Najpomembnejši razlogi, zakaj velja prodajo nepremičnine zaupati strokovnjaku

Določitev prodajne cene nepremičnine

Prodajalci nepremičnin praviloma mislijo, da vedo, koliko je vredna njihova nepremičnina, na podlagi hitrega ogleda ponudbe nepremičnin, ki jo najdejo s pomočjo iskalnika na spletu. To še posebej velja za večja mesta, kot so Ljubljana, Koper z obalo, Kranj, Maribor in Novo mesto, kjer je ponudba ustrezna za sestavo referenčnih vrednosti kot osnove za določitev vrednosti njihovega stanovanja, hiše ali zemljišča. Če je stanovanje v istem bloku ali stolpnici in je primerljive velikosti, lege, notranje opreme, je v istem nadstropju, potem je takšna primerjava za določitev prodajne vrednosti stanovanja lahko ustrezna. Seveda pod pogojem, da sosed ni postavil previsoke ali prenizke cene in da je pravno stanje nepremičnine ustrezno za prodajo.

Nepremičninska agencija pozna ponudbo na trgu, prav tako ve, kakšne so bile  realizirane cene nepremičnin v zadnjem obdobju. Te praviloma vedno odstopajo od oglaševanih, na katere se zanašajo prodajalci nepremičnin. Nepremičninska agencija bo pri predlogu, kakšno izhodiščno ceno postaviti nepremičnini, upoštevala tudi vse druge vplive, kot je želeni rok realizacije prodaje, in prodajalcu nepremičnine svetovala, kaj vse je treba v stanovanju, hiši ali na zemljišču še postoriti, da se lahko doseže zanj najvišja možna cena in seveda še sprejemljiva cena za kupca nepremičnine.

Ne pozabite, že zelo majhna investicija v prenovo lahko zelo poveča vrednost oziroma pritegne zanimanje za vaše nepremičnine.

Kdaj začeti prodajo nepremičnine

Nepremičnine so dobrine najviše vrednosti, zato moramo kot dober gospodar toliko skrbneje določiti čas prodaje nepremičnine. Saj poznate pregovor, da z dobrim  startom hitreje pritečemo na cilj. Nepremičninski agent je pri tem ključen, saj vam bo lahko svetoval prodajne kanale oziroma način prodaje. Nepremičninski agent bo najprej preveril, ali sploh imate vse ustrezne listine, ki jih potrebujete za prodajo, in vam pomagal oziroma svetoval, kje in kako jih pridobiti. Priznane nepremičninske agencije imajo v svojih bazah veliko potencialnih kupcev, morda se tudi za vašo nepremičnino  najde ustrezen. To je še posebej pomembno, če se vam nepremičnino mudi prodati in če je kupcev več. Tako lahko  dosežete  ugodnejšo kupnino brez vsakega oglasa. Morda niste vedeli, da ima za marsikaterega kupca nepremičnina tudi višjo vrednost, če se ne oglašuje in jo nepremičninski agent predstavi kot redkost ali posebnost.

Kje oglaševati nepremičnino

Vsaka nepremičnina ima svojega kupca in glede na njeno vrednost, lokacijo in druge razloge prodaje je treba določiti strategijo prodaje. Dobra nepremičninska agencija ima sodoben spletni portal in veliko sledilcev. Agencija na  pregleden način predstavi in razširi informacijo o vaši nepremičnini s ciljem, da se najde večje število zainteresiranih kupcev za ogled vaše nepremičnine. Stroške takšnega oglaševanja  vedno prevzame agencija, vas pa pri tem razbremeni pogosto zelo neprijetne komunikacije z zainteresiranimi kupci in drugimi osebami.

