Tudi lanske napovedi ljubljanskega župana, da bodo v glavnem mestu s sproščanjem zemljišč ne samo zaustavili, temveč celo znižali cene, so vzbujale več posmeha kot zaupanja, nazadnje se jim je odrekel celo sam župan z izgovorom, da ni upošteval inflacije.

Potem je Geodetska uprava (GURS) izdala poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za lansko leto in uradno potrdila tisto, kar se je že nekaj časa šušljalo - rast cen nepremičnin na največjih domačih trgih se je močno upočasnila, v Ljubljani je bilo zaznati celo rahel padec cen stanovanj. Pod vtisom poka nepremičninskega balona v ZDA in posledične finančne krize, ki je preplavila še Evropo, so se tudi pri nas pojavila zlovešča ugibanja o zlomu.

Po besedah dr. Saša Polanca z Ekonomske fakultete je vpliv tujine na domači trg posreden. Eden od vzvodov vplivanja so obrestne mere, ki jih postavlja Evropska centralna banka. Z njihovo rastjo se nižajo cene nepremičnin, saj je vrednost stanovanj za lastnike odvisna od obrestne mere. Drugi vzvod je dinamika tujih gospodarstev, saj na primer recesija v Nemčiji lahko zmanjša povpraševanje po slovenskih dobrinah, kar zmanjša rast našega BDP in posledično vpliva na manjšo rast plač, te pa so verjetno najpomembnejši vir dohodka za nakupe stanovanj.

Jožef Murko, direktor mariborske posredniške hiše Dodoma, poudarja, da je v Sloveniji trg nepremičnin odvisen predvsem od stanovanjske, prostorske in davčne politike, šele potem od finančne. "Finančna kriza v tujini je povzročila le višje cene denarja na trgu, ta pa nima takšnega vpliva na trg nepremičnin. Še največji vpliv ima psihološko onesnaženje, ki so ga povzročili mediji s svojim pompoznim negativističnim poročanjem, ki nima nobene realne podlage z dogajanjem v našem prostoru," opozarja Mariborčan.

Tudi njegov ljubljanski kolega Andrej Kuplenk, direktor posredniške hiše ABC nepremičnine, se strinja, da pogosti medijski zapisi o padanju cen v Ameriki in Angliji posredno "selijo 'strah' tudi k nam, nekateri pa ga z veseljem, zlasti zaradi osebnih razlogov, podpihujejo". Po njegovem mnenju ta strah ali pričakovanje nižjih cen vpliva tudi na to, da nekateri čakajo z nakupom, kar se pozna pri manjšem povpraševanju.

"Smo precej daleč od poka nepremičninskega balona, gre samo za zaustavitev velike rasti cen, kar lahko jemljemo tudi kot normalizacijo trga nepremičnin," poudarja Marko Puschner, analitik spletnega nepremičninskega portala Slonep. Večina strokovnjakov se namreč strinja z ugotovitvijo v poročilu GURS, da se je ob naraščanju inflacije in obrestne mere pri dolgoročnih kreditih končno izčrpala zmožnost prebivalcev za tako velike nakupe.

"Prodajne cene so dosegle zgornjo raven kupne moči, krediti so težje dostopni, kar je tudi posledica zmanjšanega zaupanja poslovanja med bankami. Poleg tega naraščajo življenjski stroški, vse to pa je upočasnilo povpraševanje po nepremičninah in povzročilo umirjanje cen," pojasnjuje Igor Blazina, direktor zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije.

Dr. Polanec pravi, da se v času visokih dobičkov na borzah del premoženja premika v nepremičnine. Ta hip je položaj ravno nasproten, padci na borzah pa pomenijo, da je manj premoženja za nakupe nepremičnin.

Zanimivo je, da nepremičninski posredniki vidijo ta proces ravno obratno. "Vlagatelje v delnice, ki so ustvarjali precejšnje donose in ki se zaradi recesije umikajo z borznih trgov, bodo banke težko prepričale, da svoje zaslužke prenesejo vanje. Ker ljudje večinoma niso strokovnjaki za tuje trge, po drugi strani pa so Slovenci tudi finančno precej previdni, sem prepričan, da se bodo ti finančni presežki prelili na nepremičninski trg," meni Kuplenk.

