Predstavniki panoge, ki je v zadnjih letih pomembno pripomogla h gospodarski rasti, so poslali tudi jasne zahteve državi, ki naj bi pokupila neprodana stanovanja in jih uvrstila v fond neprofitnih najemnih stanovanj.Tako bi država ubila dve muhi na en mah: gradbenemu sektorju pomagala prebroditi krizo in zagotovila prepotrebna neprofitna najemna stanovanja, ki jih po ocenah samo v Ljubljani manjka vsaj 2000. Podobnih, napol čudežnih formul za izboljšanje stanovanjske oskrbe je bilo od privatizacije stanovanjskega fonda in ukinitve sistemskega financiranja stanovanjske gradnje z zloglasnim Jazbinškovim zakonom leta 1991 že veliko.

Od ustanovitve Stanovanjskega sklada Republike Slovenije (SSRS) leta 1991 je ta najprej ponudil dolgoročna stanovanjska posojila, kasneje oblikoval nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo, se usmeril na področje gradnje tržnih stanovanj po ugodnejših cenah, finančno podprl občine pri gradnji neprofitnih najemnih stanovanj in mladim družinam ponudil razne subvencije za nakup stanovanja.

12,6 kvadratnega metra

In bil, kot ugotavlja dr. Richard Sendi z Urbanističnega inštituta RS v zborniku "Stanovanjska reforma: pričakovanja, potrebe in realizacija", bolj kot ne neuspešen na celi črti. Že prvi ukrep, dolgoročna stanovanjska posojila, je bil nedodelan, tako da po desetih letih (posojila je SSRS dodeljeval od leta 1992 do 2002) sploh ni bilo jasnega odgovora, ali je bilo vseh 280 milijonov evrov dejansko uporabljenih za ureditev stanovanjskega problema.

Tudi naslednji ukrep, nacionalna stanovanjska varčevalna shema (NSVS), je do leta 2006, ko je vlada sprejela nov zakon o shemi, bolehal za enakimi simptomi. Ob koncu prve petletne varčevalne sheme leta 2005 se je le slabih 16 odstotkov varčevalcev odločilo za najem kredita po pogojih sheme.

"Pri večini varčevalcev se je namensko varčevanje za reševanje stanovanjskega problema v resnici izkazalo kot varčevanje zaradi visoke donosnosti, saj jim je shema s premijami zagotovila donosno in netvegano varčevanje. Varčevanje v shemi je bilo še toliko bolj privlačno, ker zakonodajalec varčevalcem v prvi shemi ni določil nobenih pogojev za porabo privarčevanih sredstev," ugotavlja Sendi. Ankete, ki jih je med varčevalci naredil SSRS, so poleg tega pokazale, da je skoraj 61 odstotkov varčevalcev pravzaprav že imelo rešeno stanovanjsko vprašanje, saj so bili lastniki ali solastniki vsaj enega stanovanja, s katerim je bilo zadovoljnih kar 84,4 odstotka anketirancev.

Kar na koncu morda niti ni bilo slabo, saj si po zaključku NSVS tako ali tako velika večina varčevalcev nakupa stanovanja sploh ni mogla privoščiti. Ob zaključku prve petletne sheme so namreč iz SSRS sporočili, da je povprečen varčevalec sklenil pogodbo le za 2,27 lota oziroma okoli 95 evrov na mesec. Skupaj z obrestmi, revalorizacijo in premijami, ki jih je pridobil z rednim varčevanjem, naj bi povprečni varčevalec tako privarčeval dobrih 8763 evrov.

"Če bi tak varčevalec najel kredit z vsemi ugodnostmi, ki so izhajale iz varčevalne pogodbe, bi dobil okoli 17.526 evrov. Seštevek privarčevane vsote in kredita je v tem primeru 26.289 evrov. Po povprečnih cenah stanovanj, ki so veljale junija 2005, je ta varčevalec lahko kupil 12,6 kvadratnega metra veliko stanovanje v Ljubljani oziroma 22 kvadratnih metrov stanovanjske površine po ceni 1300 evrov (kolikor so stala skladova stanovanja v Ljubljani, ki so jih ponudili na razpisu, op.p.)," opozarja Sendi.

V resnici je bila slika še slabša, saj je bilo ob zaključku prve petletne varčevalne sheme ugotovljeno, da je 36 odstotkov varčevalcev privarčevalo manj kot 4000 evrov, 29 odstotkov pa jih je privarčevalo manj kot 8000 evrov. Večina varčevalnih pogodb je bila podpisana v ljubljanski regiji (45 odstotkov), kjer je cena kvadratnega metra garsonjere v Ljubljani ob začetku prve varčevalne sheme leta 1999 znašala okoli 1420 evrov, ob zaključku petletnega varčevalnega obdobja, ko bi po načrtih varčevalci najeli kredit in kupili stanovanje, pa je že narasla na 2500 evrov za kvadratni meter oziroma za debelih 76 odstotkov.

