»Mislil sem, da bo stanovanje v bistveno slabšem stanju,« je priznal eden od treh solastnikov Pavle Bernik, ko si je po več desetletjih lahko končno podrobno ogledal, kako je videti njihovo stanovanje v središču Ljubljane, v katerem je vse do letošnjega poletja bival najemnik. Stene so bile umazane, saj pleskarja že vsaj nekaj desetletij niso videle, razpoke in poškodbe so bile na grobo zakitane, na stropu hodnika so se razcveteli rumeni madeži vlage. Parket je bil dodobra obrabljen, saj so med posameznimi deščicami zevale različno debele reže. Stanovanje je izdajalo, da stanujoči več desetletij ni dal veliko za vzdrževanje, a Bernik je očitno pričakoval še hujšo podobo.
Za 110 kvadratnih metrov le 115 evrov
Ljubljančan je pojasnil, da so njegovi predniki omenjeno stanovanje oddali v najem materi dosedanjega najemnika, ki je po njeni smrti »podedoval« pravico nadaljnjega bivanja v stanovanju. K temu je najbolj pripomoglo dejstvo, da je po drugi svetovni vojni država stanovanje nacionalizirala. Šele v sredini devetdesetih let je po denacionalizacijskem postopku stanovanje uradno prešlo nazaj v roke Bernika in drugih dedičev, a ti po Bernikovih besedah najemnika enostavno niso mogli izseliti. S pomočjo sodišča so dosegli le to, da po smrti najemnika njegova hči ni dobila pravice bivanja.
»Najemnika zakon ščiti, kar je načeloma prav, ampak mene in mojih pravic kot lastnika pa ni ščitil,« je svoje izkušnje delil Bernik, ki je omenil, da so dediči za to 110 kvadratnih metrov veliko stanovanje skupaj dobili le pičlih 115 evrov mesečne najemnine, o novi najemni pogodbi pa se niso mogli dogovoriti. Za primerjavo, mesečni najem enoposteljne študentske sobe z okrog desetimi kvadratnimi metri površine v Ljubljani v povprečju stane okrog 200 evrov.
»Vzdrževanje stavbe, popravilo strehe, fasade, to smo morali dediči plačevati iz lastnega žepa,« je omenil Ljubljančan, ki si želi, da bi bila zakonodaja bolj uravnovešena in da bi najemodajalca ščitila enako dobro kot najemnika.
Lastnik mora najemniku dati drugo priložnost
Če na primer najemniku ni treba navesti razloga za odpoved najemne pogodbe, lahko lastnik to stori le iz krivdnih razlogov, kot so na primer neplačevanje najemnine in stroškov, poškodovanje stanovanja oziroma vzdrževanje stanovanja v nasprotju s pogodbo ali pravilnikom. A lastnik bo moral najemniku najprej dati možnost in čas, da kršitev odpravi. Šele če se ne bo odzval oziroma odpravil kršitve, sme najemodajalec odpovedati pogodbo, so pojasnili na ministrstvu.
Toda če najemnik odpovedi pogodbe oporeka, mora lastnik »najemno pogodbo odpovedati s tožbo pri sodišču«. Sodišča takšne spore sicer obravnavajo prednostno, a ministrstvo v predlogu nacionalnega stanovanjskega programa za obdobje od leta 2015 do 2025 ugotavlja, da so sodni postopki dragi in večinoma padejo ravno na pleča lastnikov, zatakne pa se tudi pri izvrševanju odločitve sodišča. Da je odpoved najemne pogodbe otežena, potrjuje tudi Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana, ki je tudi sam lastnik več tisoč najemnih stanovanj.
Ministrstvo v svojem stanovanjskem programu ugotavlja, da lastnike stanovanj dolgotrajnost sodnega postopka pri odpovedi najemnih pogodb zaradi denimo neplačila najemnin ali neustreznega ravnanja z nepremičnino destimulira in jih spodbuja k oddajanju stanovanj na črno. Posledično pa se poslabšuje tudi pravno varstvo najemnikov v teh stanovanjih.
Preverili bodo možnosti uvedbe nekaterih rešitev
Ministrstvo v stanovanjskem programu ne obljublja uvajanja konkretnih ukrepov, temveč zagotavlja, da bo preverilo možnosti uvedbe nekaterih rešitev, ki naj bi zmanjšale nezaupanje med lastniki in najemniki. Kot eno takšnih rešitev stanovanjski program navaja uvedbo izpraznitvenega naloga, ki naj bi na eni strani najemniku zagotovil dovolj časa, da si poišče novo stanovanje, po drugi strani pa bi skrajšal postopek izselitve in zmanjšal stroške najemodajalcem.
Država naj bi preverila tudi smiselnost vzpostavitve sistema komercialnih zavarovanj za kritje stroškov morebitne prisilne izselitve. »Komercialno zavarovanje najemnika pri sklenitvi najemne pogodbe ne bo pretirano obremenilo, najemodajalcu pa bo zagotavljalo večjo varnost in manjše tveganje v primeru prisilne izselitve,« je ministrstvo navedlo v stanovanjskem programu. Ministrstvo omenja tudi vzpostavitev javne službe za najemniško upravljanje, ki naj bi po njihovem mnenju zagotovila večjo varnost tako najemnikov kot tudi najemodajalcev.