Medtem ko v vladi oziroma na ministrstvu za finance še tehtajo, ali bi bilo smiselno uvesti nov sistemski davek na nepremičnine ali raje obdržati in zgolj popraviti obstoječe nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), si tudi strokovnjaki niso enotni.
Davek na nepremičnine velja za sodobnejšo, preglednejšo in pravičnejšo obliko obdavčitve, toda zaradi pomanjkljivih zemljiškoknjižnih evidenc ga po nobenih ocenah ni mogoče uvesti pred letom 2017. Prednosti sistema nadomestila so po drugi strani njegova dolgoletna utečenost, preprosta zasnova in dejstvo, da lahko občine s povsem avtonomnim določanjem njegove višine usmerjajo lokalni razvoj. Tega namreč univerzalni davek ne dopušča.
V eni občini 40-krat več kot v drugi
Toda sedanji sistem ima precej slabosti. Razlike v obdavčitvi med občinami in znotraj njih so ponekod nesorazmerno velike. Tudi v občinskih vrstah priznavajo, da sedanji sistem ni najpravičnejši. Nič neobičajnega ni, če recimo frizer za svoj salon v eni občini plačuje štiridesetkrat višje nadomestilo kot njegov stanovski kolega za podoben lokal v drugi občini ali celo če lastnik objekta na eni strani ulice plačuje dvakrat višji davek kot lastnik enakega objekta na drugi strani.
Ker zavezance, davčno osnovo in stopnje, oprostitve in olajšave... samostojno določa vsaka občina posebej, obdavčitve med seboj niso primerljive, ustavno sodišče pa je že večkrat ugotovilo, da so v preštevilnih občinah tudi arbitrarne, torej določene čez palec in mimo kakršnih koli urejenih pravil. Nepreglednost sistema je še večja, ker tudi evidence za odmero nadomestila vsaka občina vodi zase in na svoj način. Ob tem pa je znano, da zaradi nepopolnih in neažuriranih evidenc v marsikateri občini številni lastniki nepremičnin nadomestila sploh ne plačujejo, čeprav bi ga morali.
Z enotnim davkom na nepremičnine, ki bi temeljil na ekonomski vrednosti nepremičnine, bi takšne neutemeljene razlike v dajatvah odpadle. A ogrožena bi bila lahko avtonomija občin, ki s pomočjo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) zdaj krojijo svoj razvoj. Tako recimo z dvigovanjem višine nadomestila odganjajo nova nakupovalna središča, če imajo teh že preveč. Ali pa skušajo z izjemno nizkimi dajatvami oživiti opuščena mestna jedra. Ta razvojni vzvod mora ostati, se strinjajo v občinskih vrstah.
Sicer pa ga je mogoče vključiti tudi v sistem davka na nepremičnine, kar že počnejo v Avstriji. Severni sosedi so na nacionalni ravni postavili zgolj grobe okvirje nepremičninskega davka, občinam pa dopustili, da ga določijo same v polju petkratnika sicer zelo nizke osnovne obdavčitve, pripoveduje vodja sektorja za gospodarstvo na celjski občini Janko Trobiš.
Koga brigajo evidence
Težava pri uvajanju davka na nepremičnine se skriva drugje – v neustreznih evidencah. Prostorski strokovnjaki že dolgo opozarjajo, da so lastniki ob »samopopisu« (tako Trobiš) leta 2006 in 2007 anketne vprašalnike za register nepremičnin lahko izpolnjevali zelo svojevoljno in brez kakšnega posebnega strokovnega nadzora. Ob tem pa niti državni niti občinski organi niso poskrbeli za vpis pravilnih podatkov vsaj o nepremičninah v njihovi lasti.
A če smo tako kljub morebitnim nepravilnim navedbam o lastnostih stavb vendarle dobili vsaj enoten pregled nad njimi, se popis ni niti dotaknil zemljišč ob njih. Država v nobeni zbirki podatkov nima evidentiranih obveznih pripadajočih funkcionalnih zemljišč k stavbam ali podatkov o stanju drugih (nezazidanih) stavbnih parcel v državi. Dokler ne ve, katera zemljišča so sploh primerna za gradnjo in v kolikšni meri so nanjo tudi pripravljena (torej komunalno opremljena), pa jim ne more določiti tržne vrednosti, na podlagi katere bi jih obdavčila.
Ministrstvo za okolje in prostor sicer zdaj predvideva ponovno uvedbo nekoč že uveljavljenega pojma gradbene parcele, ki bo vsako stavbo povezal s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem ob njej. Prav tako so pripravili metodologijo, s katero bodo ugotavljali dejansko rabo že pozidanih zemljišč; zdaj jo testirajo v treh občinah. Še vedno pa ni občutnejših premikov pri vzpostavljanju evidence stavbnih zemljišč, ki bi vsebovala tudi podatke o njihovi primernosti in stopnji pripravljenosti za pozidavo, čeprav jo na ministrstvu načrtujejo.
Zdaj ali nikoli?
Vzpostavitev teh baz podatkov bo po ocenah strokovnjakov trajala vsaj dve ali tri leta. Spremembe bodo potrebne tudi pri množičnem vrednotenju nepremičnin oziroma določanju njihove posplošene tržne vrednosti, na podlagi katere naj bi odmerjali nov davek. Sedanji način vrednotenja se je izkazal za izjemno problematičnega, saj se recimo med sosednjimi parcelami pojavljajo tudi 300-odstotne razlike v vrednostih. V vladi zato razmišljajo tako o spremembi nekaterih modelov vrednotenja kot o vzpostavitvi novih modelov.
Glede na obstoječi kaos v Združenju občin Slovenije nasprotujejo revoluciji z nepremičninskim davkom. Kot pravi njihov predsednik Robert Smrdelj, je časa za umirjen prehod na nov način obdavčitve dovolj, saj sistem nadomestila deluje. Bi ga bilo pa v vmesnem času smiselno nadgraditi v smeri večje enotnosti, se pravi vsem občinam predpisati enako osnovo za obdavčitev in določiti, katere nepremičnine sploh smejo obremeniti z davkom ter v okviru kakšnih najnižjih in najvišjih davčnih stopenj. Enako je tudi stališče Skupnosti občin Slovenije, ki uvedbo nepremičninskega davka predlaga za leto 2020, ko bodo izdelani in obdelani vsi potrebni podatki.
Na drugi strani zagovorniki čimprejšnje uvedbe davka na nepremičnine – pa četudi sprva v neki poenostavljeni različici – to utemeljujejo predvsem z opozorili, da bo sicer projekt spet preložen za nedoločen čas.
Marjeta Kralj
