Konkretno teh ocen ne morem komentirati, ker me z njimi ni nihče seznanil. Lahko pa rečem, da smo delo, glede na časovno omejitev in dostopne informacije, opravili tako profesionalno, kot je bilo le mogoče. Zanašali smo se na informacije, ki smo jih dobili, v največji meri od bank. Moram poudariti, da je kakovost informacij bank močno nihala. Nekatere informacije o nepremičninah, na katere so se nanašala posojila, niso bile tako obsežne, kot bi si želeli. Sicer pa so cenitve vedno izziv.
Morali ste oceniti na stotine nepremičnin. Koliko ljudi ste angažirali?Ekipa je bila zelo številna. Iz pisarne v Budimpešti nas je sodelovalo šest, poklicali smo tudi osebje iz izpostav v regiji, v Sloveniji pa smo angažirali našega partnerja Slovenia Invest. Pomagali so nam pri premoščanju jezikovnih ovir in pri delu na terenu.
Ste pri cenitvah sledili mednarodno uveljavljenim standardom ali pa ste od koga, na primer od Banke Slovenije, dobili drugačna navodila?Upoštevali smo mednarodno uveljavljena pravila britanskega Kraljevega inštituta pooblaščenih cenilcev RICS. Njihovi standardi niso pretirano omejujoči, cenilcem pa omogočajo, da uporabljajo metode, ki v čim večji meri upoštevajo delovanje trga. Metode cenitev so različne. V nekaterih primerih opravimo primerjave s prodajami podobnih nepremičnin, pri čemer upoštevamo ceno na kvadratni meter. V drugih pa diskontiramo pričakovane denarne tokove.
Je Cushman & Wakefield opravljal cenitve v primeru terjatev NLB ali NKBM do družbe Grep pri projektu Centra Stožice?S tem projektom imamo izkušnje.
Lahko pojasnite, kako sta lahko cenitvi terjatev z enakimi zavarovanji v primeru obeh bank tako zelo različni? V primeru NLB so bile terjatve prenesene na DUTB po ceni nič evrov, v primeru NKBM pa so bile oslabljene le za milijon evrov.Ni primerno, da razpravljam o konkretni cenitvi, lahko pa podam nekaj splošnih komentarjev. Cenitev je mnenje in različni cenilci lahko pridejo do različnih številk. Rezultati so lahko zelo različni in odvisni od okoliščin, ki jih je moral cenilec upoštevati. Vprašanje je tudi, ali je bilo Center Stožice sploh smotrno graditi na tisti lokaciji in v takšni obliki. Stroški ne odražajo nujno vrednosti nepremičnine. Če smo realni, je vprašanje, ali je zadevo sploh mogoče rešiti. Teoretično bi lahko poslovno stavbo zgradili tudi sredi saharske puščave, a to še ne pomeni nujno, da jo bo kdo kupil.
Center Stožice vendarle ne leži sredi puščave, ampak praktično v središču Ljubljane.Leži na obrobju Ljubljane. Vedeti morate, da uspešna nakupovalna središča gradijo podjetja z obsežnimi in močnimi referencami, tesno povezana s potencialnimi najemniki, katerih zahteve so vključene v sam projekt. Vprašanje je, ali je tako tudi v primeru Stožic. Opraviti imamo s praznim betonskim okostnjakom; vprašanje je, ali ga bo sploh mogoče oživiti. Nekateri nemara ocenjujejo, da je bil projekt zgrešen v osnovah, drugi morda ne mislijo tako. A če projekta ni mogoče oživiti - kako pa ima lahko vrednost? So pa še druga odprta vprašanja: vprašanja lastništva in pogodbenih obveznosti, ki jih je pri cenitvah prav tako treba upoštevati.
Če so bile vse cenitve opravljene po mednarodno uveljavljenih standardih, kako so lahko odstopanja tako obsežna? Po nekaterih ocenah znotraj krogov slovenskih cenilcev in revizorjev odstopanja ne bi smela biti večja od 15 odstotkov.Konkretnih cenitev, ki jih ne poznam, ne morem komentirati. Lahko pa rečem, da je po mojih izkušnjah v regiji veliko cenitev, s katerimi se osebno ne morem strinjati. Množica cenitev, ki so jih cenilci opravili za slovenske finančne inštitucije, ni zelo natančno odražala resnične tržne vrednosti. Torej cene, po kateri bi lahko neko nepremičnino prodali. Domači cenilci se prepogosto naslanjajo na stroške gradnje in cenitvene formule namesto na trg. Ko sem opravljal podobne cenitve za neko drugo slovensko finančno inštitucijo, sem ugotovil, da so naše cenitve bistveno nižje od tistih, na katere se je banka zanašala pred tem. Ne trdim, da so vse slovenske cenitve napačne, a jasno je, da mnoge cenitve niso natančno odražale razmer na trgu.
