Stanovanjska posojila se bodo prej dražila kot cenila

Velika večina stanovanjskih posojil (po podatkih Banke Slovenije 92 odstotkov) je odobrena z variabilno obrestno mero, vezano na euribor. In čeprav pribitki na euribor po mnenju centralne banke "ostajajo z dvema odstotnima točkama še vedno na visoki ravni", banke znižanj ne pričakujejo, prej nasprotno.

"Kako konkretno se bo gibal pribitek na referenčno obrestno mero, ne moremo odgovoriti, ker je odvisen od cene vira financiranja, ki se sproti spreminja. Razmere v zadnjih dveh letih kažejo, da je večja možnost višanja kot pa nižanja pribitkov, dolgoročni viri financiranja, za odobravanje stanovanjskih posojil so ti daljši od 10 let, namreč postajajo vse dražji," pojasnjuje direktorica sektorja strategija in marketing za prebivalstvo pri SKB banki Nataša Brunec. Glede na trenutne razmere na denarnih trgih zmanjšanja pribitkov prav tako ne pričakuje vodja segmenta družinskega bančništva pri Unicredit banki Simon Steinman, da so pribitki že zdaj nizki, menijo še v DBS, NLB, Abanki.

Zadolženost gospodinjstev vse slabša, pogoji za kreditiranje se ne zaostrujejo

Zaostrovanje kreditnih standardov za stanovanjska posojila se je od prvega četrtletja lani zmanjševalo, po pojasnilih bank pa do ponovnega zaostrovanja pogojev doslej ni prišlo. Banke sicer natančneje spremljajo razmere, ki vplivajo na boniteto prebivalstva, hkrati pa zagotavljajo, da so posebej pazljive pri ugotavljanju kreditne sposobnosti komitentov.

Prejemki gospodinjstev upadajo, zato se ob hkratni "(pre)visoki kreditni rasti stanovanjskih posojil" poslabšujejo kazalniki zadolženosti gospodinjstev, medtem ugotavljajo analitiki centralne banke. Posojilojemalcu mora po plačilu mesečnega obroka posojila na računu ostati vsaj znesek minimalne plače, njihovo morebitno izpostavljenost pri drugih bankah pa banke po lastnih pojasnilih vseskozi preverjajo z uporabo sistema SISBON. Ko gre za zadolženost slovenskih gospodinjstev glede na BDP, so ta v primerjavi z gospodinjstvi evrskega območja znatno manj zadolžena - v Sloveniji znaša ta delež 34,1 odstotka BDP, v območju evra pa 74,5 odstotka BDP.

Brez lastnih sredstev večinoma potrebna zastava več nepremičnin

Če imajo banke z nepremičninami zavarovanih 75 odstotkov terjatev do podjetij, je pri terjatvah do gospodinjstev ta delež kar 95-odstoten. Za najem stanovanjska posojila brez lastnih sredstev hipoteka le na kupljeno nepremičnino ne bo dovolj.

V NKBM na primer zahtevajo pri zavarovanju posojila s hipoteko minimalno pokritost v višini 170 odstotkov. Navedeno pomeni, da mora komitent za 100.000 evrov posojila zastaviti vsaj 170.000 evrov vredno nepremičnino. Razmerje, ki ga zahteva DBS, znaša 1 proti 1,5. V primeru, da je stanovanje vredno 100.000 evrov, bi pri SKB banki hipoteka na kupljeno stanovanje zadoščala za 70 odstotkov posojila, za preostalih 30 odstotkov pa bi bila potrebna zastava dodatne nepremičnine v vrednosti vsaj 43.000 evrov. Zastavo več nepremičnin v zameno za lastna sredstva pri najetju posojila omogočajo tudi v NLB, višino posojila do 100 odstotkov vrednosti naložbe pod določenimi pogoji omogočajo tudi v Unicredit banki. Pri Banki Koper od komitenta praviloma zahtevajo od 20 do 30 odstotkov lastnih sredstev, pri Abanki bodo kot zavarovanje upoštevali 60 odstotkov vrednosti zastavljene nepremičnine, posojilo pri Raiffeisen pa je praviloma omejeno na 85 odstotkov vrednosti zastavljene nepremičnine.

Zmanjšanje tveganja s prenosom terjatve z zadolženih gradbincev na manj zadolžena gospodinjstva

V največji banki NLB so lani v sektorju gradbeništva dodatno oblikovali za 93 milijonov evrov rezervacij, pa kljub temu ne odgovarjajo na ugotovitve Banke Slovenije, da banke s kreditiranjem nakupov stanovanj zmanjšujejo izpostavljenost do gradbenih podjetij. Brez jasnih pojasnil ostajajo tudi v NKBM, medtem ko so v DBS zagotavljajo, da njihov bančni portfelj s posojili gradbenim podjetjem sploh ni obremenjen.

Zgovornejši so v Banki Koper. "Podjetje, ki uspešno prodaja svoja stanovanja, bo na ta način tudi bolj redno odplačevalo svoje dolgove pri banki, zato tudi v takem sodelovanju vidimo reševanje problematike zadolževanja gradbenih podjetij," so pojasnili in dodali, da zniževanje izpostavljenosti do podjetij na račun izpostavljenosti do občanov ni novost. "Teoretično je to primeren poslovni model, s katerim se izpostavljenost do ene osebe porazdeli na razpršeno izpostavljenost do več subjektov. Seveda pa je ključnega pomena, da se stanovanjski krediti odobravajo osebam s primerno kreditno sposobnostjo," pravijo tudi v Unicredit banki. V Abanki pojasnjujejo, da odobravajo posojila na podlagi povpraševanja, posredno pa banka s tem vpliva tudi na prodajo nepremičnin, medtem ko v SKB zagotavljajo, da njihova ponudba posojil fizičnim osebam ni povezana z zmanjševanjem izpostavljenosti do gradbincev.

katja.svensek@dnevnik.si

matjaz.polanic@dnevnik.si