Kljub temu je takratni direktor stanovanjskega sklada Edvard Oven ves čas obljubljal zadostno število ugodnih skladovih stanovanj in stalno trdil, da bodo cene vsak čas padle. Ob zaključku razpisa za nakup skladovih stanovanj v Ljubljani in Kopru konec leta 2003 je samozavestno izjavil: "Opažamo, da so se tudi napovedi strokovnjakov za nepremičnine spremenile: tisti, ki napovedujejo dvig cen, so že v manjšini. Vsi, ki dobro poznajo nepremičninski trg, vedo, da bo sklad z dodatno ponudbo povečal število stanovanj na trgu, večja ponudba pa pomeni nižje cene." Ovnova poznavalska napoved se seveda ni uresničila, od konca leta 2003 do konca lanskega leta so se cene stanovanj v Ljubljani v povprečju dvignile za 60 odstotkov.

Tak dvig je seveda varčevalcem "požrl" skoraj ves prihranjeni denar, zato bi morale biti takrat obresti precej višje, predvsem pa kasnejši kreditni pogoji ugodnejši, da bi bilo stanovanjsko varčevanje sploh smiselno. Tudi instrument NSVS se je torej pokazal za popolnoma neučinkovitega in bi ga morala država že zdavnaj ukiniti. "Zato je nerazumljivo, da vlada v petnajstih letih ni bila sposobna zagotoviti učinkovitega sistema financiranja stanovanjske oskrbe," meni Sendi.

Poleg zagotavljanja ugodnih dolgoročnih stanovanjskih posojil je leta 2001 republiški stanovanjski sklad svojo dejavnost usmeril tudi na področje ponudbe stanovanj. Cilj je bil spodbuditi intenzivnejšo gradnjo kakovostnih stanovanj ob nižjih cenah. Kot lahko ocenimo danes, je tudi ta načrt spodletel. Sendi pravi, da je že na samem začetku sklad naletel na velikanske težave, saj se je neposredno vpletel v zelo zapleteno področje gradbenega inženiringa, v katerem se je in se še danes težko znajde. To po njegovih besedah najbolj eklatantno dokazuje primer gradnje soseske Novi Dragomelj, kjer je izvajalec krepko zamudil pogodbene roke za predajo stanovanj, na katerih so nato ugotovili vrsto napak, ki jih je sklad odpravljal še nadaljnja štiri leta.

Tedanji direktor sklada Edvard Oven se je zapletel tudi v domnevno sporen nakup zemljišča podjetja Etaline v Vižmarjih, zaradi česar je skupina državnih tožilcev za pregon organiziranega kriminala leta 2007 sodišču predlagala preiskavo. Slaba luč je padla tudi na sedanjega direktorja sklada Primoža Pirca, ko je leta 2006 podjetje Energocommerc E.C. skladu prodalo zemljišči v Lukovici in Ivančni Gorici po več kot milijon evrov višji ceni, kot ju je deset dni oziroma slab mesec prej kupilo.

Spet se je tudi pokazalo, da so od dejavnosti sklada največ pridobili najbolj iznajdljivi. Stanovanja na Poljanskem nabrežju, ki so jih izbrani na razpisu leta 2004 kupili od sklada po 1300 evrov za kvadratni meter, so nekateri le nekaj mesecev kasneje prodali po ceni od 2500 do 3500 evrov za kvadratni meter, nekateri pa oddali za visoko najemnino. Državna sredstva so se preprosto prelila v zasebne žepe, medtem ko so iz SSRS javnosti sporočili le to, da proti preprodajalcem v tem primeru ne morejo nič. Kot da jih izkušnja z nacionalno stanovanjsko shemo ne bi izučila, so spet šele naknadno spremenili zakon, da bi zlorabe v prihodnje preprečili.

Napačen koncept sklada

Če potegnemo črto, po Sendiju SSRS pri uresničevanju svojih temeljnih ciljev ne more pokazati veliko konkretnih dosežkov. "Morda je največja napaka v tem, da je bil celoten koncept delovanja sklada napačno zasnovan že od samega začetka. Ker mu je bilo vse dovoljeno, se je tudi vsega loteval. Deloval je kot mojster za vse poklice, ki pa nobenega ne obvlada. Zaradi tega se je tudi pogosto zatekal k različnim improvizacijam."