Ta argument bi lahko uporabili tudi za sporne cenitve v primeru Grepa. Obe cenitvi ste opravili tuji cenilci, razkorak v cenitvah pa je izjemen. Težko bi sklepali, da tuji cenilci svoje delo opravljate bistveno bolje.Cenitve v primeru NKBM ne morem komentirati, ker je ne poznam. Iz svojih prejšnjih izkušenj s projektom Stožice pa lahko rečem, da projekt zelo dobro poznam in da ima zanimivo zgodovino ter je velik izziv. Poleg same nepremičnine moramo upoštevati še pogodbe s tretjimi strankami, vlogo občine in vlade. Te dejavnike sem upošteval.
Za slovenske davkoplačevalce so cenitve več kot le računovodska operacija. Glede na to, da smo banke dokapitalizirali na podlagi vaših cenitev in da interes za nakup manjših bank ni močan, je težko pričakovati, da bi si sredstva preprosto povrnili. Ali vaše podjetje nosi kakršno koli odgovornost?Nikakor. Svoje cenitve smo oblikovali na podlagi informacij, ki smo jih imeli na voljo, in na podlagi svojih izkušenj. Omejitve in pridržke smo jasno zapisali v poročilu svoji stranki.
Torej menite, da je cenilec, ki je delal za NKBM, storil napako, in stojite za svojo cenitvijo?Glede na dejstva, ki jih poznam, sem s svojo cenitvijo popolnoma zadovoljen.
V Sloveniji smo terjatve na DUTB prenesli s povprečnim 70-odstotnim diskontom, kar je daleč največ v primerjavi z drugimi slabimi bankami. Ali so bile terjatve glede na to, da DUTB zdaj pri posameznih poslih beleži tudi petkratnike prenosnih cen, sistematično podcenjene?Ne. Nepremičnine smo vrednotili kvalificirani in izkušeni cenilci na podlagi takratnih tržnih dejstev. Res je, da smo cenitve morali opraviti v kratkem času in da so bile razmere precej zahtevne, a to še ne pomeni, da smo nepremičnine podcenjevali. Odstopanja v ceni med cenitvijo in dejansko prodajo so lahko zelo velika. Kot veste, se razmere na trgu skozi čas tudi spreminjajo.
Si je vaša ekipa na terenu ogledala vse nepremičnine ali pa ste cenitve opravljali s pomočjo podatkov o prodajah podobnih nepremičnin, ki so dostopni na spletu?Nepremičnine smo si na terenu ogledali, kjer je bilo to mogoče. Če bi mandat od nas zahteval podrobnejši pregled, bi seveda lahko opravili popolne preglede, poizvedovanja pri tretjih strankah itd. Vendar mandat v tem primeru od nas ni zahteval notranjih pregledov nepremičnin, zato smo se s tega vidika soočali z omejitvami. Poleg tega smo morali delo opraviti v določenem časovnem okviru.
To je zagotovo negativno vplivalo na natančnost cenitev.Vaše vprašanje temelji na predpostavki, da so naše cenitve napačne.
Da... Težko si je razlagati doslej ugotovljene velike razlike med posameznimi cenitvami.Ne strinjam se, da so cenitve naše ekipe napačne. Doslej nisem videl nič, kar bi potrjevalo to tezo. Cenitev je odvisna od predpostavk, ki jih je dobil cenilec, in razpoložljivih informacij. Prav tako kot na dejansko ceno ob prodaji vplivajo takratne okoliščine. Je pa dejstvo, da bi cenilec za cenitev nepremičnine za namene zavarovanja posojil porabil precej več časa. Običajno govorimo o tednu ali dveh za posamezno nepremičnino, kar pomeni, da lahko bolj temeljito raziščemo morebitne problematične okoliščine. Tega časa tokrat nismo imeli na voljo. A to, ponavljam, še ne pomeni, da so cenitve napačne.
Če prav razumem, ste v skladu z mandatom morali upoštevati določene predpostavke, ki so vplivale na cenitve. Lahko razkrijete, kakšne?To je bil splošen komentar. Seveda smo se s stranko dogovorili glede vseh podrobnosti postopka, pridržkov in omejitev, preden smo pogodbo sklenili. Te podrobnosti so pogodbena tajnost.
Ste pripravljeni razkriti posamezne cenitve?Veže me pogodbena tajnost.
In če bi naročnik dovolil razkritje podatkov?Če se bo naša stranka strinjala, bom o cenitvah z veseljem spregovoril.