Toplotna izolacija ne pomeni zgolj prihranka pri zimskem ogrevanju, ampak tudi prihranek in zmanjšane potrebe po poletni klimatizaciji, dodatno zvočno izolacijo pred zunanjim hrupom ter zmanjšanje vplivov temperaturnih nihanj na samo konstrukcijo stavbe, poveča se tudi tržna vrednost stavbe in posameznih stanovanj. Izvedba energetske sanacije je tako v interesu posameznih etažnih lastnikov kot v interesu države, zato jo ta spodbuja in sofinancira z nepovratnimi sredstvi, ki jih dodeljuje EKO sklad. Vendar pot do energetske sanacije ni vedno enostavna.
Najprej skupno zavedanje
Na začetku je potrebno neko skupno zavedanje in skupna odločitev, da je treba objekt energetsko sanirati. Poleg predpisanega soglasja, ki znaša minimalno 75 odstotkov etažnih lastnikov glede na solastniški delež, je pomembno zagotavljanje potrebnih finančnih sredstev, torej stanje sredstev v rezervnem skladu in ustrezna višina vplačil v rezervni sklad.
Večina večstanovanjskih objektov nima zbranih zadostnih sredstev za takojšnje poplačilo energetske sanacije in bi plačilo v enkratnem znesku za večino etažnih lastnikov predstavljalo prehudo breme. Vendar to dandanes ni velika težava, saj večina izvajalcev ponuja financiranje oziroma obročno odplačevanje. Druga možnost je, da stanovalci sami zaprosijo za kredit v breme rezervnega sklada pri banki, vendar se takšna pot zaradi potrebnega 100-odstotnega soglasja etažnih lastnikov ni uveljavila.
Ne nujno, a priporočljivo: projektant tudi nadzornik
Ko je postavljena finančna konstrukcija in je zbranih dovolj soglasij za izvedbo investicije, je treba pridobiti projekt za izvedbo energetske sanacije. Priporočljivo je, da je projektant v poznejši fazi tudi nadzornik izvedbe gradbenih del zaradi natančnega poznavanja zahtevanih specifičnih podrobnosti iz projekta. Etažni lastniki so iz naslova izdelave gradbenega projekta in nadzora izvedbe del upravičeni do 50 odstotkov nepovratnih sredstev EKO sklada vrednosti projekta in nadzora.
Razpis EKO sklada RS z oznako 041SUB-OBP016 določa, da lahko etažni lastniki pridobijo 20–40 odstotkov nepovratnih sredstev, odvisno od števila ukrepov v energetski sanaciji. Osnovni ukrep je izdelava nove fasade, za katero lahko etažni lastniki pridobijo do 20 odstotkov nepovratnih sredstev. Če pa se etažni lastniki odločijo za trojni ukrep, ki zajema izvedbo nove fasade, izolacijo podstrešja ali strehe in hidravlično uravnoteženje sistema ogrevanja, so upravičeni do 40 odstotkov subvencije. V praksi se je pokazalo, da je trojni ukrep za stanovalce ugodnejši, saj je delež vplačila posameznega etažnega lastnika nižji kot pri izvedbi samo posameznega ukrepa. V letu 2017 je moč opaziti trend povečanja celovitih energetskih sanacij, ki vsebujejo vse tri ukrepe.
Zahtevno delo za etažne lastnike
Izbor ustreznega izvajalca je velikokrat zelo zahtevno delo za etažne lastnike. Zalo pomembno je imeti čim bolj natančen in jasen popis del, na podlagi katerega bo mogoča ustrezna primerjava posameznih ponudnikov zaradi zmanjšanja poznejših dodatnih del, ki se lahko pojavijo pri izvedbi energetske sanacije. Pri izboru je treba skrbno pregledati referenčno listo, finančno stanje, starost podjetja, število zaposlenih posameznega ponudnika. Primerno je pridobiti mnenje etažnih lastnikov oziroma upravnega odbora objekta, kjer je ponudnik že izvedel energetsko sanacijo. Ko je izvajalec izbran, se z njim podpiše ustrezno gradbeno pogodbo ter vloži vlogo na EKO sklad RS za pridobitev ustrezne nepovratne subvencije.
