Geodetska uprava RS je na spletnih straneh objavila Preliminarno poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2020. V njem je zapisala, da je epidemija Covid-19 »odločilno vplivala tudi na dejavnost nepremičninskega trga pri nas«. Normalno nepremičninsko trgovanje je bilo zaradi državnih ukrepov za zajezitev epidemije najprej onemogočeno v času prve razglasitve epidemije spomladi, nato pa še od razglasitve drugega vala epidemije oktobra do sredine letošnjega februarja oziroma prehoda epidemije v tako imenovano oranžno fazo, so povedali na geodetski upravi.
Čeprav vse kupoprodaje nepremičnin, sklenjene v letu 2020 še niso evidentirane in podatki še niso obdelani za podrobnejše tržne analize, pa je po njihovih začasnih podatkih že možno oceniti vpliv epidemije na promet in cene nepremičnin do konca preteklega leta. Na podlagi preliminarnih podatkov za leto 2020 ocenjujejo, da se je število sklenjenih kupoprodajnih poslov v preteklem letu v primerjavi z letom 2019 zmanjšalo za nekaj manj kot 15 odstotkov, medtem ko se je njihova skupna vrednost znižala za okoli 20 odstotkov. Padec števila realiziranih transakcij z nepremičninami je bil primerljiv s tistim na začetku krize nepremičninskega trga leta 2008.
Velik porast števila prodaj večjih trgovskih centrov
Po preliminarnih podatkih je lani delež v skupni vrednosti sklenjenih nepremičninskih poslov za stanovanjske nepremičnine (stanovanja in hiše) znašal 66 odstotkov oziroma dobre 1,4 milijarde evrov, za zemljišča za gradnjo stavb, ki so v več kot 90-ih odstotkih primerov namenjena gradnji stanovanjskih stavb, slabih 13 odstotkov ali okoli 280 milijonov evrov, za poslovne nepremičnine (pisarne, trgovski, storitveni in gostinski lokali) 11 odstotkov oziroma slabih 240 milijonov evrov, za kmetijska in gozdna zemljišča pa slabe 4 odstotke oziroma skoraj 80 milijonov evro).
Deleži prometa s stanovanjskimi nepremičninami, predvsem hišami, in z zazidljivimi stavbnimi zemljišči so se leta 2020 v primerjavi z letom 2019 opazno povečali. V največji meri na račun pričakovano manjšega prometa z lokali, ki je v letu 2019, zaradi neobičajno velikega števila prodaj večjih trgovskih centrov, odločilno vplival na rekordno vrednost nepremičninskih poslov pri nas. Deloma pa tudi, ker je bil v času epidemiološke krize upad števila sklenjenih poslov za večino ostalih vrst nepremičnin večji kot za stanovanja, predvsem pa za hiše in zemljišča za gradnjo stanovanjskih stavb.
Do sredine februarja so za leto 2020 evidentirali približno 8700 kupoprodaj stanovanj in 5.800 kupoprodaj hiš. Glede na to, da so podatki za leto 2020 še preliminarni, ocenjujejo da je bilo število transakcij s stanovanji v primerjavi z letom 2019 manjše za 15 do 20 odstotkov, medtem ko je bilo število transakcij s hišami manjše le za 5 do 10 odstotkov. Število transakcij s pisarnami in lokali je bilo po njihovi oceni lani manjše za 25 do 30 odstotkov.
Močan vpliv protikoronskih ukrepov
Manjše število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami v letu 2020 je bilo po oceni geodetske uprave izključno posledica omejitev pri poslovanju z nepremičninami zaradi »protikoronskih« ukrepov. Če ne bi bilo epidemije, bi število realiziranih transakcij skoraj gotovo vsaj doseglo tistega iz leta 2019. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah je namreč ostalo veliko, po stanovanjskih hišah, vseh vrst in starosti, in po zemljiščih za njihovo gradnjo pa se je celo povečalo.
