opremljena z osnovno infrastrukturo. V Nacionalnem stanovanjskem programu ni nikakršnih poudarkov o tehnični, okoljski in bivalni kakovosti stanovanj in bivalnega okolja kot o vrednoti in cilju nacionalne politike. Sodelovanje Eko sklada sicer kaže v to smer, a je to bolj izjema v enem segmentu, v praksi je vse drugače.

V praksi javni investitorji silijo projektante v minimalne okoljske, komfortne in zdravstvene standarde, da bi le dobili več kvadratnih metrov. Enako postopajo komercialni investitorji, ki želijo le čim več zaslužiti s kvadraturami in jih kakovost, ki je ne morejo direktno unovčiti, za zdaj ne zanima kaj dosti. Dejansko kakovost gradnje zanima le končne investitorje, ki gradijo ali kupujejo svoje hiše in lahko o tem tudi odločajo.

Kakovost pa ni odvisna le od tehničnih standardov, ampak predvsem od tistih, ki jih (ne) spoštujejo in od obstoja in učinkovitosti neodvisnega nadzora. Na tem področju smo unikatno neurejena država. Kar projektant sprojektira, je praktično nemogoče spodbijati, četudi je projekt napačen ali celo neskladen s tehničnimi predpisi. Namreč ni institucije, ki bi se lahko v to vtikala. Celo zunanja neodvisna revizija projektov je bila pred leti ukinjena, da bi lahko vsak delal, kar želi. Napačen projekt gladko preživi do uporabnega dovoljenja, saj oba, ki bi lahko kaj naredila, nič ne storita. To je najprej nadzornik, ki bi moral slab projekt zavrniti, pa ga ne, ampak raje zbira pisne izjave o kakovosti in skladnosti s projektom, kot da bi kritično reagiral, ko je to treba. Tudi izvedenec na tehničnem pregledu lahko brez posledic spregleda dejansko napačno izvedbo in tako dobijo projekti uporabno dovoljenje, ki mu nihče več ne more oporekati, pa čeprav je objekt zgrajen pod obstoječimi standardi in je celo nezdrav ali nevaren za bivanje. Če pride do najhujšega in kdo zaradi tega umre, se projektantu in nadzorniku ne zgodi nič hudega, kajti sodišča zaupajo sodnim izvedencem, ti pa lahko brez posledic rečejo in napišejo, kar želijo, četudi je njihova trditev napačna, saj ni sistemskega nadzora nad njihovim delom. Da bi bila gradnja »cenejša«, se na tehnične preglede sploh ne vabi več zdravstvenih inšpektorjev, kot da zdravje ljudi v stanovanjih ni pomembno. Rezultat je takšen, da v Sloveniji še nimamo kaznovanega inženirja, čeprav je bilo zaradi njihovih napak več mrtvih, da nezdravih stavb, ki dokazano negativno vplivajo na zdravje, sploh ne omenjam.

Prezračevanje

Pri novogradnjah in pri sanacijah stavb je posebno problematičen odnos do kakovosti zraka oziroma do sistema prezračevanja. Samo pri prezračevanju, če je to skladno z zdravstvenimi predpisi, je izguba energije za ogrevanje zelo velika, kar trikrat večja od vseh dovoljenih izgub pri pasivnih stavbah in vsaj polovico vseh izgub pri zdaj že običajnih nizkoenergijskih stavbah. Seveda če je izračun narejen pravilno. Če bi račun naredili korektno, že več let sploh ne bi smeli delati stanovanj drugače kot s sistemi z rekuperacijo, kar pa je praviloma zahteva le takrat, ko končni kupec gradi stavbo zase in ve, kaj je treba in nujno narediti.

Meritve kakovosti zraka v šolah in vrtcih so pokazale na nezdravo notranje okolje celo pri energetsko saniranih objektih, kjer sta bila na delu nesposobnost in klientelizem. Ker pa v glavnem nikoli nihče ne meri kakovosti zraka v prostorih, je vse v najlepšem redu. Verjetno ne merijo kakovosti zraka niti denimo v Postojnski jami, kjer predvidevam, da zrak ni primeren za zdravje ljudi in bi bilo neprijetno, če bi to potrdila neodvisna meritev. Povsem nelogično pa je, da se intenzivno meri le kakovost zunanjega zraka, kjer smo bistveno krajši čas kot v bivalnih in delovnih prostorih. Namesto da bi se strokovna združenja odločno postavila v bran sanitarnih in zdravstvenih predpisov in na stran končnega uporabnika, se ukvarjajo predvsem s samopromocijo in so podložna kapitalu, ki praviloma narekuje podstandardne rešitve. Niti država, niti strokovna združenja, zbornice, nimajo nobenega učinkovitega in delujočega sistema zagotavljanja kakovosti in odgovornosti projektantov in sodnih izvedencev, saj so to vendar »kolegi«, ki vedo, kaj delajo, če že kaj narobe naredijo, bodo pa že sodišča pravično odločala na podlagi mnenj »strokovnih« kolegov, sodnih izvedencev … Lepa ilustracija te trditve je sodni epilog smrti treh mladih v gorski koči, kjer so naredili vsebinsko napako projektanti, nadzorniki in izvedenci, na koncu pa je zaradi formalne napake (ker ni vsako leto pregledal dimnika, ki tako ali tako ni bil krivec za tragedijo) kazen pokasiral že preminuli dimnikar.

Bistvo vpletanja države in javnega denarja v stanovanjsko gradnjo je prav zviševanje okoljskih in zdravstvenih standardov na tem področju in spodbujanje konstantne ponudbe ter tako zniževanje cenovnih nesorazmerij na trgu, ki smo zdaj priča.