Gradnja hiše je eden izmed najpomembnejših, a tudi časovno in finančno najzahtevnejših projektov v življenju številnih slovenskih družin. Številni se gradnje stanovanjskih objektov pogosto lotevajo v lastni režiji. Med Slovenci ni malo takih, ki se celega projekta gradnje dejansko lotijo sami, tudi če to traja deset ali dvajset let, celo vse življenje.
Vendar pa vedno več posameznikov oziroma družin ugotavlja, da je gradnja hiše tehnično tako zahteven zalogaj, da je bolj smotrno najeti specializirane strokovnjake – gradbena podjetja ali obrtnike –, pa čeprav bodo morali za to odšteti nekaj več cekinov.
Če se boste torej odločili, da gradnjo vašega sanjskega doma zaupate izkušenim gradbenim strokovnjakom, vam v nadaljevanju podajamo nekaj nasvetov, kako gradnjo iz pravnega vidika izpeljati čim bolj optimalno.
Kaj je gradbena pogodba
Kmalu zatem, ko se boste po telefonu ali e-pošti z izbranim gradbenim podjetjem dogovorili za gradnjo hiše, boste v podpis prejeli pogodbo. Gre za tako imenovano gradbeno pogodbo, ki velja za nekakšen poseben tip podjemne pogodbe, s to razliko, da so predmet izpolnitve pri tej pogodbi samo določena dela, in sicer gradbena dela.
Gradbena pogodba je torej posebna vrsta podjemne pogodbe, s katero se izvajalec zavezuje, da bo po določenem načrtu v dogovorjenem roku zgradil določeno zgradbo na določenem zemljišču ali da bo na takem zemljišču oziroma na že obstoječem objektu izvedel kakšna druga gradbena dela. Naročnik se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno.
Gradbena pogodba je pogodba rezultata
Poudariti je treba, da je bistvo gradbene pogodbe v doseženem rezultatu. Izvajalec storitve (gradbeno podjetje) se s pogodbo zaveže, da bo gradnjo tudi uspešno dokončal; ni dovolj, da si je za uspešno gradnjo zgolj prizadeval (kot denimo pri posredniški ali agencijski pogodbi), ampak jo mora izpeljati do konca. Če boste torej z nekim gradbenim podjetjem podpisali pogodbo o gradnji hiše, se morate zavedati, da je od podpisa te pogodbe naprej to podjetje zavezano gradnjo dokončati, in to ne glede na to, ali obstajajo razlogi, ki mu preprečujejo dokončanje gradnje (na primer pomanjkanje gradbenih delavcev).
Za veljavnost gradbene pogodbe morajo biti izpolnjeni še nekateri pomembni pogoji. Koristno je, da je sklenjena v pisni obliki, ni pa to nujno – razen če ste se z izvajalcem dogovorili, da je pisna oblika predvidena kot pogoj za veljavnost posla. Pisno obliko pogodbe vam vsekakor priporočamo, saj je lahko za vas dragoceno dokazno sredstvo, če bi med izvajanjem pogodbe prišlo do kakršnihkoli nesporazumov z izvajalcem.
Izognite se glavobolom
Dogovor o ceni je bistvena sestavina gradbene pogodbe – tudi zakon izrecno določa, da morata pogodbeni stranki ob sklenitvi gradbene pogodbe določiti ceno za izvedbo gradbenih del. Določiti morata tudi vrsto in obseg del, ki so v ceni zajeta. Ker je bistvo gradbene pogodbe v tem, da se z njo izvajalec zavezuje, da bo gradnjo uspešno dokončal, je samo po sebi umevno, da mora pokriti tudi stroške za vsa svoja dela.
Zamude izvajalcev povzročajo glavobole številnim naročnikom. V naši gradbeni praksi so žal postale že nekaj povsem običajnega, naročniki pa jih prepogosto in predolgo tolerirajo. Zato je pomembno vedeti, da je rok za dokončanje del ena izmed bistvenih sestavin gradbene pogodbe. Dejstvo je, da mora biti rok za dokončanje del v gradbeni pogodbi določen ali vsaj določljiv, naročnikom pa toplo priporočamo, da ga – če je le možno – tudi datumsko opredelijo.
Sprememba cene
Zdaj ste se z gradbenim podjetjem že dogovorili, da vam bo hišo zgradilo za 100.000 evrov, in sicer do 30.10.2012. Vse lepo in prav. Ne veste pa še, da se lahko cena spremeni, in sicer če ob sklenitvi pogodbe še ne poznate vseh del in količin, ki so potrebne za dokončanje gradnje – v tem primeru boste lahko stroške nekaterih del nosili vi, stroške nekaterih drugih del pa izvajalec.
Cena se lahko spremeni tudi, če so splošne tržne razmere ob dokončanju del (konkretno leta 2012) drugačne kot letos. Če bodo denimo cene strešnikov leta 2012 za 5 odstotkov višje kot letos, bo lahko izvajalec zahteval, da mu za to plačate višjo ceno – vendar samo za toliko, kolikor povišanje presega 2 odstotka (v konkretnem primeru za 3 odstotke). Izvajalec lahko zviša ceno samo, če je svojo obveznost pravočasno izpolnil.
Klavzule o obsegu del za dogovorjeno ceno
Koliko boste izvajalcu za gradnjo hiše dejansko plačali, je v znatni meri odvisno od tega, kakšno vrsto gradbene pogodbe boste z njim podpisali. V praksi se cena za izvedena dela v gradbeni pogodbi pogosto določa s tako imenovanimi klavzulami o obsegu del za dogovorjeno ceno. Najbolj pogosta klavzula je tako imenovana klavzula o ceni po enoti mere, kjer izvajalcu za izvedena dela plačate toliko, kolikor je naredil (ročni izkop jarka znaša x evro/m3; dela na fasadi znašajo x evro/m2). To klavzulo je smotrno uporabiti predvsem tedaj, ko imate možnost gradnjo učinkovito nadzorovati, njena slabost pa je, da lahko presežna dela (tista, ki ob podpisu pogodbe niso bila predvidena) vplivajo na končno ceno.
Temu se lahko izognete, če ceno določite na ključ – govorimo o klavzuli ključ v roke. To pomeni, da morate izvajalcu za izvedbo gradnje plačati nekakšen pavšalni znesek. Pri tej klavzuli se izvajalec zaveže, da bo za ta znesek izvedel prav vsa dela, torej tudi tista nepredvidena. Slabost te klavzule je, da nanjo ne vplivajo manjkajoča dela – tista, ki niso bila izvedena, ker niso bila potrebna. Če se na primer med gradnjo izkaže, da določena dela z rovokopačem niso bila potrebna, to v skladu s takšno pogodbo ne vpliva na dogovorjeno ceno.