Med številnimi nejasnostmi, ki jih prinaša novi zakon o davku na nepremičnine, se pojavljajo tudi vprašanja o obdavčitvi etažne lastnine v večstanovanjskih stavbah. Medtem ko na ministrstvu za finance, ki je zakon pripravilo, zagotavljajo, da si zaradi neevidentiranega oziroma pomanjkljivo evidentiranega lastništva nekaterih etažnih stanovanj preostalim lastnikom ni treba beliti glave, pa lahko preglavice doletijo solastnike in tiste lastnike stanovanj v večstanovanjskih stavbah, kjer etažna lastnina sploh ni vzpostavljena.
Hišniška stanovanja v breme vseh etažnih lastnikov
Če se v večstanovanjski stavbi vzpostavi etažna lastnina, se mora vzpostaviti na vseh njenih delih skupaj s solastnino na skupnih delih, pojasnjujejo na finančnem ministrstvu. Nekateri etažni lastniki sicer ob tem v zemljiško knjigo niso mogli vpisati lastništva na svojih stanovanjih, ker na primer niso imeli v rokah celotne verige kupo-prodajnih pogodb, zato je v zemljiški knjigi kot lastnik po navadi še vedno vpisan investitor, ki je večstanovanjsko zgradbo zgradil. »V takšnem primeru bo zavezanec za davek tisti, ki je vpisan kot lastnik nepremičnine, če pa ni vpisanega nobenega lastnika, se zavezanca za davek praviloma ne more določiti, zato se tudi davek ne bo mogel odmeriti,« pravijo na ministrstvu.
Ob tem dodajajo, da bodo hišniška stanovanja v večstanovanjskih stavbah štela za skupen prostor. Ker se hišnikom običajno oddajajo v najem, pa bodo etažni lastniki (oziroma v njihovem imenu upravniki stavb) skladno s svojimi lastniškimi deleži zanje plačali davek po nižji stopnji, pojasnjujejo na ministrstvu.
V večstanovanjskih stavbah, kjer etažna lastnina v zemljiški knjigi sploh ni vzpostavljena, pa lahko geodetska uprava za potrebe registra nepremičnin in nepremičninskega davka vzpostavi tako imenovano navidezno etažno lastnino, vendar le, če za kaj takega obstajajo potrebne listine in dokazila. Če je s temi listinami mogoče določiti tudi lastnike teh registrsko določenih stanovanj, bo zavezanec za davek vsak od teh lastnikov, ki lahko na stanovanju prijavijo tudi svoje (stalno) prebivališče. Če lastnikov navidezno etažiranih stanovanj ni mogoče določiti, bodo ti vpisani kot lastniki na celi stavbi, nepremičninski davek pa bodo plačali kot solastniki vseh delov stavbe skladno s svojim lastniškim deležem. Taki lastniki lahko prijavijo svoje prebivališče na stavbi. Enako bodo vse lastnike pri odmeri davka obravnavali kot solastnike cele stavbe, če ne obstaja dovolj dokazil niti za vzpostavitev navidezne, registrske etažne lastnine, pojasnjujejo na finančnem ministrstvu.
»Krivično« prelaganje bremena na solastnike
Ti lastniki, ki bodo v stavbi stalno prebivali, bodo nepremičninski davek plačali po nižji stopnji, 0,15 odstotka, preostali pa po višji, 0,5-odstotni stopnji. Vsi solastniki pa bodo upravičeni do nižje obdavčitve, če celotno stavbo oddajajo v najem na prostem trgu. Vendar to pomeni, da nobeden od solastnikov v stavbi ne bi smel (stalno) prebivati, pravijo na ministrstvu. V nasprotnem primeru bi morali vsi preostali solastniki plačati višji nepremičninski davek po stopnji 0,5 odstotka. Torej tudi tisti, ki svoje stanovanje v resnici oddajajo v najem. Na ministrstvu so namreč že pojasnjevali, da bo za rezidenčno in s tem manj obdavčeno štela le nepremičnina, ki se oddaja v najem v celoti.
Nejevolja lastnikov stanovanj v takšnih neetažiranih stavbah pa se lahko še poveča. Tako kot vsem drugim solastnikom nepremičnin namreč tudi njim grozi, da bodo morali davek plačati tudi za tisti del nepremičnine, ki sploh ni njihov. Gre za primere, ko kateri od solastnikov ni vpisan v prostorske evidence. Kajti nepremičninski zakon določa, da se davčno breme za tisti delež nepremičnine, ki ni pripisan nikomur, prevali na vse preostale solastnike sorazmerno z njihovimi lastniškimi deleži. Da je takšna rešitev krivična, so še pred sprejetjem nepremičninskega zakona opozarjali predvsem opozicijski poslanci, a brez uspeha.
Če so vsi solastniki vpisani v prostorske evidence, vendar kateremu od njih ni določen solastniški delež, pa se za potrebe nepremičninskega davka šteje, da so med lastniki brez določenega solastniškega deleža ti enaki, še piše v zakonu.
Manjkajočih podatkov malo
Sicer pa na geodetski upravi po besedah njenega predstojnika Aleša Seliškarja ocenjujejo, da je lastnik velike večine stanovanj v večstanovanjskih stavbah znan: ali je vzpostavljena etažna lastnina in so lastniki vpisani v zemljiško knjigo ali pa so lastniki vpisani vsaj v register nepremičnin. Manjkajoči podatki so predvsem posledica nevzpostavljene etažne lastnine, neizvedenega popisa nepremičnine, ker lastnik ni bil dosegljiv, ali pa jih v prostorskih evidencah ni, ker jih tja ni posredoval upravnik oziroma ta sploh ni določen.
