Čeprav cene nepremičnin v Ljubljani devet let po vrhuncu cen leta 2008 še niso dosegle takratne ravni, pa se trend rasti trenutno zelo močno krepi. »Morda tudi hitreje, kot bi si želeli,« pojasnjuje direktor nepremičninske agencije Stoja Trade Zoran Đukić.
Povečano zanimanje za nepremičninske kredite trenutno zaznavajo tudi pri bankah. Pri UniCreditu pravijo, da se je trend še posebno povečal v zadnjem letu, pri NLB pa povečano zanimanje pripisujejo predvsem nizkim obrestnim meram. Kljub vsemu pri Sberbank pravijo, da zanimanje za nakup nepremičnin še ni na ravni pred krizo. Poleg ugodnih cen kreditov pa za preporod nepremičninskega trga ne gre zanemariti tudi boljše gospodarske klime v državi.
»Cene (izpred krize, op. p.) bodo presežene, če se na trgu ne pojavijo novi projekti,« ob tem opozarja Đukić. »Za pok balona pa je prezgodaj, ker banke kupce stanovanj še kreditirajo z ugodnimi krediti. Če bi banke ustavile kreditiranje, bi se ob takem tempu rasti cen lahko zgodilo tudi to.«
Kupujejo vse generacije, tujci pa predvsem na Obali in v Ljubljani
Pri bankah pravijo, da večjih generacijskih odstopanj pri povpraševanju po nakupih nepremičnin ni. »Povpraševanje po nepremičninskih kreditih prihaja tako iz vrst mlajše kot tudi starejše populacije. Mlajši bolj povprašujejo po kreditih za nakup stanovanj, starejši pa se bolj zanimajo za financiranje gradnje ali nakupa stanovanjske hiše,« so nam pojasnili pri UniCreditu.
O raznolikih profilih kupcev govorijo tudi pri Stoja Tradu: »Če pogledamo naša zadnja dva projekta Bellveue Tivoli in Celovške dvore, so tipi stanovanj od garsonjer, velikosti 30 kvadratnih metrov, pa do razkošnih stanovanj v višjih nadstropjih in celo stanovanja v treh nadstropjih, velikosti nad 200 kvadratnih metrov. Kupci so različni, torej od prvih nakupov garsonjere za študente do selitev družin v večja stanovanja oziroma menjav iz starih stanovanj v nova. Tudi pri zadnjih gre predvsem za družine. Veliko je še investicijskih nakupov za oddajanje, saj so donosi glede na bančne obresti boljši.« Kot pojasnjuje Đukić, nepremičnine kupujejo predvsem Slovenci, kljub temu pa je predvsem na Obali in v Ljubljani prisotno tudi zanimanje kupcev iz tujine.
Osnova za kredit je plača, a so dostopni tudi samozaposlenim
Kljub boljši gospodarski klimi in povečanemu prometu z nepremičninami pa imajo predvsem mladi še vedno precej skrbi, ali so sploh kreditno sposobni zaradi prekarnih oblik dela. Banke sporočajo, da so plače in pokojnine sicer še vedno osnova za prejetje kredita, a pogodba za nedoločen čas ni vselej nujni pogoj. Pri NLB pravijo, da lahko za kredit zaprosi tudi stranka, ki ima zaposlitev za določen čas, če je kredit zavarovan z zastavo nepremičnine in pod pogojem, da je bila stranka pred tem zaposlena vsaj šest mesecev. »Tudi samozaposleni načeloma lahko dobijo kredit, vendar je to odvisno od njihovega poslovnega sodelovanja z banko in bonitete njihovega podjetja,« so nam še pojasnili.
Pri NKBM še dodajajo, da pri samostojnih podjetnikih kot osnovo za izračun kreditne sposobnosti upoštevajo neto dobiček in neto zavarovalno osnovo. »Banka lahko pri izračunu kreditne sposobnosti upošteva tudi druge prilive, kot so rejnine, preživnine, najemnine, honorarji, pri čemer vsako stranko obravnavamo individualno,« še dodajajo. Ker si samostojni podjetniki praviloma ne izplačujejo plač, v njihovem primeru tudi pri Sberbank upoštevajo bruto oziroma neto zavarovalno osnovo ter podatki iz bilance.
Možnost več kreditojemalcev
Pri UniCredit so nam medtem povedali, da prihodke, kot so najemnine in dohodki iz dodatnih dejavnosti, obravnavajo zgolj kot dodatke, osnova je neto plača. »Oceno po navadi delamo na podlagi zadnjih treh plačilnih list, vendar lahko tudi zahtevamo na vpogled večje število, na primer zadnjih šest plačilnih list. Omejitve so pri ocenjevanju kreditne sposobnosti – statusov zaposlitve (brezposelni in zaposleni za določen čas) –, višina kredita pa je med drugim odvisna tudi od kakovosti materialnega zavarovanja, ki ga lahko ponudi kreditojemalec. Eden izmed temeljnih pogojev za pridobitev kredita za nepremičnino je zaposlitev za nedoločen čas. Na ta način se danes lahko zagotovi konstantnost prilivov, ki je temelj za redno odplačevanje mesečnih kreditnih obveznosti. Če imamo več soodplačnikov, ko nastopata partnerja skupaj, pri odplačevanju enega kredita za nepremičnino, je izjemoma lahko eden izmed partnerjev zaposlen za določen čas, vendar je zaželeno pismo o nameri zaposlitve delodajalca.«
Tudi sicer banke mladim družinam svetujejo najem skupnega kredita, ko je kreditojemalcev več, zaračunajo pa se zgolj stroški ene odobritve, saj si tako lahko pomagajo s kreditno sposobnostjo partnerja ali staršev.
