Sedanja vlada je vsaj četrta po vrsti, ki se je zavezala, da bo prostorsko zakonodajo oziroma gradnjo objektov spravila v red tako, da ta ne bo več povzročala glavobolov investitorjem. Toda do zdaj so se vlade poenostavljanja, pocenitve in pospeševanja administrativnih postopkov lotevale tako, da glava boli gradbeno stroko. Vsaka sprememba zadnjih nekaj let je bila sprememba na slabše, najbolj pa je tudi širšo javnost spravila na noge letošnja uredba o razvrščanju objektov, ki je vsaj za nekaj dni dopustila »odprt lov na prostor«, kot se je izrazil eden od prostorskih strokovnjakov. Toda hkrati se glavnega problema, to je pridobivanja gradbenih dovoljenj, ni niti dotaknila.
Direktorica direktorata za prostor na infrastrukturnem ministrstvu Tanja Bogataj pravi, da tokrat ne bo hitenja in da se bodo spreminjanja prostorske zakonodaje lotili sistemsko. Prav to, da predlog spremembe pri pridobivanju gradbenih dovoljenj ne upošteva širšega konteksta urejanja prostora, ki bi presegal problematiko dovoljenj, je bil tudi njen očitek predlogu, ki ga je pripravila stroka, združena v skupini Odgovorno do prostora (OdP).
Heleno Kovač, pooblaščeno arhitektko in predstavnico skupine OdP, smo zaprosili za pojasnilo, kaj bi Teji in Marku, ki si želita zgraditi družinsko hišo na svoji stavbni parceli v urbanem naselju, prinesel njihov predlog v primerjavi z veljavno zakonodajo.
Pridobitev projektnih pogojev oziroma soglasij ter izdelava potrebne dokumentacije
V vsakem primeru mora geodet paru izdelati geodetski posnetek za gradnjo, izbrani biro pa pripraviti optimalno idejno zasnovo ob upoštevanju vseh urbanističnih pogojev na njuni parceli. Ker je vsa infrastruktura ob parceli in ker gre za enostanovanjsko hišo, že na podlagi potrjene idejne zasnove zaprosita in pridobita vsa potrebna soglasja (elektro, vodovodno, kanalizacijsko, telekomunikacijsko, cestno).
Po veljavni zakonodaji nato arhitekt izdela projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja PGD (v primeru enostanovanjske hiše samo načrt arhitekture). Čeprav še ne vesta, ali bosta gradila zidano ali montažno hišo, se morata Teja in Marko o vrsti gradnje že odločiti, saj mora biti tudi to obdelano v projektu PGD. Odgovorni projektant poda izjavo o statični trdc nosti in stabilnosti, čeprav se par še ni odločil za dokončno konstrukcijo o a. Izdelati mora zasnovo in izkaz pož arne varnosti. Z izračuni mora za načrtovani objekt podrobno dokazati, da je objekt zaščiten pred hrupom ter toploto, in za to predložiti izkaze ter elaborate.
Stroka pa predlaga, naj arhitekt v dokončni vodilni mapi, ki prikazuje umestitev hiše, določi samo maksimalne horizontaln e in vertikalne gabarite ter odmike od parcelnih meja, v okviru katerih bodo kasneje podrobneje določene velikost in druge tehnične lastnosti hiše.
Vloga na upravni enoti
Upravna enota (UE) preveri popolnost oddane vloge. Ker mora arhitekt po predlogu stroke z osebnim podpisom in ne podpisom direktorja biroja jamčiti za kakovostno izdelavo mape, je glede na veljavno zakonodajo bolj verjetno, da bo vloga popolna in je ne bo treba dopolnjevati.
Ko je vloga popolna, UE po zdaj veljavni zakonodaji v roku 21 dni razpiše ustno obravnavo, na kateri imajo prisotni možnost podati svoje pripombe. Po novem bi morala UE še prej vlogo posredovati občini, da preveri skladnost gradnje s prostorskimi akti občine. V pozitivnem primeru občina izračuna komunalni prispevek, ki pa ga Teji in Marku še ni treba plačati. Sledi ustna obravnava.
Tej se je mogoče zdaj izogniti, če vlagatelj na UE odda podpise strank v postopku, da se s predvideno gradnjo strinjajo. Po novem ne bi bilo več tako, saj bi bila nanjo poleg para in sosedov mejašev vabljena tudi arhitekt in občinski urbanist. Ustna obravnava se po predlogu stroke zaključi s podpisi upravnega referenta, pooblaščenega arhitekta osebno in občinskega urbanista, zaradi česa se ti kasneje ne morejo izgovarjati, da česa niso vedeli oziroma da je zadeve opravljal nekdo drug, kot se to dogaja zdaj. Po veljavni zakonodaji UE šele po zaključku ustne obravnave uradno zaprosi občino za izračun komunalnega prispevka, ki ga mora par tudi takoj plačati, da se lahko izda gradbeno dovoljenje.