Vloga upravnika
Zelo veliko vlogo v celotnem postopku energetske sanacije nosi upravnik večstanovanjskega objekta. Upravnik je tisti, ki koordinira celoten postopek, in sicer od načrtovanja, da bo v določenem času zadostna višina sredstev v rezervnem skladu, da bodo mesečni prilivi v rezervni sklad dovolj veliki za pokrivanje mesečnih odplačil, do oblikovanja sklepov in zbiranja soglasij za izvedbo energetske sanacije, priprave ustrezne razpisne dokumentacije, ocenitve in izbora ponudb, prijave za pridobitev nepovratnih sredstev, oddaje dokumentacije na EKO sklad po zaključku investicije za dejansko izplačilo nepovratnih sredstev kot tudi skrb, da se bo investicijo iz rezervnega sklada na mesečni ravni redno poplačevalo. Sodelovanje med upravnikom in predstavniki etažnih lastnikov je še posebno pomembno in zahtevno, ko se za energetsko sanacijo odločajo lastniki v več vhodih ali več stanovanjskih stavbah hkrati.
V korist etažnih lastnikov
Karlo Česen iz podjetja Gospodar, d.o.o., ki sodi med srednje velike upravnike, je ob tem povedal: »V letih 2016 in 2017 smo izvedli energetsko sanacijo več objektov v Ljubljani: Tbilisijska 36–40, Frankopanska 23, Valvasorjeva 12. V vseh teh objektih je bila energetska sanacija uspešno zaključena, po ocenah etažnih lastnikov so bili projekti tehnično in ekonomsko izpeljani v korist etažnih lastnikov, ki so zadovoljni z izvedenimi deli in učinki energetske prenove. Trenutno izvajamo enega največjih projektov energetske sanacije v Sloveniji na objektu Ob Sotočju 2–16, Ljubljana, ki obsega kar osem vhodov oziroma 96 stanovanjskih enot. Za izvedbo celotnega projekta sanacije je bilo treba vložiti mnogo energije in strokovnega znanja, koordinirati želje posameznih lastnikov oziroma posameznih vhodov. Za nami je veliko dogovarjanj in prepričan sem, da bo energetska sanacija na koncu uspešna.«
Plošče Silber reflex
Izolacijo fasade v sklopu energetske prenove stavbe Ob Sotočju 2–16 na podlagi odločitve etažnih lastnikov izvaja podjetje V&D gradbeništvo, d.o.o., odgovorni vodja del pa je gradbeni inženir Suvad Salešević, ki je pojasnil tehnično izvedbo: »Objekt se sanira z izolacijsko ploščo Silber reflex. V postopku izbora izvajalca so se stanovalci odločili za izvedbo fasade z omenjeno ploščo zaradi njenih izjemnih tehničnih lastnosti, kot so toplotna prevodnost, ki znaša 0,031 W/m2k in je za 25 odstotkov bolj izolativna od klasičnega belega fasadnega stiropora. Laično povedano, fasada s ploščo Silber reflex je približno za četrtino tanjša od klasične fasade z belim fasadnim stiroporom. Paropropustnost (μ=8) je ena glavnih odlik plošče. Ima približno petkrat boljšo paroprepustnost v primerjavi z belim fasadnim ali grafitnim stiroporom. Fasado izvajamo s fasadnim sistemom Baumit, vendar je plošča certificirana praktično v vseh drugih uveljavljenih znamkah fasadnih sistemov, kot so Caparol, Roefix, Weber, STO in ostali. Praktično vse naše fasade izvedemo s ploščo Silber reflex, saj s tem stanovalcem ponujamo maksimalno kakovost po relativno ugodni ceni.«
S pričujočim prispevkom je bilo na kratko prikazana pot do energetske sanacije večstanovanjskega objekta, ki ni vedno enostavna. Ker je energetska sanacija za vsak večstanovanjski objekt velika naložba, ki terja večletno varčevanje, je zelo pomembno, da se k temu pristopi preudarno in natančno, saj se lahko le na tak način izognemo poznejšim zapletom in slabi volji.
Mag. Darjan Gašić, MBA
