Ravno zaradi tega jih večina stanovanje proda po nižji ceni, sploh če jim predstavlja bolj breme kot pa vir zaslužka. A na njihovo presenečenje, za prodajo stanovanja po nižji ceni – če na kupoprodajni pogodbi niso navedli fiktivnega zneska, v realnosti pa so se dogovorili drugega – ne bodo nagrajeni. Davek (2 odstotka od davčne osnove) na promet nepremičnin bodo morali, če je bila prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednoti nepremičnine za več kot 20 odstotkov, plačati od 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti nepremičnine.

Stroške cenitve nosi zavezanec

"Če se zavezanec z višino tako ugotovljene davčne osnove ne strinja, ima po določbi četrtega odstavka 8. člena ZDPN-2 pravico zahtevati, da se namesto posplošene tržne vrednosti nepremičnine kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine," so na zakonodajo pojasnili na Dursu. V tem primeru stroške cenitve nepremičnine nosi zavezanec.

Če bi lastnik stanovanja torej svojo nepremičnino hotel prodati po ceni, ki je za 20 odstotkov nižja od posplošene tržne vrednosti, in pri tem plačati tudi nižji davek na promet nepremičnine, bi moral najprej poiskati cenilca. Bralec, ki se je z omenjeno težavo obrnil na nas, nam je pojasnil: "Če bi se odločil za cenilca, bi se mi prodaja stanovanja zavlekla za šest mesecev, kupca bi v tem času lahko izgubil, odštel pa bi še nekaj sto evrov za samo cenitev. V trenutnih razmerah za takšne postopke ni časa.“

Na vprašanje, koliko časa traja postopek, če se posameznik odloči, da bo najel cenilca, so nam na Dursu pojasnili, da davčni organ izda odločbo o odmeri davka v 30 dneh po prejemu napovedi oziroma po prejemu pravnomočne sodne odločbe, ki jo je sodišče dolžno posredovati davčnemu organu, na območju katerega nepremičnina leži.

Lastnik stanovanja je odgovoren za podatke v registru

Z vprašanji, kdo ažurira register s podatki o nepremičninah, katerih cene v zadnjem letu in pol počasi, a zanesljivo padajo, smo se obrnili na Geodetsko upravo RS (GURS). Dušan Mitrović, ki vodi Urad za množično vrednotenje nepremičnin, nam je pojasnil, da so lastniki tisti, ki morajo preveriti ali so podatki o stanovanju, ki je (če je) evidentiran v katastru stavb, pravilni in odražajo realno stanje. Osveževanje vrednosti, ki odražajo stanje na trgu, tako Mitrović, pa poteka z indeksakcijo in novimi modeli vsake štiri leta.

Trenutne posplošene vrednosti nepremičnin odražajo stanje trga na dan 1. 7. 2010. Nove vrednosti bodo na voljo šele spomladi leta 2013, pa še te bodo odražale stanje trga na dan 1. 7. 2012. To pomeni, da bo med dejansko tržno vrednostjo in posplošeno tržno vrednostjo preteklo kar devet mesecev.

Če bi lastnik nepremičnine, odvisen od sprememb na trgu, najel cenilca, ki bi ugotovil, da je vrednost stanovanja precej nižja od posplošene tržne vrednosti, tega podatka ne bi mogel vpisati v register nepremičnin. Ker predpisi določajo modele vrednotenja, je pojasnil Mitrović, čeprav ravno v teh modelih uporabljajo "popolnoma enake mednarodne standarde ocenjevanja kot cenilci, le manjši nabor podatkov". Na Dursu pa so obrazložili, da ocena cenilca ni "uradna cena" nepremičnine, "temveč gre za dokazilo o vrednosti nepremičnine v času prodaje in za dokazovanje vrednosti v konkretnem odmernem postopku".

Lastnik nepremičnine tako nazadnje ostane z izbiro, ali bo plačal davek od 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti, čeprav je zaradi razmer na trgu stanovanje prodal po precej nižji ceni, ali pa bo najel cenilca. V vsakem primeru bo moral nekje pustiti svoj denar.