Izdelava projekta za izvedbo oziroma glavnega projekta
Po veljavni zakonodaji sta Teja in Marko dala izdelati projekt PGD za montažno hišo, toda zdaj bi želela graditi zidano. S tem bi sicer kršila gradbeno dovoljenje, toda vsi ju po o, da to ni nič takega in da ju zaradi tega ne bo nihče preganjal. Nekateri gradbinci jima ponudijo izdelavo ponudbe na podlagi projekta PGD, čeprav je ta izdelan za montažno hišo, drugi zahtevajo izdelavo posebnega projekta za izvedbo. Teja in Marko sta zmedena, toda odločita se za cenejšo prvo možnost. Elektroenergetsko podjetje zahteva PZI – izvedbeni načrt električnega priključka, prav tako komunala za vodovodni in kanalizacijski priključek, zidar pa jima zagotovi, da vse hiše, ki jih je gradil (in teh ni bilo malo!), stojijo popolnoma varno. Ker mu zaupata, z njim podpišeta pogodbo o izvedbi, za povrhu morda samo za polovično vrednost ponudbe, da za drugo polovico ne bo treba plačati davka. Teja in Marko želita pridobiti tudi kredit Eko sklada in njegovo subvencijo za dobro izolirano hišo. Njuna vloga je zavrnjena, saj gradita klasično zidano hišo, medtem ko je gradbeno dovoljenje izdano za dobro izolirano montažno hišo. Zato izračun toplotnih karakteristik za hišo ni ustrezen. Manjka tudi načrt arhitekture in strojnih inštalacij za izvedbo, ker par ni dal izdelati projekta za izvedbo. Ob tem se pri izkopu zemlje recimo izkaže, da ima del stavbišča pod načrtovano hišo bistveno slabšo temeljno stabilnost, zato bo treba poklicati statika, da s primerno rešitvijo odpravi težavo. Ta je začuden, da tudi preostali del hiše nima statičnega izračuna. Ko zaradi tega par zahteva odgovornost projektanta, ki se je podpisal pod njun načrt PGD, se ta ne odzove, saj je samo »posodil« svoj podpis in žig. Par se zaradi tega sicer lahko obrne na pristojne organe, toda z gradnjo se mu mudi, potrebuje torej zaupanja vrednega projektanta za izdelavo projekta za izvedbo, ki jima bo že na prvem sestanku predložil vse reference, pooblastilo pristojne zbornice ter zavarovalno polico.
Vsemu temu se par po predlogu stroke izogne, saj se šele v tej fazi odloči, kako veliko in kakšno hišo želi znotraj maksimalno določenih gabaritov in drugih zakonskih omejitev postaviti. Arhitekt in drugi projektanti jima izdelajo glavni projekt in ker morajo tudi z osebno prisotnostjo kasneje na gradbišču jamčiti za svoje delo, par ve, koga klicati na odgovornost, če bo kaj narobe. Po plačilu komunalnega prispevka na UE oddata vlogo za ugotovitveni postopek na terenu.
Ugotovitveni postopek
Po predlogu stroke se po novem na gradbišču v sedmih dneh po oddani vlogi uradno srečajo investitorja, predstavnik države – gradbeni inšpektor, odgovorni vodja projekta in nadzora ter izvajalec del. Na standardnem formularju vsak za svoj del pristojnosti preverijo, ali je izdelan glavni projekt in ali je skladen z gradbenim dovoljenjem ter podpisan s strani odgovornih projektantov, ali je zagotovljen nadzor nad gradnjo in ali imajo vsi, nadzorniki in izvajalec, svoje delo zavarovano z ustreznim projektantskim zavarovanjem, ali je par sklenil pogodbo z izvajalcem del ter ali je gradbišče varno. Preveri se tudi varnost in pravilna urejenost gradbišča.
Po novem se sosedom ne bi bilo več treba bati večletnega gradbišča, saj bi se morala gradnja začeti in končati v dveh letih po izdaji gradbenega dovoljenja. V nasprotnem primeru bi moral par začeti plačevati gradbiščni prispevek lokalni skupnosti. Če bi zamude povzročil izvajalec, bi moral prispevek poravnati on.
Uporabno dovoljenje
Sedaj pridobitev uporabnega dovoljenja ni obvezna, je pa za enostanovanjsko hišo dokaj enostavna. Odgovorni vodja projekta PGD poda izjavo, da je objekt skladen z gradbenim dovoljenjem ter vlogi priloži tudi novi geodetski načrt stanja po gradnji.
Po predlogu stroke pa morata Marko in Teja zaprositi za uporabno dovoljenje in vlogi priložiti podpis odgovornega vodje projekta PGD, da je objekt skladen z gradbenim dovoljenjem, ter potrdilo, da je na pristojni geodetski upravi oddana vloga za vpis v javne evidence.
