»V roke smo dobili fond, ki mu je bilo treba dati lastnike in skrbnike,« pravi Miha Jazbinšek, tedanji minister za prostor, ki je rekordno hitro pripravil – pogosto kritiziran – stanovanjski zakon, s katerim so ljudje dobili priložnost odkupa nepremičnin po smešno nizki ceni. Največja težava je bila v tem, da se novopečeni lastniki niso zavedali obveznosti, ki jih stanovanje prinaša, in še vedno je ta koncept marsikomu tuj.
Upravljanja si sicer ni v celoti izmislil Jazbinšek; ta ga je zgolj uvedel kot tržno dejavnost, sicer pa je bilo opredeljeno že od časa po drugi svetovni vojni, ko so v Ljubljani zrasle velike stanovanjske soseske. Struktura upravljanja je bila dvotirna: stanovalci, povezani v hišne svete in zbore, so gospodarili z lastnim blokom, samoupravna stanovanjska skupnost pa je skrbela za objekte na območju ene, včasih pa tudi več občin. »Ko je leta 1991 zakon predpisal obvezno sklenitev pogodbe z zunanjim upravnikom, ljudje niso dojeli, da država ne bo več skrbela za vzdrževalna dela,« se spominja dr. Richard Sendi z urbanističnega inštituta. »Lastniki, navajeni plačevati le stanarino, so po novem morali poravnati še stroške za popravila in vzdrževanje, in to ne le za lastno stanovanje, ampak proporcionalno za vso stavbo.« Odpor je bil, jasno, velik. Sendi se spominja primerov, ko etažni lastniki preprosto niso popravili počenih vodovodnih cevi ali pokvarjenega odtoka, ker so pričakovali, da bo za to poskrbel nekdo drug. Kot je bilo to dotlej v navadi.
Sto zamenjav v enem letu
»Do takrat je bilo Stanovanjsko podjetje Ljubljana (SPL) monopolist, saj je upravljalo ves stanovanjski fond ne glede na vrsto in velikost stavbe. S stanovanjskim zakonom pa smo omogočili konkurenco,« pravi Jazbinšek. Omenjeno podjetje, dodaja, ni bilo zadovoljno, težave so bile menda celo s predajanjem informacijske baze. Prva konkurenca se je nato vzpostavila na območju sosesk, ki so jih gradile tovarne, oziroma tam, kjer je stanovanjska odločba izhajala iz podjetja. »To so bili večinoma nasledniki stanovanjskih služb, ki so prve stranke dobili tako, da so jim pomagali pri nakupu denimo Metalkinega stanovanja.« Porodni krči niso izostali. Sendi izpostavi zelo visoko ceno, ki so jo sprva zaračunavali upravniki, ljudem pa ni bilo jasno, kaj naj bi ti za to sploh počeli. »Očitkov, da zgolj izstavljajo račune, ni manjkalo, prav tako ne pomislekov, da so nekateri stroški povsem arbitrarni.«
Zveni znano? Zdi se, da težave ostajajo enake še danes. V seriji prispevkov, ki smo jih objavili v Dnevniku, se vedno znova potrjuje, da etažni lastniki upravnikom praviloma ne zaupajo, da dvomijo v skrb za njihove najboljše interese ter v upravičenost stroškov, ki jih za upravljanje zaračunavajo. Zato se neredko odločijo za zamenjavo. Na mestnem stanovanjskem skladu so v lani prejeli kar 101 vlogo za vpis v register upravnikov, od teh je šlo pri večini prav za zamenjavo. Čeprav je upravnika po zakonu otročje lahko zamenjati – bodisi z glasovanjem več kot polovice etažnih lastnikov (oziroma lastnikov z več kot polovico lastnine v stavbi) na zboru ali pa z zbiranjem njihovih podpisov v časovnem okviru treh mesecev – se to v praksi včasih izkaže za precej večji zalogaj. Tako se je zgodilo tudi, da je upravnik v času zbiranja podpisov za njegovo zamenjavo začel vzporedno zbirati podpise proti odpovedi pogodbe, s pritožbami preprečuje vpis novega upravnika, zaradi česar lastniki prejemajo dvojne položnice, ter zavlačuje s predajo dokumentacije in rezervnega sklada. Etažnim lastnikom v takšnih primerih preostane le tožba, saj ne stanovanjska inšpekcija ne ministrstvo za okolje nimata pristojnosti ukrepati.
