Geodetska uprava je samo za popis nepremičnin porabila kar 11 milijonov evrov ali - če se poigramo s številkami - skoraj deset evrov za vsako hišo, hlev, stanovanje, lokal in pisarno v Sloveniji. Dodatnih 4,5 milijona je državo stala vzpostavitev sistema vrednotenja nepremičnin. Projekt so vseskozi spremljale burne kritike: raztrgalo ga je računsko sodišče, popljuvali so ga številni lastniki nepremičnin, ki so ugotovili, da so podatki iz popisa povsem napačni, nazadnje pa ga je zaradi razkrivanja osebnih podatkov napadla še informacijska pooblaščenka. Kljub upravičenim kritikam pa je vseeno treba priznati, da so se morali na geodetski upravi v zadnjih petih letih pri popisu nepremičnin spopasti z eno najbolj neurejenih evidenc v državi.

Na evropskem dnu po stanovanjski mobilnosti

In če smo še pred nekaj leti o nepremičninski sliki države, podjetij in državljanov lahko govorili zgolj bolj ko ne na pamet, sta popis in vrednotenje po mnenju dr. Iva Lavrača z ljubljanske ekonomske fakultete postregla s podatki, ki ne bodo uporabni zgolj za odmero davka na nepremičnine, temveč tudi za raziskave. "Čeprav bo resne analize treba še narediti, pa se že potrjujejo hipoteze, da imamo v Sloveniji nadpovprečno število nepremičnin in da smo v evropskem vrhu po deležu lastniških stanovanj. Zaradi tega smo na evropskem dnu po stanovanjski mobilnosti, kar gotovo vpliva na pripravljenost ljudi, da poiščejo boljšo službo izven domačega kraja," opozarja dr. Lavrač.

Kako "navezani" smo na svoje nepremičnine, so pred kratkim ugotovili na Zavodu za pokojninsko in invalidsko zavarovanje, kjer so konec lanskega leta prejeli kar 4000 odpovedi varstvenega dodatka, kar je bržčas povezano z uveljavitvijo nove socialne zakonodaje, ki pod drobnogled poleg dohodkov posameznikov jemlje tudi njihovo premoženje. To bo v primeru prejemanja denarne socialne pomoči in varstvenega dodatka po smrti upravičenca podvrženo omejitvi dedovanja.

Poleg centrov za socialno delo se za evidenco nepremičnin vse bolj zanima tudi davčna uprava, ki bi lahko iz nje razbrala, kdo nepremičnine oddaja na črno in kdo je do njih prišel na sumljiv način. "Sistem je vzpostavljen tako, da omogoča pregledovanje premoženja v lasti posamezne fizične ali pravne osebe, kar bi lahko skozi postopek preverjala davčna uprava ali drug pristojni organ," pojasnjuje Aleš Seliškar, direktor Geodetske uprave RS.

Med prednostmi vzpostavitve novega sistema vrednotenja nepremičnin - prvenstveno namenjenega pobiranju novega davka, kar se manj glasno poudarja - Seliškar izpostavlja tudi odpravo anomalij na nepremičninskem trgu: "Če vidite, koliko so dejansko vredne nepremičnine na določenem območju ali koliko so vredne določene vrste nepremičnin, se kot kupec, prodajalec ali najemnik veliko lažje orientirate in odločite, kakšen posel boste sklenili."

Nekoliko drugačnega mnenja je dr. Lavrač, ki ocenjuje, da vrednotenje ne bo imelo večjega vpliva na trg nepremičnin: "Ne glede na to, kaj geodetska uprava misli o vrednosti vaših nepremičnin, se boste vi s kupcem nepremičnine dogovorili po svoje. Kdor misli to vrednost uporabljati kot orientacijo za svoje poslovne transakcije, je na napačni poti, saj so te vrednosti veliko preveč približne in jih lahko razumemo zgolj kot neka povprečja za določene tipe nepremičnin."

Številni lastniki z nerealnimi pričakovanji

Prav na slednje, se zdi, je marsikdo ob prejemu izpiska vrednosti svojih nepremičnin pozabil. Kljub temu da so cene nepremičnin v evidenci navedene do evra natančno, je namreč nujno poudariti, da ne moremo govoriti o "realni" vrednosti nepremičnine, ki jo v določenem trenutku lahko določi zgolj trg, temveč o vrednosti na osnovi modela, ki so ga morali na geodetski upravi oblikovati za vrednotenje vseh nepremičnin v državi.

"Naše vrednotenje nikoli ne bo moglo nadomestiti posamične cenitve nepremičnin. Cel kup je namreč posebnih dejavnikov, ki jih množično vrednotenje ne more zajeti, saj jih lahko oceni šele cenilec na terenu. Imate lahko na primer dva vikenda zelo blizu drug drugega, ampak eden ima krasen pogled na jezero, drugi pa leži v kotanji, in medtem ko bo njuna vrednost v naši evidenci zelo podobna, ju bo cenilec ocenil precej različno. Naše množično vrednotenje je zato posplošeno, tako ga je treba razumeti in uporabljati," razlaga Seliškar.

