Apartmajsko naselje Pohorske terase s 30 apartmaji, poslovni kompleks KLI Logatec, turistično naselje Dole z devetimi brunaricami, 100.000 kvadratnih metrov veliko kmetijsko zemljišče v hrvaški Istri, stanovanjsko naselje Brnistra Kolomban, počitniška hišica na Zaplani in slabega pol milijona evrov vreden luksuzni apartma v Opatiji.

Milijon kvadratnih metrov na oglasni deski

To so le nekateri od skupno 150 različnih nepremičninskih projektov, ki jih Družba za upravljanje terjatev bank (DUTB) ter obe banki v likvidaciji že prodajajo. Skupno DUTB, Probanka in Factor banka, ki morajo po zakonu v petih oziroma treh letih prodati vse svoje premoženje, prodajajo približno 1,1 milijona kvadratnih metrov nepremičnin, za njih pa pričakujejo okoli 120 milijonov evrov. Toda to je zgolj del nepremičnin, ki jih bodo morali do konca svoje poslovne poti prodati DUTB in banki v likvidaciji. Trenutno denimo DUTB prodaja nekaj manj kot 60 različnih nepremičnin, medtem ko jih ima v svojem portfelju več kot 1000.

Najuspešnejša je bila v zadnjem letu Factor banka, ki ji je uspelo prodati več apartmajev na hrvaškem otoku Krku, stanovanj in garsonjer v ljubljanski soseski Pilon in Divači, nadstandardnih stanovanj v Mariboru, dogovorili pa so se tudi za prodajo več kot 10.000 kvadratnih metrov velikega zemljišča nad Sečoveljskimi solinami. Toda Factor banka je bila že na začetku v boljšem položaju, saj je imela večji delež stanovanjskih nepremičnin, kjer se je promet v prvi polovici letošnjega leta opazneje okrepil. Probanki je na drugi strani poleg manjšega števila stanovanj uspelo prodati dobrih 2000 kvadratnih metrov veliko zemljišče v Tinjanu nad Koprom, poslovalnico v Slovenj Gradcu, poslovne prostore na Ravnah na Koroškem in zemljišče v Mestinjah. Dela nepremičninskega bremena se je mariborska banka znebila tudi s prenosom nekaterih terjatev na DUTB ter prodajo dela posojil Sberbanki in Hranilnici Lon.

Med lanskim julijem in letošnjim junijem je bilo v državi skupno prodanih 450 novih stanovanj, podatki geodetske uprave pa nakazujejo, da so banke očitno nekoliko znižale svoja pričakovanja. Cena za stanovanja iz nasedlih projektov z vključeno garažo oziroma parkirnim prostorom se je namreč v prestolnici začela pri 1000 evrih, v Kranju in okolici Ljubljane pa pri 1300 evrih za kvadratni meter. Tudi iz oglasov bank je razvidno, da se povprečne oglaševane cene gibljejo pod 1300 evri, to mejo pa presežejo le nekatere nadstandardne nepremičnine na Obali ter v prestolnici. Za vrstni hiši v Portorožu denimo Factor banka pričakuje okoli 2800 evrov za kvadratni meter, okoli 2000 evrov za kvadratni meter želi iztržiti za stanovanja v soseski Brnistra Kolomban v bližini Ankarana. Probanka pričakuje, da bo za apartma na Krku iztržila 1900 evrov za kvadratni meter, v Novi KBM pa stanovanja na Smoletovi ulici v središču Ljubljane prodajajo po ceni med 3500 in 4000 evri za kvadratni meter.

Slaba banka šele zaorala ledino

Doslej je DUTB v stečajnih postopkih prodala več kot 60 nepremičnin, pri čemer so bili trije izmed največjih poslov sklenjeni šele pred kratkim. Izet Rastoder je namreč iz stečajne mase družbe S1 za 1,7 milijona evrov kupil zemljišče z gradbenim dovoljenjem na Bavarskem dvoru v Ljubljani, stečajni upravitelj Viator & Vektor Logistike pa je skladišče in servisni center v Škofji Loki za skupno osem milijonov evrov prodal družbama Schenker in Avto Krka. Samo iz omenjenih treh poslov bo torej DUTB dobila skoraj deset milijonov evrov.