Po podatkih, ki smo jih pridobili iz registra na mestnem stanovanjskem skladu, se je leta 2005 z upravljanjem aktivno ukvarjalo 130 fizičnih in pravnih oseb, in tudi letos številka ostaja podobna – 123. Pomenljivo je sicer visoko število upravnikov, ki upravljajo samo dve ali tri stavbe – ali pa celo samo eno. Slednjih je še vedno več kot tretjina.
Z upravljanjem se lahko ukvarja kdorkoli, ki registrira takšno dejavnost. Tudi sami upravniki, ki jih hiperinflacija konkurenčnih podjetij, še bolj pa samostojnih podjetnikov moti, predlagajo uvedbo določenih pogojev, ki bi preprečevali po njihovem mnenju nelojalno konkurenco. V največjem ljubljanskem upravniškem podjetju tako predlagajo, da bi se z upravljanjem lahko ukvarjale samo kapitalske družbe, ki bi zagotovile zavarovanje poslovne dejavnosti oziroma posameznih pogodb bodisi z bančno garancijo ali z oblikovanjem obveznih rezerv in ki bi zaposlovale vse potrebne strokovne sodelavce ter jih tudi redno usposabljale za delo.
Na ministrstvu za okolje in prostor niso prepričani v regulacijo. »Pobude, ki jih dobivamo, gredo vse od pričakovanj, da se zakon z upravljanjem sploh ne bi ukvarjal več in bi to v celoti prepustil lastnikom stanovanj, do zahtev po reguliranju te dejavnosti. Reguliranje je v vsakem primeru velik poseg v svobodno gospodarsko pobudo, zato je treba takšno možnost zelo natančno preučiti. Poiskati je treba ustrezno ravnotežje med varovanjem interesov lastnikov stanovanj, ki upravniku zaupajo upravljanje svoje stanovanjske stavbe, in nevarnostjo, da se zaradi (preveč) togih pogojev za licenciranje ustvari monopolni položaj nekaterih podjetij, ki se s takšno dejavnostjo ukvarjajo.« Na ministrstvu smo v minulih dneh iskali sogovornika, s katerim bi se lahko temeljiteje pogovorili o tej temi, a nam ga v tednu dni niso uspeli najti.
Zadruge – romantična predstava
Na inšpektoratu je medtem za nadzor vseh upravnikov v državi zadolženih pet(!) stanovanjskih inšpektorjev, ki pa imajo tudi ob utemeljenih sumih nepravilnosti pogosto zvezane roke. Ključne težave izhajajo iz samega stanovanjskega zakona, po katerem lahko v večini primerov zgolj sprožijo prekrškovni postopek in v skrajnem primeru izrečejo (najnižjo zagroženo) globo, ne morejo pa od upravnika zahtevati ukrepov, s katerimi bi zaščitili interes nepremičnine in lastnikov.
Etažne lastnike po podatkih inšpektorjev najpogosteje zmotijo nepravilnosti pri sklicevanju zbora in sestavi zapisnika, zavlačevanje s predajo poslov novemu upravniku, nepravilnosti pri porabi sredstev rezervnega sklada, onemogočanje vpogleda v sklenjene pogodbe, ki pogosto tudi niso sklenjene po načelu najugodnejšega ponudnika, in nepravilnosti pri pripravi letnega poročila. »Veliko prijav se nanaša tudi na nepravilno obračunane stroške upravljanja, a v tem primeru lahko etažni lastniki zgolj sprožijo spor na pristojnem sodišču,« še opozarjajo na inšpekciji. Inšpektorji ne morejo pregledovati računovodskega poslovanja upravnika, v primeru nepravilnosti pri vodenju rezervnega sklada pa lahko vodijo le prekrškovne postopke. Dovolj zgovorno je dejstvo, da je inšpekcija pred meseci preverila ravnanje upravnikov s sredstvi etažnih lastnikov, pri čemer jih je zanimalo poslovanje z rezervnim skladom in (ne)nakazovanje zbranih sredstev dobaviteljem, a zaradi pomanjkanja pristojnosti tudi v primeru ugotovljenih nepravilnosti niso mogli ukreniti – nič.
