Vlada se namerava v naslednjem letu opredeliti do davka na nepremičnine in ga, če se bo zanj odločila, uvesti leta 2016, je napovedala državna sekretarka na finančnem ministrstvu Mateja Vraničar. Toda tudi problemov, zaradi katerih je davek padel na ustavnem sodišču, se bodo, kot kažejo napovedi pristojnih ustanov, resneje lotili šele naslednje leto. Obstoječe prostorske evidence so za uvedbo nepremičninskega davka po besedah strokovnjakov trenutno neuporabne. Tudi obisk lastnikov v geodetskih pisarnah se je po razveljavitvi nepremičninskega zakona marca letos bistveno zmanjšal, pravijo na geodetski upravi (Gurs) in ponovno pozivajo ljudi, naj podatke uredijo.
Neprimerno večji problem sicer predstavljajo sistemske podatkovne luknje v evidencah. Leon Kobetič, direktor podjetja Locus, ki se ukvarja s prostorskim načrtovanjem in informatiko, poudarja, da država še vedno ni naredila domače naloge pri evidentiranju stavbnih zemljišč. »Po stvarnopravnem zakoniku je nepremičnina zemljišče s svojimi sestavinami. Popis nepremičnin je vseboval popis stavb, ne pa tudi pripadajočih zemljišč k njim, zato so povezave med stavbami in zemljišči šibke. Država v nobeni zbirki podatkov nima evidentiranih teh funkcionalnih zemljišč.« Zato je po njegovem mnenju tudi velik problem, kako jih pravilno obdavčiti.
Če ni prodaj, ne more biti posplošene tržne vrednosti
Brez njihove evidence je težko ločiti tudi med funkcionalnimi stavbnimi zemljišči in tistimi, ki bi jih lastniki lahko izrabili za gradnjo, a ostajajo nezazidana. Prav ta zemljišča je želela vlada Alenke Bratušek še posebno visoko obdavčiti, da bi jih hitreje spravila v promet. Toda Kobetič se pridružuje mnenju Izidorja Jerale z urada za prostor na novomeški občini, da posplošena tržna vrednost vsaj v trenutni obliki ni primerna podlaga za njihovo obdavčitev, saj se realna vrednost že dveh sosednjih nezazidanih stavbnih parcel lahko močno razlikuje. »Če je prva že opremljena z vsemi komunalnimi priključki, je neprimerno več vredna od druge, ki ničesar od tega nima. Podatkov, v kolikšni meri so zemljišča pripravljena za gradnjo, pa Gurs ni zajemal in evidence o njih v naši državi ne obstajajo, zato dejansko nimamo podatkov, katere zemljiške parcele so zazidane in koliko so sploh vredne,« pripoveduje Jerala. Ocenjuje, da bi zato država morala vzpostaviti dve novi evidenci – evidenco dejanske urbane rabe in evidenco nezazidanih stavbnih zemljišč – česar pa prej kot v dveh letih ni mogoče storiti.
Ob tem Jerala opozarja na problem, ki ni vezan le na nezazidana stavbna zemljišča, temveč na vse nepremičnine, ki jim je Gurs določil posplošeno tržno vrednost. »Gurs ima razmeroma dobre podatke o stavbah in tudi o transakcijah z njimi, toda bistveni problem je njihovo število. Posplošene tržne vrednosti so dobre samo pri tistih vrstah nepremičnin, ki se veliko prodajajo, to pa so pri nas dvosobna stanovanja in na določenih območjih Slovenije še enodružinske hiše. Na Kočevskem recimo v določenih vaseh že od druge svetovne vojne ni bila prodana nobena nepremičnina, vasi so prazne in iz prodajnih pogodb tako res ni mogoče določiti vrednosti nepremičnin na tistem območju.«
Da bodo stroški popisa vsaj malo opravičeni
Glede na majhen in zaprt trg z nepremičninami v Sloveniji bi bilo v prehodnem obdobju ali pa tudi dolgoročno po mnenju Izidorja Jerale z urada za prostor na novomeški občini pametneje še naprej zadržati obstoječi sistem, po katerem je obdavčitev stavbe oziroma stanovanja odvisna od njegovih fizičnih značilnosti, torej površine oziroma volumna. Tudi sicer oba naša sogovornika kot možno rešitev vsaj do odprave pomanjkljivosti obstoječih evidenc vidita nadgradnjo in nadaljnjo uporabo obstoječega sistema nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). »Zdaj občine same zbiramo podatke za odmero in jih posredujemo davčni upravi. Bilo bi modro, če bi našo nalogo prevzel Gurs, saj ima neprimerno boljše podatke od občin, ker jih je zajel z anketo po celi Sloveniji. Če so ti podatki že zbrani, je prav, da se jih uporabi. Tako bi ob nespremenjeni višini davka v obdavčitev zajeli veliko več nepremičnin, hkrati bi vsaj malo upravičili stroške, ki so bili vloženi v ta projekt popisa nepremičnin,« pravi Jerala.
Kot drugo možnost Leon Kobetič, direktor podjetja Locus, ki se ukvarja s prostorskim načrtovanjem in informatiko, vendarle vidi tudi uvedbo novega nepremičninskega davka, ki bi vsaj v prehodnem obdobju moral vsebovati tudi neko poenostavljeno rešitev za obdavčitev stavbnih zemljišč. »Tako jaz kot precejšni del stroke se zavzemamo za najširšo davčno osnovo, torej ne le za obdavčitev stavb, temveč tudi stavbnih zemljišč, pa čeprav po zelo nizki stopnji. Drugače bomo problem spet le preložili za nedoločen čas.«
Testiranj v povezavi z nepremičninskim davkom (še) ni
Čeprav naj bi vlada odločitev o obdavčitvi nepremičnin sprejela šele naslednje leto, Kobetič ne vidi ovir, da se Gurs medtem ne bi lotil odpravljanja omenjenih pomanjkljivosti obstoječih evidenc. To bi bilo pametno tudi zato, ker bosta tudi po njegovi oceni za to potrebni dve do tri leta.
Toda na Gursu recimo pravijo, da določanje funkcionalnih zemljišč ni v njihovi pristojnosti. Medtem ko so se na finančnem ministrstvu, ki vodi projekt obdavčitve nepremičnin, zavili v molk, na geodetski upravi tudi pojasnjujejo, da razprava o dopolnitvi modelov množičnega vrednotenja nepremičnin poteka, vendar je še v razvojni fazi, zato je po njihovem o njej še prezgodaj govoriti. Je pa prostorsko ministrstvo letos že izdelalo predlog metodologije za določanje razvojnih stopenj zemljišč, torej do katere faze so ta pripravljena za gradnjo, ki jo bodo testirali in dopolnili v naslednjem letu. Že lani so na ministrstvu izdelali tudi metodologijo za zajem podatkov o dejanski rabi prostora za urbana zemljišča, iz katerih naj bi nastala evidenca dejanske urbane rabe. Letos so metodologijo testirali z zajemom podatkov v dveh občinah. Širših testiranj v povezavi z nepremičninskim davkom pa na Gursu ne izvajajo.
