Toda dr. Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete meni, da tudi cena 2000 evrov, o kateri naj bi razmišljali v Vegradu, ni nujno, da bo za kupce dovolj privlačna. "Predvidevam, da bo Vegrad v Celovških dvorih ponudil predvsem večja stanovanja, saj so manjša že pokupili ljubljanski stanovanjski sklad, Mestna občina Ljubljana in republiški stanovanjski sklad. Glede na to, da so to večja stanovanja, je cena za kvadratni meter že tako in tako primerljivo nižja, poleg tega tudi lokacija ob prometnicah in arhitektura soseske nista najboljši. Predvsem pa je težava ta, da takšna stanovanja kupujejo ljudje z večjo kupno močjo in vprašanje je, ali ne bo zanje ovira to, da bi živeli v soseski, kjer je večji del stanovalcev neprofitnih najemnikov. Zato mislim, da je tudi cena 2000 evrov za kvadratni meter razmeroma visoka in bojim se, da tudi za to ceno ne bodo našli kupcev," razmišlja Cirmanova, ki je zato skeptična do tega, da bi že Vegradova ponudba vplivala na raven cen novogradenj v Ljubljani.
Na neprodana stanovanja opozarjajo že v Banki Slovenije
Tudi zato, ker bodo, kot meni direktor ABC nepremičnin Andrej Kuplenk, drugi investitorji najverjetneje počakali na odziv kupcev na Vegradovo ponudbo, preden bi se tudi sami spustili v vratolomne popuste. "Sicer pa so časi in razmere negotovi, tako da je težko napovedovati, kako se bodo kupci sploh odzvali na to ponudbo," opozarja Kuplenk.
Vendar Cirmanova meni, da se bodo morali tudi drugi investitorji prej ali slej prilagoditi manjšemu povpraševanju, saj Vegrad ni edini, ki ima težave z neprodanimi stanovanji. Problem je tako velik, da je na izjemno visok delež zalog (nepremičnin) v bilancah gradbenih podjetij v decembrski oceni stabilnosti bančnega sistema posebej opozorila Banka Slovenije. Ta je v poročilu navedla, da je neprodanih 40 odstotkov od 10.000 leta 2008 končanih stanovanj in kar 85 odstotkov od 14.000 stanovanj, ki so bila tega leta še v gradnji.
Zato so se v glavah nekaterih politikov že porodile ideje, da bi posredovala država in pokupila neprodana stanovanja. Do tega pa je Cirmanova izjemno kritična: "Ne vidim nobenega razloga, zakaj bi z denarjem davkoplačevalcev reševali minule zavožene odločitve gradbincev. Tisti, ki so na tem, da propadejo, naj propadejo. S tem bi se tudi generatorji strahotne plačilne nediscipline umaknili s trga." Po podatkih AJPES prav gradbeni sektor svojim podizvajalcem ali dobaviteljem za že dobavljeno blago ali opravljene storitve dolguje največ, skoraj 76 milijonov evrov na dan, kar je že 28 odstotkov vseh neporavnanih obveznosti.
Gradbinci v hudih škripcih tudi drugod
Gradbinci pa niso v težavah le v prestolnici, temveč se z večjo ali manjšo nelikvidnostjo soočajo v večini večjih slovenskih mest. Konstruktor VGR, ki je lani v Mariboru prodal 119 stanovanj, ima ta čas neprodanih kar 123 stanovanj, pri čemer čakata na dokončanje še dve od treh stolpnic v kompleksu Metropola, v katerih je skupaj nekaj več kot 160 stanovanj. Vendar zaradi te možice neprodanih stanovanj uprava Konstruktorja ne namerava cene spustiti na Vegradovih 2000 evrov za kvadratni meter. Razlog je preprost in logičen. "Tako visokih cen sploh nismo nikoli dosegali, v zlatih časih so naša normalna stanovanja stala do 1800 evrov za kvadratni meter," nam je razložil Aljoša Sevčnikar, direktor Konstruktorja.
Kako je potem mogoče, da je "ljubljanska" cena 2000 evrov za kvadratni meter v javnosti dobila nekakšen razprodajni prizvok? Zakaj so tudi v obdobju krize mogoče tako velike razlike v cenah med osrednjo Slovenijo in Mariborom? "Gre za splet okoliščin, ki ga tisti, ki nismo gradili na širšem območju Ljubljane, ne razumemo," odgovarja Sevčnikar. "Višja cena kvadratnega metra zemljišča pri normalni pozidavi nikakor ne more biti razlog za tolikšno razliko v ceni, če odmislimo najbolj elitne projekte v središču Ljubljane. Zato prodajne cene stanovanj v Mengšu, Kamniku, Domžalah in na ljubljanski periferiji, ki bistveno presegajo 2000 evrov, niso posledica višjih stroškov gradnje."