A s prodajo nepremičnin so v slabi banki šele na začetku poti, saj bodo morali v svoj portfelj vključiti tudi nekaj sto nepremičnin Abanke in Banke Celje, kjer mora državno sanacijo potrditi še evropska komisija. »Večina teh nepremičnin po vsej verjetnosti ne bo nikoli prešla v last DUTB, saj jih bomo poskušali prednostno prodati v stečajnih postopkih, nekatere nepremičnine pa sploh ne bodo naprodaj, saj so v lasti podjetij v prestrukturiranju,« pojasnjuje vodja oddelka nepremičnin v DUTB Boris Tuma.

Največje prodaje šele v pripravi

Šele prihodnje leto bodo v DUTB lahko začeli prodajati stanovanja v soseski Nokturno nad Koprom in Celovških dvorih. DUTB je sosesko Nokturno zasegla že maja, vendar jim zaradi sodnih sporov doslej ni uspelo urediti spremembe lastništva. »Dokler sodišče ne izda pravnomočnega sklepa, sanacije in prodaje ne moremo začeti. Ker je objekt zadnja štiri leta sameval, bomo morali obnoviti več stanovanj, fasado, dvigala...« pravi Tuma.

A DUTB, Probanka in Factor banka še zdaleč niso osamljeni prodajalci, ki skušajo na slovenskem trgu prodati večje število nepremičnin. Poleg velikih poslovnih sistemov, ki prodajajo poslovno nepotrebno premoženje, jim namreč konkurenco delajo tudi preostale banke. Med uspešnejšimi je bila Gorenjska banka, ki ji je uspelo prodati praktično vsa stanovanja v kranjski soseski Mala Jerebika, pred dnevi pa je postala tudi lastnica poslovno-stanovanjske zgradbe v Ljubljani Dunajska vertikala, ki vključuje 179 poslovnih prostorov, 19 stanovanj in približno 190 parkirnih mest. Tudi NLB in Nova KBM se s prenosom slabih terjatev na DUTB nista rešili vseh svojih nasedlih nepremičnin. Mariborska banka namreč trenutno prodaja okoli 65 stanovanjskih in nekaj več kot 25 poslovnih nepremičnin, medtem ko NLB samo v Sloveniji prodaja okoli 150 zastavljenih nepremičnin.

Nasedli projekti blokirajo prodajo zemljišč

Vse dokler banke ne bodo prodale večjega dela že zgrajenih stanovanj, pa ni pričakovati okrevanja prodaje zemljišč za stanovanjsko gradnjo. Ne gre zanemariti, da so letos praktično vsa prvič vseljena stanovanja v Mariboru, dve tretjini v Kranju in več kot polovica v Ljubljani izvirala iz nasedlih nepremičninskih projektov. Prav to je tudi eden od ključnih razlogov, zakaj je prodaja zemljišč za stanovanjsko gradnjo še vedno v upadu. V prvi polovici letošnjega leta je bilo denimo prodanih le 471 zemljišč za gradnjo stavb, pri čemer je šlo v veliki meri za manjše posle, v povprečju vredne okoli 50.000 evrov, povprečna cena pa se je gibala pri okoli 45 evrih za kvadratni meter. Na drugi strani se povprečna oglaševana cena stavbnih zemljišč DUTB, Probanke in Factor banke giblje med 80 in 100 evri za kvadratni meter, kar nakazuje, da so njihova pričakovanja še vedno previsoka.

Prav stavbna zemljišča v portfeljih bank predstavljajo glavnino nepremičninskih naložb. Dodatno težavo za banke predstavlja tudi dejstvo, da se njihova stavbna zemljišča v povprečju razprostirajo na več kot 10.000 kvadratnih metrih in so torej primerne predvsem za večje stanovanjske projekte. »Ena od možnosti za prodajo teh zemljišč je tudi, da sami zgradimo infrastrukturo, jih razparceliramo in prodamo po delih. Na nekaterih naših zemljiščih to že preučujemo, vendar pa povsod to ne bo možno,« opozarja Tuma.

Finance Nepremičnine