V Sloveniji je vedno več sporov, ki izvirajo iz najemnih razmerij pri nepremičninah. Gre za večni boj med lastniki nepremičnin in njihovimi najemniki, za dva različna svetova s povsem različnimi interesi, saj prvi pri oddajanju nepremičnin zasledujejo predvsem kapitalske, drugi pa eksistencialne cilje. Prav zato je zelo pomembno, da zakonodajalec to področje uredi kar se le da pravično in uravnoteženo, upoštevajoč pri tem legitimne interese obeh strani.
Omejitev lastninske pravice
Čeprav pravicam, ki izvirajo iz zasebne lastnine v slovenskem pravnem sistemu upravičeno pripada posvečen položaj (varstvo lastninske pravice je zagotovljeno tudi z ustavo), je moč prav v najemnih razmerjih opaziti, da imajo nekateri lastniki nepremičnin napačno predstavo o obsegu teh pravic, saj menijo, da imajo denimo pri oddaji nepremičnine že po naravi stvari več pravic od najemnika. Tako razmišljanje je napačno. Ko najemodajalec z najemnikom vstopi v najemno razmerje, mora vedeti, da je s tem svojo lastninsko pravico podredil obveznostnim in pravilom takega najemnega razmerja ter jo tako omejil.
Spomnim se primera iz ljubljanske Šiške. Najemodajalec je tam oddal svoje stanovanje dvema študentoma in se že kmalu po podpisu pogodbe začel do njiju obnašati zelo pokroviteljsko. Čeprav sta redno plačevala najemnino, je stalno preverjal, v kakšnem stanju je stanovanje. Ko je opazil, da sta imela študenta v stanovanju goste, jima je zabičal, da jima bo, če se bo to še kdaj ponovilo, nemudoma odpovedal najemno razmerje. Določil jima je celo uro, do katere se morata zvečer vrniti v stanovanje, da ne bi vznemirjala sosedov. Vse to lahko označimo za očitno prekoračitev njegovih pooblastil, ki nima nobene podlage v zakonu.
Povsem naravno je, da želi najemodajalec z oddajo nepremičnine v najem skleniti posel oziroma zavarovati svojo investicijo, če je tako nepremičnino denimo kupil zato, da jo bo oddajal. Toda ni dovolj, da nepremično le odda in se potem do najemodajalca obnaša kot kakšen kralj na Betajnovi z neomejenimi pravicami. Za zakonito in uravnoteženo najemno razmerje je dolžan tudi kaj postoriti. Zakon denimo določa, da mora lastnik stanovanje oddajati v stanju, ki najemniku omogoča njegovo normalno uporabo. Prav tako je dolžan vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanovanjski stavbi v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja. To pomeni, da mora pred oddajo stanovanja le-tega očistiti in poskrbeti, da bo v njem funkcionirala osnovna infrastruktura (vodovod, elektrika, plin, telefon). Najemnika mora v času trajanja najemnega razmerja pustiti pri miru, da ta svobodno uživa stanovanje, za katerega plačuje najemnino - seveda z določenimi omejitvami. Po zakonu ima najemodajalec pravico tudi vstopiti v stanovanje, da preveri pravilno rabo stanovanja, vendar pa lahko to stori največ dvakrat letno. Samo po sebi je umevno, da lahko ukrepa tudi v primeru kakršnegakoli ekscesnega obnašanja na strani najemnika.
Pravice in dolžnosti najemnika
Najemnik ima pod določenimi pogoji pravico, da v stanovanju, ki ga ima v najemu, izvede določene posege, in sicer: če so ti v skladu s sodobnimi tehničnimi zahtevami, če so v osebnem interesu najemnika, če nosi stroške takih posegov, če sprememba ne ogroža interesa lastnika stanovanja in drugih lastnikov v stavbi in če s spremembo niso povezane poškodbe skupnih delov večstanovanjske stavbe in njen zunanji del. Vsi ti pogoji morajo biti podani skupaj in v takem primeru mora najemodajalec najemniku dopustiti take posege. Seveda pa ima najemnik tudi dolžnosti. Predvsem mora redno plačevati najemnino, v stanovanju, ki ga je vzel v najem, ne sme povzročati škode in ga brez soglasja najemodajalca ne sme oddati v podnajem. Kar se višine najemnine tiče, velja, da se ta oblikuje na trgu, torej prosto, pri čemer je omejena s prepovedjo oderuške najemnine. Zakon izrecno določa, da je oderuška najemnina tista, ki za več kot 50 odstotkov presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj. Če je torej povprečna cena za najemnino dvosobnega stanovanja v Ljubljani 500 evrov (podatki so orientacijski), je oderuška najemnina tista, ki presega polovico te cene, torej 750 evrov.
Tudi pri odpovedi najemnega razmerja je treba težiti k uravnoteženosti interesov obeh strank. Načelno lahko tako najemodajalec kot tudi najemnik drug drugemu brez posebnih težav odpovesta najemno razmerje. Če najemnik krši zakon ali v stanovanju povzroča škodo, mu lahko najemodajalec tudi krivdno odpove najemno pogodbo. Do krivdne odpovedi najemne pogodbe lahko pride tudi, če najemnik ne plačuje najemnine ali stroškov v roku, ki ga določa najemna pogodba, če grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja (povzroča hrup, prireja glasne zabave itn.), če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi, če najemodajalcu ne dopusti vstopa v stanovanje, če oddaja stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika ipd.
Najemna razmerja "na lepe oči"
Kako pa je z uravnoteženostjo interesov, kadar najemodajalec in najemnik sploh ne podpišeta najemne pogodbe, ko torej najemnik prebiva v stanovanju najemodajalca na črno, brez kakršnegakoli papirja? Najemnine, ki jih plačujejo taki najemniki, so praviloma nižje, zato naj bi bila takšna najemna razmerja na prvi pogled v očeh najemnikov (pa tudi najemodajalcev) celo privlačnejša. To seveda ne drži. Najemniki "na lepe oči" so namreč pogosto brez osnovne pravne varnosti, saj zakon izrecno določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, uporablja stanovanje nezakonito. Najemodajalec lahko v takih primerih kadarkoli in brez odpovednega roka zahteva, da se najemnik izseli iz stanovanja, in pri tem bo praviloma tudi uspešen.
