Za upravnike namreč niso potrebna posebna "obrtna" ali podobna dovoljenja oziroma licence, pravna oseba ob vpisu v sodni register vpiše le še registracijo za status ponudnika storitev upravljanja. "Ko je upravnik na trgu, ko torej začne opravljati dejavnost, mora pri svojem delu upoštevati in izpolnjevati vrsto zakonov (stvarnopravni, stanovanjski itd.). Po novi zakonodaji ima večjo odgovornost in tudi večja pooblastila," pojasnjuje mag. Anton Kožar , v.d. sekretarja Združenja za poslovanje z nepremičninami pri GZS. Konec lanskega leta je bilo za upravljanje z nepremičninami registriranih 252 poslovnih subjektov.

POCENI JE DRAGO

Kožar o lastnostih dobrega upravnika sicer ni želel govoriti, ker bo to ena od tem letošnjega posveta združenja za poslovanje z nepremičninami v Portorožu (omenil je, da mora imeti dobro razvito informacijsko tehnologijo), zato pa je po besedah Barbare Starič Strajnar , vodje stanovanjskega sektorja na ministrstvu za okolje in prostor, pri izbiri upravnika treba vedeti, da je (pre)nizka cena lahko opozorilo za previdnost. "Pri nizki ceni storitev se lahko izkaže, da upravnik nima dovolj strokovnega aparata, ki ga plačuje. Najnižja ponudba ponavadi ni najboljša," opozarja Starič Strajnarjeva. Pri gospodarski zbornici je mogoče dobiti seznam upravnikov, pri iskanju njihovih ponudb pa je dobro merilo, koliko in kakšne izvedence ima zaposlene, ali ima svojo pravno službo in podobno. "Seveda pa je pomembno tudi ustno izročilo. Upravnik, s katerim so drugje zadovoljni, vas verjetno ne bo razočaral," je prepričana Starič Strajnarjeva. Pri tem pa poudarja, da imajo etažni lastniki poleg dolžnosti, da izberejo upravnika, tudi možnost, da z nadzornim odborom bdijo nad njegovim delom. Nadzorni odbor po novem stanovanjskem zakonu sicer ni obvezen, je pa priporočljiv. "Nadzorni odbor lahko priganja in kontrolira upravnika, mu daje predloge... Če se lastniki ne zanimajo za hišo, tudi upravnik verjetno ne bo zelo aktiven, ampak bo samo pošiljal položnice," pravi Starič Strajnarjeva. Letošnje leto je za upravnike in etažne lastnike prineslo vrsto sprememb. Kožar pavi, da "od časa Marije Terezije v Sloveniji nismo nikoli imeli toliko sprememb pravnih podlag kot letos, predvsem zakonskih. V podzakonskih aktih pa so spremembe definirane v podrobnostih. Instrukcijski roki so za nekatere podzakonske akte že potekli, za druge še ne. Ker gre za ogromen projekt izdelave podzakonskih aktov, je razumljivo, da nastajajo marsikje zamude. Bolj presenetljivo je pravzaprav, da so bili instrukcijski roki v zakonih tako kratki." Del tega se nanaša tudi na pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij, ki naj bi jo lastniki stanovanj podpisali do konca leta, a je že zdaj jasno, da se to ne bo zgodilo, kar lahko povzroči kar nekaj zapletov ali neprijetnosti. Stanovalcem naj bi pri sestavljanju pogodbe in njenem podpisu pomagali upravniki. To je tudi po besedah Anton Kožarja ena izmed njihovih glavnih nalog v letošnjem letu. Prav gotovo pa bodo niti ne po svoji krivdi slišali marsikatero gorko ob pričakovanih zapletih zaradi kratkih rokov. Če je prilagajanje novi zakonodaji letos upravnikom povzročalo največ sivih las, pa jih je novi stanovanjski zakon odrešil ene od muk - neplačevanja njihovih strank. Zanimivo je, da so stroški v stanovanjskih hišah najpogostejši vzrok pritožb lastnikov nad upravniki, ti pa imajo zaradi tega največ težav z lastniki stanovanj. Doslej so namreč morali neplačnike sami terjati, poslej pa bo to prepuščeno neposredno dobaviteljem oziroma izvajalcem.

UPRAVNIK V STEČAJU

Ena izmed težav, ki lahko doleti lastnike stanovanj, je tudi stečaj upravnikov, ki lahko pustijo svoje stranke v dolgovih. "Neke posebne regulative pri stečaju upravnikov ni," pojasnjuje Anton Kožar. Res pa je, da morajo upravniki po zakonu z denarjem etažnih lastnikov poslovati ločeno od svojega in voditi ločene knjigovodske evidence, vendar se je v praksi kljub temu že zgodilo, da so stanovalci ostali brez že vplačanih sredstev. Zato je toliko bolj zavarovan rezervni sklad, ki ga uvaja novi zakon in po katerem morajo upravniki denar etažnih lastnikov, namenjen za vzdrževanje in nujne posege, hraniti na posebnem transakcijskem računu.

Odpovedni rok najmanj tri mesece

Etažni lastniki lahko kadarkoli razdrejo pogodbo o opravljanju upravniških storitev, odpovedni rok je v takem primeru najmanj tri mesece. Če pa upravnik krši zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka, vendar pa morajo hkrati izbrati novega. Kot pravi Barbare Starič Strajnar, se morajo etažni lastniki zavedati, da so za svojo lastnino najbolj odgovorni sami.