Tudi Murko meni, da je sprememba razmerja med ponudbo in povpraševanjem, ki je povzročila umirjanje cen, "kratkotrajni učinek, ki bo prečistil trg". Mariborčan ob tem poudarja, da se vsak ne more ukvarjati z investicijsko dejavnostjo, in meni, da "ni logično, še manj pa gospodarno dajati na trg več stanovanj, kot jih ta lahko absorbira", s čimer se veliko kupcev verjetno ne bi strinjalo.

Po Murkovih besedah je cena novih stanovanj kot najbolj prodajanega tipa nepremičnine predvsem odvisna od proizvodnih stroškov, pri katerih ne vidi večje rezerve, saj se pričakovanja kupcev zvišujejo in ne znižujejo, torej hočejo vedno boljša, vedno večja stanovanja, vse to pa stane.

Nova stabilnost domačega trga

Slovenski trg nepremičnin se je v devetdesetih letih razvijal razmeroma počasi, sploh če ga primerjamo z drugimi tranzicijskimi državami, ki so danes članice Evropske unije. Do resnejšega skoka povpraševanja je prišlo po letu 1998, ko se je kupna moč povečala in so se začele selitve zaradi iskanja služb.

Puschner kot enega od izvirnih grehov, ki je pripeljal do tako počasnega razvoja slovenskega trga, vidi stanovanjski zakon prvega ministra za okolje in prostor Mihe Jazbinška, s katerim so bila takratna družbena stanovanja za nizke odkupnine prodana stanovalcem. Jazbinšek ves čas brani takratno odločitev in poudarja, da ob doslednem izvajanju zakona, ki je predvidel, da bodo odkupnine namenjene za gradnjo novih stanovanj, ne bi prišlo do takšnih anomalij, ki smo jim bili priča vrsto let. A je denar poniknil v praznih občinskih in državnih blagajnah.

Za devetdeseta leta je bil namreč značilen ogromen padec števila novih stanovanj. Medtem ko je v sedemdesetih in osemdesetih v povprečju vsako leto na trg prišlo več kot 12.000 novih stanovanj, se je v novi državi ta številka zmanjšala za več kot polovico. Hkrati so se v vrsto za stanovanja, kjer se je že gnetel povojni babyboom, začeli vrivati mladi iz natalitetnega poskoka v šestdesetih in začetku sedemdesetih let.

Zaradi neenakomernega razvoja različnih območij je prihajalo in še vedno prihaja tudi do velikih razlik pri razvitosti lokalnih nepremičninskih trgov in tudi zelo različnih cen za podobne nepremičnine. Tako lahko državo razdelimo na tri specifične trge: Slovenijo kot celoto, Ljubljano in Obalo.

Puschner ugotavlja, da predvsem trg v večjih urbanih središčih, zlasti v Ljubljani, postaja stabilen in razvit, saj v takšnih okoljih ni izrazitih nihanj cen, kot se dogajajo na slabše razvitih, nestabilnih trgih.

"Če pod tranzicijo trga nepremičnin razumemo podcenjenost nepremičnin in drugih imetij, je tranzicije vsekakor konec, saj bi zdaj težko govorili o njihovi podcenjenosti," pravi tudi dr. Polanec in dodaja, da smo v tem pogledu že primerljivi s starimi članicami EU.

Praktiki so precej bolj skeptični, tako Kuplenk konec tranzicije in stabilizacijo trga predvideva v prihodnjem letu ali še leto kasneje, ob pogoju, da bo dokaj stabilno tudi gospodarstvo. Blazina ob tem opozarja na podhranjeno področje najemniških stanovanj, primanjkljaj jasnih razvojnih strategij za gradnjo objektov in precejšnjo funkcionalno neurejenost zemljišč ter prenizek odstotek vpisanih etažnih lastnikov v zemljiško knjigo, ki je še vedno premalo ažurna. Vse to so ovire, ki domačemu trgu onemogočajo primerjavo z razvitimi trgi na primer v zahodni Evropi.

Tudi Murko je precej kritičen in našteva vrsto pomanjkljivosti, zaradi katerih slovenski trg nepremičnin sodi med porajajoče se trge. "Čeprav raste po obsegu, zahtevnosti in pomenu v narodnem gospodarstvu, pa še ni primerljiv s trgi v Nemčiji, Britaniji, Franciji ali Švedski," je prepričan. Kot glavne pomanjkljivosti našteva neustrezno pravno okolje, ki ne dovoljuje uspešnega delovanja trga premoženja. Tako se strategija prostorskega razvoja šele oblikuje, kar ne omogoča pregledne zemljiške in prostorske politike. Dolgotrajni sodni postopki, izvršbe in deložacije ne ponujajo zadostnega pravnega varstva, za povrh pa se niti upravni organi ne držijo predpisanih rokov.