Kako na ogledu predstaviti nepremičnino kupcu

Veliko prodajalcev nepremičnin, ki so najprej sami poskusili prodati nepremičnino,  se je odločilo za sodelovanje z nepremičninsko agencijo že po prvem ogledu zainteresiranega kupca. V  ZDA se vse prodaje nepremičnin izvajajo prek nepremičninskih agencij zaradi pravne varnosti in tudi zato, ker lastniki nepremičnin ne želijo spustiti v svoje stanovanje ali hišo neznanca, ki se je po telefonu predstavil kot zainteresirani kupec, ima pa lahko tudi drugačne namene. Le kako bo prodajalec pokazal svojo nepremičnino zainteresiranemu kupcu, ki že na prvi ogled pride s skupino prijateljev ali sorodnikov. Takšna velika skupina lahko zelo preseneti prodajalca nepremičnine, ki ne more ohranjati stika z vsemi obiskovalci, pa tudi vseh svojih dragocenosti  ne more več skriti. Tudi pogajanja za ceno in druge plačilne pogoje so lahko za prodajalca zelo težavna in tvegana, če je na ogledu sam nasproti veliki skupini ali če zainteresirani kupec noče mirno končati ogleda oziroma zapustiti nepremičnine. Tudi dokazovanje nasprotnih dejstev v primeru spora  bo za prodajalca težje, če pri ogledu  ne bo nepremičninskega agenta, ki bo morda neprijaznega ali nepoštenega interesenta na ustrezen način odvrnil od namere, ki bi lahko škodovala lastniku nepremičnine. Nepremičninski agent bo že pred ogledom obvestil prodajalca, kdaj in koliko ljudi bo prišlo na ogled, in bosta skupaj določila ustrezen termin in način predstavitve nepremičnine.

Katera cena nepremičnine je prava

Tudi odvetniki se na sodiščih ne zastopajo sami, zato bo pameten prodajalec prevalil prenos informacij pri pogajanju o ceni na nepremičninsko agencijo, ki bo poskrbela za ustrezno komunikacijo s kupcem. Tako prodajalci praviloma dosežejo višjo kupnino, kot če bi se pogajali sami, saj kupec hitro začuti, koliko lahko niža kupnino, včasih tudi s pomočjo prijateljev, ki prihajajo na ogled kot resni kupci, vendar le z namenom, da prodajalcu ponujajo nižjo ceno in tako pri prodajalcu umetno ustvarjajo občutek o nižji vrednosti nepremičnine. Dobra in poštena nepremičninska agencija bo znala prodajalcu pravilno svetovati in ga bo zaščitila pred takšnimi poizkusi.

Sklenitev prodajne pogodbe

Sklenitev ustrezne prodajne pogodbe je za prodajalca in kupca najpomembnejša. Nepremičninski agent vam bo odsvetoval sklenitev prodajne pogodbe oziroma podpisovanje vsake listine, ki se nanaša na prodajo ali obremenitev vaše nepremičnine, ne da bi listino sestavil  ustrezno usposobljen pravnik. Kar 99 odstotkov vseh odškodninskih zahtevkov ali sporov med prodajalci in kupci se nanaša na spore, ko pri prodaji ni sodelovala nepremičninska agencija. Nepremičninske agencije imajo zakonsko obvezne licencirane agente, za katere imajo sklenjeno zavarovanje odškodninske odgovornosti v višini 350.000 evrov, kar pomeni, da imata tako prodajalec kot kupec zelo pomembno dodatno varnost. Nepremičninska agencija bo poskrbela za ustrezno sestavo vseh listin, odmero davščin na Fursu in vključila ustrezne »varovalke«, ki bodo prodajalcu omogočile in zagotovile prejem celotne kupnine ter kupcu varen in bremen prost nakup in prevzem nepremičnine. Prav tako bo v pogodbo vključila določila za primer morebitne neizpolnitve pogodbenih obveznosti  in v primeru spora pomagala razjasniti problem tudi kot verodostojna, nepristranska in zaupanja vredna oseba.

Primopredaja nepremičnine

Pri primopredaji nepremičnine bo nepremičninski agent preveril, ali nepremičnina in oprema ustrezata sklenjeni pogodbi ter druge morebitne zahtevke, ki jih je treba ob primopredaji navesti, in popisal stanje števcev. V praksi je veliko primerov, ko kupec uveljavlja od prodajalca zahtevke po notranji opremi, za katero se s pogodbo nista ustrezno dogovorila oziroma nista natančno opisala stanja in vrste opreme.

Andrej Kuplenk, direktor ABC nepremičnine