V Konstruktorju so se že lani zelo aktivno odzvali na krizne razmere. Po akcijskih cenah so prodali skoraj vsa stanovanja v prvi stolpnici Metropole; povprečna cena je bila 1230 evrov za kvadratni meter, kar je celo pod lastno ceno. Zato so zmogli v razmeroma kratkem času prodati 85 odstotkov vseh stanovanj v stolpnici. V bojazni pred učinki krize so tudi konkurenti prodajali stanovanja po akcijskih cenah (kvadratni meter za okoli tisoč evrov). Nato so se ti objekti dokaj dobro zapolnili. Ponudbe resnih stanovanj po takšni ceni zato ni več.
Obdobje ugodnih cen za novogradnje je mimo, ugotavlja tudi Sevčnikar. Mariborski stanovanjski bazen ni preplavljen z neprodanimi stanovanji v večstanovanjskih zgradbah. Zato se bodo letos stanovanja v Mariboru spet dražila.
Največ neprodanih stanovanj v Kopru
O takšnih cenah lahko na slovenski obali le sanjajo, saj tamkajšnje nepremičnine resno konkurirajo celo ljubljanskim. Promet se je najbolj zmanjšal pri prodaji počitniških stanovanj, ugotavlja portoroški nepremičninar Gašpar Gašpar Mišič. Investitorji so sicer nekoliko spustili cene, vendar te še vedno niso tako ugodne, da bi se ljudje odločali za nakup. Največ neprodanih novih stanovanj je na območju Kopra, kjer so v zadnjih letih začeli pospešeno graditi, nekoliko manj pa je neprodanih stanovanj v Izoli, Portorožu in Piranu. Stanovanjski sklad mestne občine Koper ravno končuje gradnjo dveh stanovanjskih blokov, v katerih bodo Koprčanom ponudili v nakup stanovanja po bolj ugodnih cenah. Cena naj ne bi presegla 2000 evrov za kvadratni meter.
V gorenjsko prestolnico so se nekaj časa zaradi nižjih cen radi selili Ljubljančani, trenutno pa je v Kranju na voljo okoli 400 stanovanj. Največ jih je v stanovanjski soseski Planina Jug, 140 jih je zgradil Gradbinec. "Mi smo že jeseni znižali cene za šest odstotkov," je povedal direktor podjetja Darko Vidakovič. Stanovanja republiškega stanovanjskega sklada ob reki Savi so se kljub domnevno nižjim cenam v Kranju celo najslabše prodajala, praznih pa je precej posamično zgrajenih objektov (Vodovodni stolp, Zlato polje). Cena okoli 1800 evrov se ne niža, sicer pa je na Gorenjskem še vedno rekorder Bled, kjer so cene primerljive s cenami v Ljubljani in Portorožu. Nedvomno se je gradnja novih stanovanj na Gorenjskem umirila, nepremičninski trg pa ne kaže znamenj oživljanja.
Več kot 10-odstotno znižanje bi vodilo v propad
V Posavju se z največjo gradnjo stanovanj za trg postavlja podjetje SL inženiring z Boršta v brežiški občini. V obdobju tik pred nastopom sedanje nepremičninske krize so stanovanjske objekte zgradili na dveh lokacijah, v Brežicah ter v Krmelju, v njih pa kupcem skupaj ponudili 153 stanovanj. Do začetka minulega leta jim je uspelo prodati 96 stanovanjskih enot, potem se je prodaja praktično ustavila. "V zadnjem letu opažamo 70-odstotni padec prometa in trenutno nič ne prodamo. Tistim, ki so gradili večinoma s pomočjo bančnih posojil, se v sedanjih razmerah zelo slabo piše in bodo težko preživeli. O znižanju cen seveda razmišljamo tudi pri nas, vendar s tem ne nameravamo pretiravati. Realno bi bilo znižanje nekje do 10 odstotkov. Vse, kar bi bilo več, bi vodilo v propad," pravi lastnik in direktor omenjenega podjetja Silvester Lopatič.
Poleg SL inženiringa so se za intenzivnejšo gradnjo stanovanj v Brežicah pred tremi leti odločili tudi v novomeškem Begradu, kjer so v ta namen že odkupili potrebna zemljišča na lokaciji zahodno od avtobusne postaje. Zaradi nastopa krize pa se gradnje potem niso lotili in čakajo na ugodnejše čase.
Še skok na Koroško: tamkajšnje podjetje Kograd Igem je do konca leta 2009 na Ravnah zgradilo dva stolpiča z 58 različno velikimi stanovanji in s prodajo ni bilo nobenih težav. Na prodaj je le še devet stanovanj. Seveda je cena za kvadratni meter neprimerno nižja od cene v Ljubljani, saj znaša slabih 1200 evrov. Stane Plaznik, ki je v podjetju pristojen za prodajo, ocenjuje, da so cene za kvadratni meter stanovanjske površine v Ljubljani prenapihnjene: "Prav je, da se znižujejo. Cena materialov in cena proizvodnje je za gradbinca na Koroškem ali v Ljubljani enaka, razlika je le v ceni zemljišča. Ta so v Ljubljani res dražja kot na podeželju, toda ne toliko, da bi v ceni kvadratnega metra sestavljala 40 ali še več odstotkov," končuje Plaznik.
