Raziskava, ki je vključevala po 30 stanovanjskih enot v vsaki od petih nekdanjih ljubljanskih občin, je prinesla presenetljive ugotovitve. »Vsi vemo, kakšne zgodbe krožijo o teh stanovanjih: kako so umazana, slabo vzdrževana, skratka prave luknje. A izkazalo se je, da so stanovanja v povprečju adaptirana, opremljena, čista in da večinoma ustrezajo navedbam iz oglasov,« pravi vodja raziskave dr. Richard Sendi z Urbanističnega inštituta. Prav tako jih je presenetilo, da v večini primerov lastniki podpišejo pogodbo (drugo vprašanje je sicer, kaj se z njo nato zgodi) in dovolijo prijavo začasnega prebivališča. »S tem se najemodajalec lahko izpostavi – enako denimo tudi s plačevanjem najemnine na bančni račun namesto z gotovino, kar je zahtevalo skoraj pol lastnikov.« Res pa je, dodaja, da institucij to niti ne zanima niti se ne ukvarjajo z generiranjem navzkrižnih baz podatkov, ki bi denimo davčni upravi lahko pomagale pri ugotavljanju, kdo bi moral plačevati 25-odstotni davek od izplačanih najemnin, pa tega ne počne.
Revnejši plačujejo relativno več
Ugotovljene najemnine so bile po Sendijevih besedah v povprečju precej visoke glede na kupno moč prebivalstva. »Razpon med najnižjo in najvišjo je bil precejšen, saj so se gibale od 110 do 1800 evrov, seveda za različno velika stanovanja. Povprečna najemnina je bila 472 evrov oziroma 9,97 evra na kvadratni meter, kar pa je relativno zelo veliko. V Nemčiji se ta številka denimo vrti okoli 7 evrov.« Ob tem sogovornik poudarja, da v Sloveniji v najemniških stanovanjih, predvsem v manjših enotah, običajno živijo ljudje z nizkimi dohodki, ki pa plačujejo relativno precej več za kvadratni meter kot tisti, ki živijo v velikih stanovanjih. Povprečna najemnina stanovanj, velikih do 19 kvadratnih metrov, je namreč 13, večjih od 80 kvadratnih metrov pa 8 evrov na kvadratni meter. »Tako se zgodi, da mora nekdo z 800 evri mesečnega neto dohodka, ki živi sam v garsonjeri, za najemnino in stroške odšteti 400 evrov in več.« Stroški stanovanja naj bi predstavljali 30 odstotkov neto prihodkov gospodinjstva.
Zanimivo je, da so tisti najemodajalci, ki so imeli preference o tem, komu oddajo stanovanje, v raziskavi večinoma iskali študente, čeprav to tipično niso najbolj urejeni najemniki. Sendi postreže z več morebitnimi razlogi: »Študenti so kratkoročni najemniki, lažje jim je odpovedati pogodbo, če se izkažejo za problematične kot pa neki družini, so pa tudi dobri plačniki, saj imajo podporo staršev, štipendijo ali subvencijo študentskih domov.«
Prikrito raziskovanje
Na inštitutu so se raziskave lotili nekoliko gverilsko, saj uradni podatki o deležu najemodajalcev zbujajo dvom, nemogoče pa je tudi priti do njih. Sendi pojasnjuje, da jim davčna uprava podatkov o tistih »zakonitih« zaradi zakona o varstvu osebnih podatkov ni želela posredovati, a tudi v nasprotnem bi na tak način dobili zgolj manjši segment zasebnikov najemodajalcev. Lastnikom stanovanj namreč od leta 2008 dalje ni treba več registrirati najemne pogodbe, temveč finančni upravi le vsako leto odda napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja. Finančna uprava ima torej na voljo samo podatke o tistih, ki o tovrstnih (visoko obdavčenih) prihodkih iz naslova oddaje premoženja poročajo sami.
Zato so se na inštitutu odločili za prikrito raziskovanje in na tak način vključili tudi tiste, ki svojih stanovanj uradno ne oddajajo. »Najeli smo študente, ki so se odzvali na objavljene nepremičninske oglase, nato pa pregledali oglaševana stanovanja in izprašali lastnike.« Sendi dodaja, da ima metodologija nekaj pomanjkljivosti, a tudi zelo pomembno prednost: točnost informacij, ki so jih pridobili na tak način. »Če bi lastniki vedeli, da sodelujejo v raziskavi, bi bili nekateri njihovi odgovori na občutljiva vprašanja najbrž pogosto prirejeni.«
Vlade ne kažejo zanimanja
Priporočila, ki jih bodo na podlagi ugotovitev posredovali vladi, so tako jasna: »Najprej je nujno priznati obstoj zasebnega najemnega sektorja in sprejeti zakonodajo, ki bo to področje urejala. Slediti morajo fiskalni ukrepi, ki morajo biti blagi in v prid spodbujanju fonda takšnih stanovanj.« Finančnemu ministrstvu so denimo že predlagali tako imenovane davčne počitnice, torej obdobje oprostitve plačevanja davkov, a predlog ni naletel na odobravanje. Tretji element pa je urejanje pravnih razmerij med lastnikom in najemnikom, saj je slednji trenutno neprimerljivo bolj zaščiten od lastnika.
»Očitno za ureditev tega področja sploh ni interesa,« je ogorčen Sendi, ki opozarja, da se tega ni lotila nobena vlada vse od osamosvojitve. Parlamentarne stranke in druge pristojne institucije, na katere je naslovil vprašanja v zvezi s tem, so se sicer strinjale, da je treba nekaj ukreniti, a se niti ena, vključno s parlamentarnim odborom za infrastrukturo, s tem še ni resno ukvarjala. Ne čudi torej, da se sredi Ljubljane lahko pojavi gospa, ki se ji v najetem stanovanju zaredijo golobi, lastnik pa ji ne more nič. »Te gospe v Nemčiji ali na Nizozemskem ne bi bilo, saj bi imela podpisano pogodbo, v kateri bi bili pogoji najema jasno določeni, nad morebitnimi kršitvami bi bedele pristojne institucije, sodišča pa bi o tem, če bi šlo tako daleč, morala odločiti v določenem času, ne pa šele po nekaj letih, kot je pri nas.«
Sedanje stanje je nesprejemljivo z več vidikov, poudarjajo na inštitutu, država pa bi navsezadnje morala biti zainteresirana za ureditev zasebnega najemnega sektorja tudi zato, ker ta močno vpliva na (ne)mobilnost ljudi in posledično tudi gospodarstvo.