Kapituliranje vseh vlad

Murko ves čas poudarja, da bi morali na državni ravni nujno ustrezno spremeniti tako stanovanjsko, prostorsko kot davčno politiko, vendar "je še vsaka vlada pri tem kapitulirala". Po njegovih besedah je osnovna naloga države, da ustvari in zagotavlja normalno poslovno okolje. Po njegovih besedah je največja rakava rana vsekakor pravni sistem, ki ne deluje.

"Čakati na razplet na sodišču več let je nevzdržno. Tak pravni sistem ne zagotavlja niti korektnega, da ne rečem poštenega, niti normalnega poslovnega okolja. Proces proti O. J. Simpsonu so v ZDA končali v pol leta, pri nas pa še zdaj potekajo sodni procesi v zadevah, ki so se zgodile pred desetimi in več leti, na primer afere Trifunovič, Sadar, Zdenex in podobne," je ogorčen Mariborčan.

Tudi Igor Blazina vidi državo predvsem v vlogi postavljanja pravil in nadzora nad njihovim izvajanjem. "Vendar se zakonodaja v Sloveniji preveč spreminja, kar ni dobro in povzroča zmedo. Pogosto država tudi ne pokaže prave volje, da bi hitro in učinkovito popravila očitne pomanjkljivosti zakonodaje, ki se pokažejo s prihodom novih pravil," je njegovo stališče.

Dr. Sašo Polanec opozarja na davek na nepremičnine, s katerim bi povečali stroške špekulativnih nakupov, kar bi povečalo ponudbo. O davku se je sprva veliko govorilo, napovedala sta ga tako pravosodni kot okoljski minister, prvi je sedanje nadomestilo za stavbno zemljišče označil kot izrazito krivično, drugi je celo govoril o pogumu vlade za takšno odločitev. Vendar je poguma potem zmanjkalo.

Družba lastnikov

"Vsa Evropa se stara, potrebujemo mlade, ki jim moramo ponuditi pogoje za kakovosten začetek samostojne poti. Tu vidim nalogo države, da na ustreznih lokacijah z ustreznim nadzorom zgradi zadostno število neprofitnih najemnih stanovanj. Zato bi po mojem mnenju državni stanovanjski sklad moral vlagati samo v tovrstne gradnje," o nalogi države na trgu razmišlja Andrej Kuplenk.

Podobno stališče o vlogi Stanovanjskega sklada Republike Slovenije (SSRS) kot podaljška države imajo vsi sogovorniki. "Stanovanjski sklad je relativno nepomemben igralec na trgu stanovanj. Mislim, da bi bilo bolje, da bi skrbel zgolj za neprofitna stanovanja, ostalo pa prepustil trgu," je prepričan dr. Polanec.

Igor Blazina poudarja, da ima sklad v svojih pravilih zapisane pristojnosti, za katere mora skrbeti kot državna ustanova, na področjih, ki jih trg ne bi dovolj učinkovito urejal. "Kjer trg deluje učinkovito, pa je poseganje države preko sklada neprimerno," trdi direktor zbornice za poslovanje z nepremičninami.

Posegi sklada na prostem trgu se ne zdijo smiselni niti vedno odločnemu Murku. "Ali se gremo prosti trg pri nakupih stanovanj ali pa v ustavo zapišimo, da mora vsaka mlada družina s poroko dobiti tudi stanovanje. Če se rešujejo stanovanjski problemi ljudi, ki so resnično v stiski, hvala bogu, vsekakor sem za socialo, vendar v okviru možnosti in zmožnosti. Samo brez parazitstva in izigravanja. Ljudje, ki so v socialni stiski, ne morejo biti lastniki stanovanj. Bogati reveži so samo naš pojav, ali pač?" prvi mož Dodome razmišlja tudi o dejstvu, da je več kot 80 odstotkov stanovanj v zasebni lasti.