Nekateri bloki so se tudi zaradi tovrstnih težav organizirali drugače: dejavnost (neprofitnega) upravljanja so registrirali kar etažni lastniki sami. V enem od šišenskih blokov med pozitivne plati takšnega »samoupravljanja« prištevajo dejstvo, da se poznajo in si nekoliko bolj zaupajo. »Sami najbolje vemo, kaj je treba kratkoročno in dolgoročno popraviti, zato sami sprejemamo investicijski plan,« je povedala gospa Marija, zadolžena za računovodstvo. Imajo sicer še upravni in nadzorni odbor, a je za svoje delo plačana samo ona, pa še to zgolj zaradi morebitnega obiska davčne inšpekcije. »Sami smo določili tudi vplačila v rezervni sklad, tako da poleti zaradi drugih nižjih stroškov vplačujemo dvakratni znesek. Nimamo pa neplačnikov, in to je ključno za naše uspešno delovanje.« V upravnem odboru so se sicer odločili, da se ne želijo izpostavljati, saj se je izkazalo, da stvari še zdaleč niso tako rožnate in da je takšno ljubiteljsko upravljanje pravzaprav zelo težavno. Tako zelo, da razmišljajo o prehodu na »klasičnega« zunanjega upravnika. »Preveč idealistično si predstavljate vse skupaj,« je bil kratek predsednik skupnosti, ki za širšo promocijo njihove prakse ni želel niti slišati. »Delati s toliko ljudmi je cel hudič.«
»Nihče se ne zaveda, da je za hišo treba skrbeti in vlagati vanjo. Ljudje mislijo, da se bo vse uredilo, ne da bi jim bilo treba odpreti denarnico,« podobno izkušnjo opisuje Alenka Vogelnik, ki je že osem let predsednica zadruge, ki upravlja Nebotičnik. Ideja zadruge je odlična, dodaja, a deluje samo, dokler se vsi zavedajo skupnih interesov in so pripravljeni aktivno sodelovati. Tega pa ni. Eden od treh vhodov se je pred časom hotel celo odcepiti iz zadružnega upravljanja, a se je izkazalo, da mora imeti stavba enega upravnika, ne glede na število vhodov. Dodatno težavo predstavlja dejstvo, da je Nebotičnik spomeniško zaščiten, kar terja dodatno pozornost in usklajenost pri vzdrževalnih delih, nenazadnje pa slednja tudi več stanejo. »Imamo vsaj dve redni neplačnici. Ena plača, šele ko pride do izvršbe, s čimer imamo ogromno birokratskega dela. Druga ima finančne težave, a pride vsakič pravočasno povedat, da bo plačala takoj, ko bo lahko.«
Babica s pečico na drva – v meščanski palači
Fenomen revnih lastnikov v Sloveniji ni nič nenavadnega. Tako rekoč ponarodele so zgodbe o starejših ljudeh, ki živijo v velikih meščanskih stanovanjih, kjer uporabljajo samo eno sobico, ker težko pokrijejo stroške ogrevanja. »Ne smemo pozabiti, da so nekateri po Jazbinškovem zakonu dobili stanovanja praktično zastonj, potem ko so nekje prodali neki gozdiček. Tam, kjer so gospodinjstva shajala z nizkimi dohodki, je nepričakovan strošek vzdrževanja postal problem. A stanovanja, v skladu s pregovorno obsedenostjo z lastništvom, niso in še vedno ne želijo prodati in se preseliti,« opozarja Sendi.
