Zakaj sploh obdavčiti nepremičnine?
Na prvi pogled je to nesmiseln davek, saj smo lastniki nepremičnin najprej plačali davek na osebni dohodek, ko smo s tem dohodkom kupili nepremičnino, pa smo plačali davek tudi ob nakupu (DDV ali davek na promet). In ker stanovanja in hiše večinoma kupujemo na kredit, smo plačali še stroške in davke iz tega naslova, plačujemo tudi zavarovanja nepremičnin in davke iz tega naslova, vzdrževanje ... Torej že brez dodatnih davkov plačujemo dovolj in veliko več, kot če bi zasluženi denar naložili v banke, zavarovalnice, avtomobile, tekočo porabo, nakit, zlato, umetnine ...
Nikomur ne pade na um, da bi obdavčil druge dobrine, ki tudi izhajajo iz porabe že obdavčenega zaslužka. Trditev, da je treba vzeti tam, kjer je več, v primeru nepremičnin ne drži kar počez. Nepremičnina ni nujno luksuz, imajo jo tudi socialno šibki, imajo jih tudi socialne in javne ustanove za blaženje socialnih potreb. Stanovanje ali hiša nista dobrina, ki se jo da skladno s trenutnimi (makro)ekonomskimi in davčnimi razmerami mimogrede zamenjati, nanjo smo vezani na veliko načinov. Zahtevati, da ljudje nenehno menjajo nepremičnine ter s tem kraj in socialno okolje bivanja, da bi zadostili davkom in optimalni izkoriščenosti nepremičnin, je nerealno in socialno ter politično nesprejemljivo.
In zakaj bi sploh jemali tistemu, ki ima malo več, če je že plačal vse davke, da to ima? Ali ni v makroekonomskem interesu, da imamo vsi čim več in da na poti do tja plačujemo za javne potrebe zadostno količino davkov? Torej je ta davek na že plačane davke nesmiseln in nelogičen, izhaja predvsem iz tega, da se nepremičnine vidijo, da so evidentirane, druga lastnina pa ni evidentirana. Torej iz gasilskega modela pobiranja davkov in iz lenobe ter nesposobnosti državnih uradnikov, ne pa iz težnje po pravičnem prispevku v javno blagajno.
Višina davka in vrednost nepremičnin
Davek na nepremičnine bi moral izhajati iz ekonomske dejavnosti nepremičnine (najem, prodaja, vzdrževanje, obnova itn.), ne le iz golega lastništva. Tako delajo pametni sosedje v razvitih in pametnih državah. Davek na lastnino bi moral biti minimalen, v rangu nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), kot velja sedaj – da se vendarle nekaj neproblematičnih in ne velikih davkov pobere iz tega naslova. Nepremičnine imajo namreč zelo različne funkcije – nekateri z njimi pridobivajo dohodek, druge pa so nujno breme, ne moremo jih izenačevati. Ena parcela je denimo v najemu za parkirišče ali se na njej odvija proizvodnja, druga je v lasti šibkega lastnika, ki mu omogoča le dostop do hiše in je ne obdeluje; kmetje imajo stavbna zemljišča za morebitno širitev proizvodnje, enako je s stavbami ...
Ker predlog novega davka izhaja iz ocenjene vrednosti nepremičnin, bo problem še večji in nerešljiv. Ocenjene vrednosti GURS-a so namreč velikokrat tragikomično napačne in spet se bomo ukvarjali sami s seboj, kar je bistveno za po nepotrebnem plačano delo državnih uradnikov na tem področju. Ti uradniki celo javno pozivajo lastnike, naj uredijo podatke, ki bi jih morali že davno urediti sami. Ta zbirka podatkov, ki je neuporabna in nerelevantna, je tudi glede vrednotenja nepremičnin nepotrebna. Le zakaj bi to koga zanimalo in zakaj bi se sploh kdo s tem ukvarjal?
Davki morajo spodbujati dejavnost, ne pa jo zatirati. Gradbeništvo in nepremičnine so posebnega družbenega pomena, zato je javno koristno in zaželeno, da se prosti denar vlaga na to področje, v kakovostne stavbe. Pri severnih sosedih na primer poznajo zvezni davek, ki se v več milijardah evrov vrača v subvencioniranje in pogojevanje kakovostne stanovanjske gradnje.
Odločitev o kar tako počez gasilski obdavčitvi nepremičnin pa prinaša še en problem, zaradi katerega so poskusi uvedbe takih davkov v večini držav spodleteli in ostali na ravni NUSZ – revolt javnosti. Politično nezrelo je riniti v nekaj, kar ni premišljeno in po nepotrebnem vzbuja politični revolt.
Primerni davki na področju nepremičnin
Veliko več davkov in brez odpora javnosti, celo obratno, ob zadovoljstvu javnosti, bi lahko država pobrala tam, kjer pri nepremičninah denar obstaja in kjer davek ni problem, ki bi zaviral dejavnost. Najprej je to davek na promet nepremičnin, ki je neverjetno nizek, le dvoodstoten. Drugod je višji, pa zato ni nič manj prodanih nepremičnin. Mnenje, da bi povišan davek zmanjšal že tako nizek obseg prodaje, ni logično, saj danes pri prodaji ni problem dvoodstotni davek, temveč vse kaj drugega. Nekaterih nepremičnin ne morejo prodati niti 20-odstotni popusti, torej nizek prometni davek ni odločujoč. Pomembno je, da se davki pobirajo tam, kjer je denar, kjer je posel in kjer je ekonomski interes, ne pa kar počez. Prodaja ali nakup nepremičnine sta zato gotovo pravi trenutek za pobiranje davkov.