"Razpršeno lastništvo stanovanj se mi za razliko od nekaterih ekonomistov ne zdi slabo, saj gre za varno naložen kapital, ki ljudem omogoča, da imajo v primeru hudih življenjskih težav varovalko," ugotavlja Marko Puschner.

Podobno razmišlja tudi Andrej Kuplenk, takšno lastništvo označuje za veliko socialno varnost za državljane, zlasti v času recesije in sedanjih velikih podražitev hrane in goriv. "V stiski obstaja možnost, da prodaš stanovanje in se preseliš v manjšega, razliko pa porabiš za življenje, ali pa greš celo v najemniško stanovanje in s kupnino dostojno preživiš. To nas postavlja v privilegiran položaj tudi v primerjavi z marsikaterimi bogatejšimi zahodnimi državami," meni Kuplenk.

Razpršenost lastništva zemljišč in stanovanj je po mnenju dr. Polanca lahko nekakšna varovalka pred preveliko močjo morebitnih lobijev. Tako ugotavlja, da na primer tudi gradbeni sektor ni pretirano koncentriran, "imamo velike igralce, vendar pa jim uspešno konkurirajo manjši".

Poljane za zidave

Nekatere mestne občine z novimi prostorskimi plani napovedujejo sproščanje zemljišč, primernih za gradnjo, kar naj bi znižalo stroške ter hkrati poseglo na včasih večkrat omenjan "zemljiško-upravni lobi", zaradi katerega naj bi cene gradbenih parcel poletele v nebo.

Vendar Andrej Kuplenk dvomi, da bi tak poseg lahko koreniteje vplival na trg. "Najprej morajo prostorske plane sploh sprejeti. Kar ni nujno, da bo tako hitro, kot si zdaj obetajo. Tudi potem se bomo soočili z vrsto težav. Vsaj v Ljubljani večina zemljišč namreč ni komunalno opremljena, po dosedanjih izkušnjah bo preteklo ula-la-la let, preden bo mesto uredilo komunalno opremljenost," pravi izkušeni nepremičninski posrednik. To pa pomeni, da bodo zemljišča na trg prihajala postopoma, kar bo vplivalo tudi na postopno ponudbo stanovanj.

Zasebni investitorji, ki bodo kupili za gradnjo primerno zemljišče, bodo verjetno želeli ustvariti čim večji dobiček, zato se bo ritem gradnje novih stanovanj prilagajal povpraševanju. Marko Puschner je prepričan, da se gradnja novih stanovanj še vedno splača, saj se nihče ne bi loteval gradenj z izgubo, gradi pa se še vedno zelo veliko. "Seveda pa ob velikem številu gradenj ne smemo pričakovati, da bodo cene kar zgrmele navzdol. Investitorji niso neumni, če ne bodo dosegali želenih cen, pač ne bodo gradili, kupljeno zemljo pa bodo dali v tako imenovano zemljiško banko in počakali na boljše čase."

Dr. Polanec sicer meni, da smo vsaj v Ljubljani dosegli lokalni vrh cen nepremičnin in se bodo te zaradi višjih obrestnih mer in večje ponudbe stanovanj zelo verjetno umirile. "Tisti, ki so prej imeli premoženje v obliki nepremičnin, bodo zdaj upravičeno razmislili o tem, ali se jim to še splača. Mnogi že prodajajo, cene pa stagnirajo in počasi padajo. Ko bo to spoznanje zajelo celoten trg, lahko pričakujemo nadaljnje znižanje cen," je prepričan.

Andrej Kuplenk je precej bolj optimističen, seveda s stališča lastnikov. Po njegovem prihaja čas, ko bodo investitorji visoko ceno morali upravičiti z ustrezno lokacijo. "Gradilo se bo tudi na slabših lokacijah, le da bodo stanovanja tam dosegala precej nižje cene. Vrednost stanovanj se bo prilagajala tudi kakovosti gradnje, arhitekturnim rešitvam, skratka, investitorji se bodo vse bolj prilagajali kupcem. Če na eni strani lahko pričakujemo padec cen večjih in starejših stanovanj na slabih lokacijah, pa ne pričakujem padca cen zemljišč. Zemlja je omejena dobrina, vsak dan je je manj, nizko ceno lahko pričakujemo samo na zelo slabih lokacijah. In potem je seveda še središče Ljubljane. Tam cene še nekaj časa ne bodo imele zgornjih meja," je njegova napoved.