Že pred tednom dni smo v Dnevniku razkrili, da je druga največja državna banka Mabri avgusta 2008, le mesec dni pred izbruhom svetovne finančne krize, za gradnjo Dunajskih kristalov odobrila 30 milijonov evrov kratkoročnega posojila. Tega je kreditni odbor NKBM družbi, ki je to leto ustvarila 2,5 milijona prihodkov, njen lastnik pa je podjetje nabiralnik iz Liechtensteina, potrdil že v treh tednih po prejemu vloge. Pri tem je ključen podatek, da je banka družbi posojilo dovolila zavarovati z zemljišči v Stožicah, ki so v najboljšem primeru dosegala le dobro polovico zneska posojila.

Mabri pri NKBM tudi denar za zemljišča

Novi dokumenti, ki smo jih pridobili v minulih dneh, dokazujejo, da se je mariborska banka v zgodbo o Dunajskih kristalih vključila že februarja 2007. Takrat je namreč Mabri odobrila prvega od dveh kratkoročnih posojil. Družbi je posodila 16,3 milijona evrov, ki naj bi jih ta porabila za nakup podjetja Stožice, d. o. o. To je bilo ustanovljeno dva meseca prej, v času svojega obstoja pa ni ustvarjalo prihodkov.

Odgovor na vprašanje, zakaj je Mabra potrebovala 16,3 milijona evrov za nakup podjetja, ki od ustanovitve leta 2006 ni delovalo, je skrit v njegovem premoženju. Podjetje Stožice je namreč v zadnjih dneh leta 2006 postalo lastnik več kot 27.000 kvadratnih metrov zemljišč ob severni obvoznici. Te je nanj v obliki stvarnega vložka preknjižila njihova prejšnja lastnica, družba Stanovanjsko naselje. Njen največji lastnik je Gojko Musić, ki je tudi večinski družbenik podjetja Ganamm. To je Mestni občini Ljubljana (MOL) od leta 2006, ko jo vodi Zoran Janković, doniralo skupno 150.000 evrov. Ganamm ima pomemben solastniški delež tudi v letalski družbi Linxair.

Kako je cena zemljišč v dveh mesecih zrasla za 10 milijonov

Vrnimo se k zemljiščem. Za razumevanje zgodbe je ključen podatek o nenavadnem gibanju njihove vrednosti. Še konec leta 2006 je bila ta uradno manjša od sedmih milijonov evrov. Sodni cenilec za gradbeništvo dr. Damjan Marušić je namreč v cenitvi, ki jo je opravil pred dokapitalizacijo Stožic, d. o. o., po metodi primerljivih prodaj ocenil, da vrednost 27.252 kvadratnih metrov zazidljivih parcel ob severni obvoznici, ki jih je podjetje Stanovanjsko naselje od tamkajšnjih lastnikov odkupovalo od začetka leta 2005, znaša 6,7 milijona evrov, torej v povprečju 245 evrov za kvadratni meter. Po tej ceni je zemljišča v bilancah kot »nedokončano proizvodnjo« vrednotilo tudi podjetje Stožice, d. o. o.
Zakaj je torej Mabra podjetje kupila po ceni, ki je skoraj trikrat višja od ocenjene vrednosti zemljišč?

Po naših podatkih je ključ do odgovora v cenitvi, ki jo je kupcu predložil prodajalec. Ta je vrednost istega zemljišča, resda povečanega za okrog 2000 kvadratnih metrov, manj kot dva meseca po prvi cenitvi ovrednotil na skoraj 17,4 milijona evrov, torej v povprečju kar 591 evrov za kvadratni meter. Pri tem velja opozoriti na dva podatka. Prvič, da je obe cenitvi izdelal isti cenilec, torej Damjan Marušić. In drugič, da je do tako različnih ocen prišel po isti metodi (primerljivih prodaj). V drugi cenitvi je sicer do enakega rezultata prišel tudi z metodo diskontiranja denarnih tokov.

Porok posojila pri NKBM podjetje brez prihodkov

Marušić na naša vprašanja glede cenitev, ki se v končni vrednosti zemljišč razlikujeta za več kot 10 milijonov evrov, v skoraj tednu dni ni odgovoril. Razloga za skoraj dvestoodstotno podražitev zazidljivega zemljišča v začetku leta 2007 prav tako ni mogoče najti v rednih poročilih državne geodetske uprave. Ta namreč omenjajo, da je cena kvadratnega metra stavbnega zemljišča v Ljubljani  zrasla »le« za polovico, in še to na ravni enega leta. Pri tem velja spomniti, da se namembnost zemljišča med cenitvama ni spreminjala.

In tu je v zgodbo vstopila NKBM. 16,3-milijonsko posojilo, ki ga je za nakup Stožic, d. o. o. odobrila Mabri Inženiringu, je bilo namreč zavarovano prav z zemljišči, ki jih je sodni cenilec dva meseca prej ovrednotil na »le« 6,7 milijona evrov. Še več, banka, ki jo vodi Matjaž Kovačič, je ista zemljišča v zavarovanje vzela tudi pri posojilu v višini 30 milijonov evrov, ki ga je Mabra najela leto dni kasneje. Za zdaj sicer ni znano, ali so v banki vrednost zemljišč ocenili sami ali pa so se zadovoljili s cenitvijo, ki so jo naročili pri Stanovanjskem naselju. Dodaten dokaz, da so v NKBM storili vse, da bi Mabra dobila posojila, pa je tudi podatek, da je bilo porok prvega, 16,3-milijonskega posojila kar podjetje Stožice, d. o. o. Povedano preprosteje: za posojilo Mabri je jamčilo podjetje brez prihodkov, katerega edino premoženje so zemljišča, ki jih je zastavil že posojilojemalec. Mabra je sicer banko uradno za posojilo zaprosila šele dva tedna po podpisu pogodbe o nakupu Stožic, d. o. o.

Posel z IVZ: reševanje ali »žrtvovanje« Mabre?

Po javno dostopnih podatkih je imela Mabra že konec leta 2009 več kot 35 milijonov evrov kratkoročnih finančnih obveznosti, v veliki večini do NKBM. Podjetje je do zdaj po navedbah direktorice Nevenke Zekić skupaj s prostori za IVZ prodalo le polovico poslovnih prostorov v Dunajskih kristalih. Tako je na mestu vprašanje, ali je eden od namenov dogovora z nekdanjim ministrstvom za zdravje Borutom Miklavčičem o zamenjavi nepremičnin tudi reševanje ekonomike projekta Dunajski kristali in s tem posledično tudi terjatev NKBM. Čeprav tej razlagi ne gre v prid podatek, da je domnevna tržna vrednost »palače« na Prešernovem trgu (okrog 10 milijonov evrov) za približno tri milijone evrov nižja od vrednosti dveh stavb, ki ju bo Mabra dala v zameno, bosta prav ime končnega kupca »palače« na Prešernovem trgu, ki jo bo Mabra zelo verjetno prodala, in iztržek od njene prodaje ključna za razumevanje morebitnega ozadja menjalnega posla z državo.

primoz.cirman@dnevnik.si