Dušan Mitrović, direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin pri geodetski upravi, opozarja tudi na nerealna pričakovanja glede vrednosti nepremičnin, ki jih gojijo mnogi lastniki. "V Sloveniji je po vseh gričih razpredenih 550.000 hiš. Lastnik težko razume, da hiše na hribčku dvajset kilometrov vzhodno od Vojnika, v katero je vložil za 200.000 evrov materiala, dela in opreme, ne bo nikoli mogel prodati za to ceno, ker so cene nepremičnin na tem območju pač veliko nižje. Pri vrednotenju smo poskušali uporabiti vse podatke, ki so bili na voljo. Kljub temu vem, da lahko še dolgo razpravljamo, kaj je prav in kaj narobe. Dejstvo je, da se bomo morali vsi še učiti na tem področju," priznava Mitrović.

Resnici v oči bodo morali pogledati tudi investitorji

Čas streznitve bo po njegovem prišel tudi za investitorje, ki so za večino nepremičnin, ki so ta čas v prodaji, investicijske načrte pripravljali leta 2007 ali 2008, ko smo še imeli konjunkturo. "Na podlagi teh načrtov so banke dajale kredite. Zaradi krize se te nepremičnine sedaj ne prodajo. Koliko časa bodo investitorji zdržali, banke pa pripravljene stati za projektom, je odvisno od njihove likvidnosti. Mislim, da smo z našim vrednotenjem ozavestili laično javnost, kje bi se morale gibati tržne vrednosti nepremičnin. Morda lahko govorimo o odklonih za 15, 20 odstotkov, več pa ne. Za nadstandard, ki ga investitorji tako radi oglašujejo, pa v Sloveniji nihče sploh še ne ve, kaj pravzaprav pomeni," poudarja Mitrović.

V bankah večinoma izpostavljajo, da se jim vrednotenje nepremičnin geodetske uprave sicer zdi uporabno, vendar ga pri najemanju hipotekarnih posojil za zdaj večinoma ne bodo upoštevale. "V nekaterih primerih, recimo za stanovanja v urbanih okoljih, v centru Ljubljane, Maribora, Kopra, bi to bilo mogoče, povsod pa najbrž ne. Vrednotenje nepremičnin, ki ga je opravila geodetska uprava, namreč ne kaže tržljivosti konkretne nepremičnine, torej, ali se nepremičnina v določenem okolju sploh prodaja, niti likvidnosti trga, torej, kako hitro se nepremičnina lahko proda. Oba podatka sta ključna za banko. Navedeno še posebej velja za nepremičnine v okoljih, kjer nepremičninski trg ni aktiven, in posebne nepremičnine, kjer je vrednost praviloma odvisna od dobičkonosnosti poslovanja," so nam razložili v banki UniCredit Slovenija.

V Banki Slovenije pravijo, da uporabo vrednotenja nepremičnin geodetske uprave že od leta 2009 dalje dopušča zakon o hipotekarni in komunalni obveznici, a zgolj za vrednotenje stanovanjskih nepremičnin, s katerimi so zavarovani hipotekarni krediti, ki predstavljajo kritno premoženje za izdajo hipotekarnih obveznic. "Ob tem velja poudariti, da se kot osnova za hipotekarni kredit v skladu z veljavnim zakonom uporablja hipotekarna kreditna vrednost nepremičnine, ki jo določi neodvisni cenilec. Če v posameznem primeru stanovanjske nepremičnine ta ni določena, pa je dopuščena uporaba posplošene tržne vrednosti, pri čemer je višina terjatve, ki se lahko upošteva kot kritno premoženje hipotekarne obveznice, manjša," pojasnjujejo v Banki Slovenije.

Dodajajo pa, da bo vrednotenje nepremičnin za banke uporabno tudi za spremljanje gibanja vrednosti nepremičnin na trgu in sprejemanje odločitev, katere nepremičnine, ki so jih prejele v zavarovanje, je treba prevrednotiti. Po zakonu mora banka za stanovanjske nepremičnine izdelati lastne ocene vrednosti najmanj enkrat na tri leta, medtem ko mora za poslovne nepremičnine to storiti vsako leto.

Za podjetja je vrednotenje preveč splošno

V podjetjih, ki imajo v lasti veliko nepremičnin, o vrednotenju geodetske uprave pravijo, da to ne bo vplivalo na njihovo poslovanje. Bo pa nanj zagotovo vplival davek, ki ga bo na podlagi vrednotenja nekoč odmerila država. "Vrednotenje nepremičnin podjetij po knjigovodskih merilih je nekaj povsem drugega kot vrednotenje geodetske uprave. Že osnovne enote so namreč drugače definirane, nepremičnina v registru nepremičnin je nekaj drugega kot nepremičnina v evidenci osnovnih sredstev. Gotovo je pa ta register za podjetja lahko tudi zanimiv vir informacij," pravi dr. Lavrač.

Slednje potrjujejo tudi v Mercatorju: "Podatki geodetske uprave bodo sicer dobrodošla baza podatkov o vrednosti nepremičnin za subjekte, ki se kakorkoli ukvarjajo z dejavnostjo nepremičnin, dvomimo pa, da bi te vrednosti lahko pomembno vplivale na odločitve subjektov, ki se ukvarjajo s sell and lease back dejavnostjo ali kreditiranjem nepremičnin. Na to namreč vpliva več dejavnikov, prav tako pa ne smemo zanemariti dejstva, da gre pri vrednotenju nepremičnin geodetske uprave za posplošeno vrednost nepremičnin, medtem ko se za potrebe sell and lease back ali kreditiranja nepremičnin praviloma pripravljajo natančne vrednosti nepremičnin glede na specifike posamezne lokacije."