Takoj maja, ko so ukrepi za zajezitev epidemije prenehali veljati, se je začel promet z nepremičninami hitro spet povečevati. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah, ki predstavljajo odločilni segment nepremičninskega trga, se namreč zaradi epidemije ni zmanjšalo in predvsem kupci in prodajalci stanovanjskih hiš in zemljišč za njihovo gradnjo so poizkušali nadoknaditi izpad kupoprodaj v preteklih dveh mesecih. Na ta račun je bilo število transakcij z nepremičninami med prvim in drugim valom epidemije večje kot pred epidemijo in večje kot v enakem obdobju leta 2019.
Oktobrska razglasitev drugega vala epidemije ni prinesla tako striktnega zaprtja javnega življenja kot v prvem valu, je pa bilo ponovno prepovedano izvajanje terenskih ogledov nepremičnin, kar je nato trajalo kar štiri mesece. To je seveda ponovno negativno vplivalo na dejavnost nepremičninskega trga, a je bil na splošno padec števila transakcij počasnejši in vsaj do konca leta precej manjši kot v prvem valu epidemije.
Cene so še nekoliko porasle
Cene stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo so kljub epidemiji še nekoliko porasle. Lani se je po preliminarnih podatkih povprečna cena rabljenega stanovanja v Sloveniji v primerjavi z letom 2019 zvišala za 5 odstotkov. V primerjavi z letom 2015, ko je bilo po krizi nepremičninskega trga leta 2008 doseženo cenovno dno, je bila že za tretjino višja in je na ravni države prvič presegla mejo 1.900 evrov na kvadratni meter.
V Sloveniji sicer cene stanovanj od leta 2015 konstantno naraščajo, pri čemer je bila rast cen najvišja v letu 2018. Lansko leto je bila skupna rast cen stanovanj zelo podobna kot leta 2019. Cene so na ravni države najbolj porasle pred nastopom epidemiološke krize, v drugem četrtletju, ki ga je zaznamoval prvi val epidemije, in v tretjem četrtletju so praktično stagnirale, v zadnjem četrtletju oziroma v drugem valu epidemije pa so ponovno začele kazati šibak trend zmerne rasti.
V Ljubljani, kjer so stanovanja daleč najdražja, je povprečna cena rabljenega stanovanja prvič presegla 2900 evrov na kvadratni meter in se začela približevati meji 3.000 evrov. Po skokoviti rasti cen stanovanj v letih 2017 in 2018 ter stagnaciji v letu 2019 se je v primerjavi z letom 2019 zvišala še za slabih 6 odstotkov. V okolici Ljubljane se je povprečna cena rabljenega stanovanja, ki znaša 2300 evrov na kvadratni meter, po skoraj 10-odstotnem povišanju leta 2019 lani zvišala za okoli 3 odstotke. Stanovanja na območju Okolice Ljubljane so bila v povprečju za dobro petino cenejša kot v Ljubljani.
Na geodetskem uradu ocenjujejo, da epidemija sama po sebi ni imela večjega vpliva na cene nepremičnin.. Zavedati pa se je treba, da epidemije še ni konec in da se vse njene gospodarske in socialne posledice še niso pokazale. Kdaj se bodo in koliko bo to vplivalo na nepremičninski trg v bodoče bo odvisno od nadaljnjega razvoja in trajanja epidemije ter uspešnosti državnih ukrepov za blaženje njenih posledic.
V kratkem obrata cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo v Sloveniji po mnenju geodetskega urada ni pričakovati. Povpraševanje v največjih mestih, predvsem pa v Ljubljani, je zaradi pomanjkanja novih stanovanj namreč še vedno večje od ponudbe. Povpraševanje spodbujajo predvsem nizke obrestne mere in veliki prihranki prebivalstva. Zvišanja obrestnih mer pa, glede na pandemijo Covid-19 in svetovne ekonomske razmere, vsaj srednjeročno ni pričakovati. Po drugi strani pritisk na rast cen novih stanovanjskih nepremičnin na strani ponudbe ustvarjata tudi rast cen zemljišč za njihovo gradnjo in rast stroškov gradnje, predvsem vse višje cene gradbenega materiala.
Preliminarno poročilo za leto 2020 je dostopno na Portalu množičnega vrednotenja https://www.mvn.e-prostor.gov.si/porocila-o-trgu-nepremicnin/
