Tako se odločijo, da bodo z raznimi pobudami za zamenjavo teh naprav s sodobnejšimi poskušali motivirati svoje sostanovalce, a so pri tem večinoma neuspešni. Nekatere situacije so že prav absurdne, saj pobudniki ne dobijo soglasij za zamenjavo takih naprav, čeprav bi jih morali zamenjati že iz naslova veljavne zakonodaje.
Potem seveda ne preseneča, če se številni stanovalci po sili razmer odločijo za solo akcije in take naprave zamenjajo kar na lastne stroške, ne da bi predhodno pridobili zahtevana soglasja za take posege. In kaj se zgodi potem? Očitno škodoželjni sosedi jih prijavijo stanovanjski inšpekciji, čeprav so stanovalci s svojim ravnanjem pravzaprav želeli zaščititi tudi druge stanovalce.
Posli rednega upravljanja
Poglejmo, kako to problematiko urejajo paragrafi. Če se denimo eden od stanovalcev odloči za posel, ki ima značaj rednega upravljanja stavbe, mora pridobiti soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.
Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem. V tem smislu se za posle obratovanja štejejo zlasti zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele večstanovanjske stavbe, varstvo pred požarom, čiščenje skupnih prostorov in hišniška opravila, medtem ko se za posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe štejeta sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za vzdrževanje se denimo štejeta izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov pred varstvom pred požarom.
Če bi se eden od stanovalcev odločil zamenjati dotrajano ali celo nevarno napravo v stanovanjskem bloku (denimo dimnik), bi to lahko storil s soglasjem več kot polovice solastniških deležev, saj gre tu očitno za posel, ki je namenjen ohranjanju osnovnih pogojev za bivanje v večstanovanjski stavbi.
Posli izrednega upravljanja
Novela stanovanjskega zakona iz leta 2008 je uvedla razumnejšo ureditev glede pridobivanja soglasij za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja. Za take posle je zdaj treba pridobiti soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže (prej je bilo treba za take posle pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov, kar je povzročalo številne blokade pri odločitvah za sicer koristne izredne ukrepe v stavbah).
Vendar pa je za nekatere posle izrednega upravljanja še vedno treba pridobiti tudi soglasje vseh etažnih lastnikov. Gre za posle, ki imajo značaj spremembe v razmerju med posameznimi in skupnimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter za spreminjanje rabe skupnih delov, pa za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev in za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje. Tudi za uporabo stanovanja v druge namene je treba pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov.
Odstotek soglasja, ki ga je treba pridobiti pri poslih izrednega upravljanja, je torej v znatni meri odvisen od tega, ali je za tak posel treba pridobiti gradbeno dovoljenje ali ne. Za tiste posle, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, se v vsakem primeru zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov, medtem ko za druge posle to ni nujno. Zakon denimo izrecno določa, da lahko etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, izvedejo izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja.
Za take izboljšave štejejo zlasti dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in da zaradi nje ni ogrožena požarna varnost. Glede na to bi lahko rekli, da etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, lahko denimo zamenjajo dvigalo ali pa streho, pod pogojem, da taka zamenjava ni nujna in da zanjo ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja.
Izvedbena dela v stanovanju
Kako pa stvari stojijo v primeru, če želite denimo v svojem stanovanju prebarvati balkonsko ograjo? Ali za to potrebujete kakšno soglasje? Odgovor je ne, saj lahko etažni lastnik brez soglasja drugih etažnih lastnikov opravi izboljšave v svojem stanovanju, če to ne pomeni poslabšanja za kakšno drugo stanovanje ali za skupne dele večstanovanjske stavbe oziroma ne spreminja zunanjega videza večstanovanjske stavbe. Slišal sem sicer tudi že za mnenje, da tak ukrep dejansko vpliva na zunanji videz stavbe, a mi resnici na ljubo ne deluje preveč prepričljivo.
Kaj pa, če bi se odločili na steni ob vhodnih vratih v svoje stanovanje montirati veliko tablo, ki bi označevala, da je v vašem stanovanju tudi sedež Janeza Novaka, sicer samostojnega podjetnika, slikopleskarja? He, potem pa bi se lahko sitni sostanovalci že pritožili, da gre za poseg, ki vpliva na skupne dele, in bi lahko od vas zahtevali celo, da jim povrnete škodo.
Nauk vsega skupaj? S sitnimi sostanovalci ravnajte sicer previdno, a jim obenem, kadar je to le mogoče, dajte vedeti, kakšne so vaše pravice. Tako na lep, diplomatski način seveda.