Tudi zaradi teh revnih lastnikov se je v začetku novega tisočletja rodila ideja o rezervnem skladu. Večina velikih sosesk v prestolnici je bila namreč zgrajenih v šestdesetih in sedemdesetih letih prejšnjega stoletja, nekatere celo še prej, zato se je čas velikih popravil in vzdrževalnih del vse bolj nezadržno približeval. Nekateri pa so komaj plačevali tekoče stroške. Tedanji minister za okolje in prostor Janez Kopač se spominja: »V času sprejemanja stanovanjskega zakona leta 2003 je bil še zelo živ spomin na stanovanjski prispevek in vsemogočnega upravljalca, ki so ga ljudje čakali tudi za intervencije popolnoma zasebne narave.« In to več kot desetletje po zamenjavi sistema. V maniri populističnega nabiranja političnih točk je tako tudi predlog o rezervnem skladu, kamor bi počasi kapljali obvezni mesečni prispevki za skupne investicije, sprožal zgražanje, češ da gre za »oviro vsemogočnemu trgu in zasebni iniciativi ter dodatno, nepotrebno obveznost zasebnih lastnikov stanovanj«. Sendi je ob tem zgrožen: »Rezervni sklad je bilo nujno uvesti, saj brez postopnega varčevanja investicije sploh ne bi bile mogoče.«
Tudi lastniki so se sprva upirali novi obvezni dajatvi. Sogovorniki se spominjajo, da so se nekateri ob prejemu obračuna stroškov meni nič, tebi nič odločili, katere postavke na računu bodo plačali in katerih ne. »Rezervnega sklada seveda niso želeli plačevati. Podobno je bilo tudi denimo s skupno elektriko na stopnišču. Nekateri so se odločili, da je ne potrebujejo in ne uporabljajo in je preprosto niso hoteli plačevati,« pripoveduje Sendi.
Lastnino bi, dolžnosti ne
Sčasoma je ta mehanizem vendarle zaživel in po mnenju strokovnjakov bi moral biti – v kombinaciji z dobro premišljenim načrtom vzdrževanja – dovolj za zagotavljanje normalnega vzdrževanja posamezne stavbe. A žal to nista edini dve spremenljivki. »Vse je odvisno od tega, kako pripravljeni in učinkoviti so tako lastniki kot upravnik. Težavi sta v grobem dve. Po eni strani je ljudi težko sploh spraviti na zbor lastnikov, čeprav se tam sklenejo ključne odločitve, ki vplivajo na vse, če pa že pridejo, pogosto glasujejo neracionalno. S to pasivnostjo lastnikov pa je seveda povezana druga težava – pridobivanje ustreznega deleža soglasij,« še opozarja Sendi. Nekaj časa je bilo treba za kakršnakoli popravila celo doseči konsenz, a se je v praksi to izkazalo za nemogoče. Zdaj se kvorumi razlikujejo glede na naravo, nujnost in obseg investicije, v vsakem primeru pa imajo več besede večji etažni lastniki oziroma tisti, ki imajo v lasti večji delež nepremičnine. Zaradi izjemne razdrobljenosti lastništva (tudi v primerjavi z drugimi evropskimi državami) pa je pogosto tudi doseganje 51-odstotnega soglasja težavno, se pritožujejo upravniki.
»Primerni pogoji za bivanje so človekova pravica, o tem ni nobenega dvoma,« je odločen Sendi, »a država mora zgolj vzpostaviti sistem, po katerem dostojno bivanje omogoča. To ne pomeni, da mora vsakemu priskrbeti lastniško stanovanje.« Za socialno bolj ogrožene in tiste, ki si vzdrževanja lastne nepremičnine ne morejo privoščiti, je namreč predvideno najemništvo. To je pravzaprav ves smisel najemništva – da ti ni treba skrbeti za vzdrževanje. »Ko postaneš lastnik, je stanovanje tvoja odgovornost. Če si reven, to ne more in ne sme biti problem države ali drugih lastnikov.« Sendi še pove, da je nedavno potekal na ministrstvu za okolje posvet glede možnosti, da bi socialno šibke nekako opravičili plačila deleža za energetsko sanacijo stavbe oziroma bi njihov delež prevzeli drugi stanovalci bloka. »Strinjali smo se, da to preprosto ni pošteno. Če nekdo ne more skrbeti za nepremičnino, je smiselno, da jo proda.«
A te logike tudi v 25 letih nismo osvojili. V Sloveniji je kar 98 odstotkov stanovanj lastniških. »Država ves čas spodbuja lastništvo, in tudi v predlogu novega nacionalnega stanovanjskega programa je enako. Med prioritetami je denimo navedeno tudi zagotavljanje stanovanj za mlade, pri čemer bi država financirala gradnjo, potem pa jih ponudila v neprofitni najem – a z možnostjo odkupa po petih letih!« absurdno politiko slika sogovornik. »Če torej država ljudem pomaga do poceni lastniškega stanovanja, ali je potem res težko razumeti, da od nje pričakujejo pomoč tudi pri vzdrževanju?«