Drugi nepremičninski davek bi moral biti davek na spremembo namembnosti zemljišč. Tega se nihče ne upa dotakniti, saj na tem področju potekajo največji posli politično-gospodarskih navez. Nekateri najbolj znani ravno v tem času dobivajo sodni epilog. Če nekdo brez dela in vlaganj proda zemljišče, dotlej vredno 2 eur/m2, za petdeset- do stokrat višjo ceno, potem je politično, davčno, moralno in javno normalno, da se mu z davki pobere vsaj 90 odstotkov tako ustvarjenega dobička ali dohodka. Davke se torej pobira tam, kjer sta denar in poslovni interes, ne pa tam, kjer tega ni.
Tudi predzadnji in najbolj normalen davek na nepremičnine bi se moral pobirati tam, kjer nepremičnina ustvarja dohodek, kjer je to poslovna dejavnost. Pri uspešni poslovni dejavnosti je davek lahko plačati, saj izhaja iz dohodka, ne iz golega lastništva. Ta obdavčitev sicer že velja, vendar je zaradi slabega nadzora na račun črnega najema pobrano premalo tovrstnega davka. Ne nazadnje pa je tudi obnova nepremičnin izredno velik potencial, ne le za pobiranje davkov, ampak za večjo gospodarsko dejavnost, za višjo okoljsko kakovost stavb in razvoj na tem področju. Lep dokaz tega je Eko sklad, ki s svojo dejavnostjo neposredno vpliva na kakovostno gradnjo in obnovo nepremičnin. Morali bi ga finančno in kadrovsko okrepiti ter ga skupaj z javnim nepremičninskim skladom postaviti v srce izvajanja javnega interesa na področju nepremičnin ter varovanja okolja, posredno tudi kot spodbujevalca ekonomske dejavnosti. Navedeni davki ne zavirajo, ampak spodbujajo ekonomsko dejavnost. So vsebinsko in politično primerni in ne bi ustvarjali revolta skupin, ki jim predlog novih davkov ogroža eksistenco ali vzbuja nepotrebno nejevoljo.
Problem zemljiške politike
Tega problema še nismo rešili tako, da bi podpirali javni interes, še vedno je vse tako, da je izrecno podprt zasebni interes in da so na široko so odprta vrata kapitalsko-političnim navezam. Tu seveda mislim na uradno določeno zazidljivost in nezazidljivost zemljišč, kar potegne za seboj velike nezaslužene materialne koristi praviloma le za izbrane posameznike. Zemljišča bi morala biti sredstvo za razvoj družbe, in ne sredstvo za bogatenje brez dela in politične kupčije. Velike »strokovne« debate o najbolj primernih lokacijah za avtoceste so pesek v oči javnosti, za »strokovnimi« argumenti se praviloma skrivajo zelo preprosti materialni interesi lastnikov zemljišč na eni in drugi ali tretji trasi. S prej navedenim davčnim izničenjem tovrstnih prihodkov bi prispevali k boljši zemljiški politiki, ki je sedaj objektivna ovira za ekonomski razvoj.
Seveda pa bi takšna obdavčitev zmanjšala zanimanje za prodajo, zato bi lahko primanjkovalo stavbnih zemljišč. To bi lahko obšli z dvema instrumentoma – zmerno obdavčitvijo in aktivno politiko javnega sektorja (javni nepremičninski sklad), ki bi ob znižanju cen zemljišč (v Avstriji stane elitna parcela tik ob Vrbskem jezeru 200 eur/m2, komunalno opremljene parcele ob naši meji pa prodajajo za 12 eur/m2) in ob predkupni pravici morala pokupiti velike zaokrožene površine za prodajo ali oddajo v najem razvojnim projektom. Če to vlogo javni sektor zanemari, se pojavijo komercialni investitorji, ki z lastnino nad pretežnim delom zemljišč ter povezavami s politiko in urbanisti diktirajo cene in programe. Tako nam govorijo izkušnje iz okolij, kjer se je to že zgodilo.
Univerzalni transakcijski davek in univerzalni temeljni dohodek
Univerzalni transakcijski davek bi lahko nadomestil plejado davkov in inšpekcijskih nadzorov ter dragega ukvarjanja s samim seboj. Ob vsaki transakciji bi določen odstotek končal v državni malhi, pa pika. Kjer je transakcija, je namreč tudi interes in tam je tudi denar. To pa je za politike in uradnike preveč enostavna rešitev. Zaradi nje bi velik del državne uprave ostal brez dela, zato predlog verjetno ne bo sprejet, pa čeprav bi ga javnost, v imenu katere se vse dogaja, rada sprejela. Enako velja tudi za univerzalni temeljni dohodek.* Za oboje bi se splačalo potruditi, pripraviti resno in odprto javno razpravo ter organizirati referendum, na katerem bi lahko odločali o pametnih, naprednih in dolgoročnih odločitvah, ne pa o ideološko-političnih preigravanjih.