Nekateri so upali, da je njegov edini motiv postati poleg Ivana Hribarja eden izmed zaslužnih županov, ki so oblikovali podobo mesta Ljubljane. Druge pa je skrbelo, da bi lahko skozi številne gradbene projekte in s spremembo rabe zemljišč, ki so v njegovi lasti ali pa v lasti povezanih oseb, del koristi prelil v lasten žep. Ob predložitvi novega prostorskega načrta Ljubljane se je izkazalo, da ni šlo le za motiv slave in da bo imela županova družina precejšnje gmotne koristi. In zdi se, da je zadnje upanje, da bi to preprečili, pobuda za referendum o novem prostorskem načrtu, ki ga predlaga mestni svetnik Miha Jazbinšek.
Obdavčitev ne zmanjša ponudbe
A pri sprejemanju novega prostorskega načrta ne gre le za rente županove družine, saj ta predvideva povečanje obsega zazidljivih zemljišč za skoraj 700 hektarjev ali 7 milijonov kvadratnih metrov, kar je poleg privatizacije podjetij in stanovanj eno največjih tranzicijskih daril.
Podatki spletnega portala o povprečnih oglaševanih cenah zemljišč omogočajo grobo oceno vrednosti teh daril. Povprečna oglaševana cena za zazidljivo zemljišče v Ljubljani je junija 2010 znašala okoli 333 evrov, medtem ko je v okolici Ljubljane okoli 122 evrov, tako da je diferencialna zemljiška renta na kvadratni meter več kot 200 evrov. Za izračun absolutne rente zazidljivih zemljišč glede na kmetijska zemljišča v Ljubljani bi potrebovali še podatke o cenah kmetijskih zemljišč, ki pa žal niso na voljo. Tako lahko samo sklepamo, da je 200 evrov spodnja meja absolutne rente. Če tako predpostavimo, da je absolutna renta 200 evrov za kvadratni meter, je skupna vrednost novih zazidljivih zemljišč kar 1,4 milijarde evrov. (Seveda bi se tržna cena zazidljivih zemljišč znižala zaradi povečane ponudbe, a tudi diferencialna renta podcenjuje absolutno rento.)
Ljudsko prepričanje je, da zemljiške rente pripadajo lastnikom zemlje in s tem zanemarjajo dejstvo, da lastninsko pravico, ki omogoča gradnjo, podeljuje občina v imenu vseh njenih prebivalcev. Zato si sedanji lastniki zemljišč, ki so to slučajno ali zaradi izrabe notranjih informacij, to rento tudi lastijo. Ljubljanski župan to stališče potrjuje s tem, ko pravi, da je lastnike kmetijskih zemljišč opozoril, naj jih ne prodajajo. Vendar pa ni nujno, da bi ob spremembi rabe zemljišč renta pripadla posameznikom, saj si jo lahko občina prisvoji na dva načina. Prvi je ob spremembi zemljiške rabe, drugi pa z uvedbo zemljiškega davka. Enkratni davek ob spremembi zemljiške rabe je problematičen zato, ker so lahko lastniki finančno omejeni in si ne morejo privoščiti spremembe rabe zemljišča. Ker je raba zemljišč določena na podlagi dolgoročnih ciljev glede izrabe prostora, je ta rešitev slabša, saj se lahko lastniki odločijo, da spremembe rabe "ne kupijo". Poleg tega lahko občina lastniku zemljišča rento odvzame le pri spremembi rabe, ne pa tudi kasneje, ko se renta morda poveča. Zato je primernejša druga rešitev - zemljiški davek, ki vsako leto obdavčuje vrednost zemljišča.
Zemljiški davek je ožji od nepremičninskega davka, ki ga trenutno uvaja Slovenija, saj ne obdavčuje zgradb na zemljiščih, ampak le zemljišča. Osnovni razlog za uvedbo takšnega davka je, da so le zemljišča osnova za rento, ne pa tudi zgradbe, ki stojijo na teh zemljiščih. Prav zaradi tega je bil kanadski ekonomist William Vickrey, Nobelov nagrajenec za ekonomijo leta 1996 za teorijo ekonomskih spodbud, prepričan, da bi bilo smiselno ukiniti vse oblike davkov in jih nadomestiti s čistim zemljiškim davkom. Vickrey je kot ključno prednost zemljiškega davka izpostavil to, da ne vnaša distorzij v odločitve agentov. Namreč, obdavčitev dela (npr. dohodnina, socialni prispevki) in kapitala (npr. davek od dohodka pravnih oseb) vplivata na uporabo teh faktorjev, ker krivulji ponudbe nista popolnoma neelastični in višja obdavčitev vodi v zmanjšanje obsega ponudbe v ravnotežju. Zemlja pa je fiksni faktor in ima kot tak popolnoma neelastično krivuljo ponudbe. Obdavčitev zemljišč ne zmanjša ponudbe, ampak zgolj zniža tržno ceno zemlje in odvzame rento.
Dvodelni nepremičninski davek
V davčni praksi držav je primerov s čistim zemljiškim davkom sicer malo, med njimi pa je najbolj znan Hongkong, ki z njim zbere kar 35 odstotkov vseh davčnih prihodkov. To pa ne pomeni, da ne bo ta oblika davka v prihodnje bolj razširjena. Trenutno ga predlagajo v Veliki Britaniji, prav tako so o njem razpravljali že leta 2004 v Nemčiji, ko so spreminjali sistem nepremičninskega davka.
Če smo v Sloveniji tik pred uvedbo nepremičninskega davka in bi bilo ločeno uvajanje zemljiškega davka nesmiselno, bi morali obstoj zemljiških rent upoštevati vsaj tako, da bi dopuščali različne davčne stopnje za zemljo in stavbe. Implicitno je to sicer upoštevano v razlikah med davčnimi stopnjami po regijah, vendar pa s tako ureditvijo občine ne dobijo celotne rente v mestih, kot je Ljubljana, saj stavb ne moremo obdavčevati po tako visokih stopnjah, kot bi bilo optimalno za zemljišča. Tudi takšni, dvodelni nepremičninski davki so že več let v uporabi. Zanimiv primer so mesta v ameriški zvezni državi Pennsylvania, kjer začetki segajo v leto 1913, ko sta takšen davek uvedli mesti Pittsburgh in Scranton. Pri teh davkih je bistveno to, da je razmerje med davčnimi stopnjami na zemljišče in stavbo lahko izjemno visoko. Na primer, v Pittsburghu je to razmerje 5,61, v Aliquippi, kjer je najvišje, pa celo 16,2. Med prednostmi dvodelnega davka, ki so seveda povezane z zemljiškim davkom, avtorji analiz navajajo manjše spodbude špekulacijam z vrednostjo zemljišč in posledično manjšo volatilnost cen zemljišč, obenem pa hitrejši razvoj mest. Hkrati pa je takšen davek deležen bistveno manjše kritike javnosti kot nepremičninski davek, ki ne ločuje med zemljišči in stavbami. (Laburisti zemljiški davek "prodajajo" javnosti kot ultimativen socialni davek.)
Na koncu se vrnimo k vprašanju, ali je smiselno podpreti Jazbinškov predlog za referendum zaradi zemljiških rent sedanjih lastnikov. Ker je zelo pomembno, da se v Ljubljani ponudba zemljišč po številnih letih brez prostorskega načrta (zadnji je bil za obdobje 1986-2000) bistveno poveča, referenduma ni smiselno podpreti. (Močnejši argument imajo tisti, ki trdijo, da je bil prostorski načrt sprejet nezakonito, in katerih pripombe na prostorski načrt niso bile upoštevane.) Vendar pa je nujno, da ministrstvo za finance pripravi predlog dvodelnega nepremičninskega davka, ki bo v večji meri obdavčeval zemljo kot stavbe. V nasprotnem primeru bodo občine še naprej magnet za zemljiške špekulante in župane, ki jim je cilj povečati lastno premoženje. Nenazadnje ne gre le za Ljubljano in njenega župana, ampak za vse slovenske občine.