Kot konkreten primer take improvizacije navaja prvi "razpis za dodelitev subvencij mladim družinam za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja z nakupom ali gradnjo za bivanje primernih nepremičnin". Upravičeni kandidati, ki bi jih zbrali na javnem razpisu, bi prejeli 160 evrov za vsakega družinskega člana, kar pomeni, da bi tričlanska družina za "nakup ali gradnjo stanovanja" prejela 480 evrov. Na razpis se je začuda prijavilo nekaj prosilcev, seveda jih je bilo glede na višino pomoči desetkrat manj, kot so na skladu pričakovali. Odziv je direktor sklada Primož Pirc v medijih komentiral: "Res je, da sredstva niso velika, gre pa za simbolično gesto države, da bo mladim pomagala do cenejšega stanovanja."

Seveda odgovornost za slabo delovanje SSRS ne nosi samo njegovo vodstvo, ampak v veliki meri tudi država, ki mu v vseh teh letih ni omogočila, da bi uresničil sprejete ukrepe stanovanjske politike. V prvi vrsti je treba, pravi Sendi, izpostaviti pomanjkljivo ponudbo razpoložljivih zemljišč in odsotnost ustreznega sistema financiranja stanovanjske gradnje. "Po privatizaciji in denacionalizaciji so stanovanja prešla v zasebno lastništvo in znašli smo se pred velikim pomanjkanjem zazidljivih zemljišč, leta 1991 pa je bil sprejet še stanovanjski zakon, ki je ukinil stari model financiranja stanovanjske gradnje, ni pa uvedel učinkovitega nadomestnega modela," navaja Sendi največje napake.

Prav zato je kritičen do ideje finančnega ministra Franca Križaniča, da bi SSRS preoblikovali v zasebno podjetje v državni lasti, ki bi se tako lahko močneje zadolžilo, saj bi morala država najprej vzpostaviti dobre pogoje za delovanje stanovanjskega trga. "Res ne potrebujemo še ene organizacije, ki bo z državnim denarjem posegala na nepremičninski trg. Stanovanja je država gradila v času socializma, danes naj država vzpostavi pogoje za delovanje trga in zagotovi ustrezen sistem financiranja, ki bo ljudem omogočil, če le imajo to možnost, da pridejo do poceni denarja. Njena naloga ni zagotavljanje stanovanj vsem prebivalcem, temveč le tistemu delu prebivalstva, ki si ni sposoben priskrbeti stanovanja. Ne pa da zdaj rešuje investitorje, ki so na različne načine sodelovali pri tem, da so cene stanovanj v zadnjih letih eksplodirale," opozarja Sendi.

Ukiniti sklad?

Tudi dr. Janez Šušteršič s koprske fakultete za menedžment ocenjuje, da bi se moral republiški stanovanjski sklad v prihodnje usmeriti predvsem v reševanje stanovanjskega problema socialno ogroženih skupin prebivalstva in mladih, ne pa v poskuse "regulacije trga" kot celote. Kar mu po mnenju dr. Andreje Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete tako in tako ni uspelo. Še več, kot ugotavlja v že omenjenem zborniku je država z intervencijami prek republiškega stanovanjskega sklada dosegla prej zvišanje cen stanovanj kot njihovo normalizacijo.

"Sistem stanovanjskega financiranja v Sloveniji so v obravnavanem obdobju, podobno kot stanovanjsko politiko v celoti, zaznamovali pomanjkanje dolgoročne strategije in ad hoc intervencije, s katerimi so skušali nosilci stanovanjske politike rešiti v določenem trenutku najaktualnejši problem na trgu ali uvesti politično privlačne ukrepe, ki pa niso bili nujno tudi vedno učinkoviti," ocenjuje Cirmanova.

Zato bi bilo po mnenju Šušteršiča v tem trenutku najbolje, da se država ne bi vmešavala v korekcijo cen, ki se trenutno dogaja na trgu. Še dlje gre mag. Bernard Brščič, asistent na ljubljanski ekonomski fakulteti, ki je prepričan, da je nevmešavanje države sploh najboljša socialno-stanovanjska politika. Državno poseganje ima namreč po njegovem mnenju negativne javnofinančne posledice in zmanjšuje učinkovitost tržnega mehanizma.

"Na koncu dneva imajo koristi zgolj gradbeniki, nepremičninski špekulanti in vpleteni politiki. Dvomim tudi o smiselnosti dokapitalizacije Stanovanjskega sklada RS oziroma njegovega dodatnega zadolževanja, ki bi v kriznih časih spodbujalo naložbeno dejavnost. Sklad z dosedanjim delom ni upravičil svojega obstoja in znatnih vloženih javnofinančnih sredstev. Povedna je vloga zloglasne stanovanjske sheme, ki je namesto povečane dostopnosti stanovanj povzročila zgolj dodatno zvišanje cen stanovanj ob hkratnem znatnem proračunskem odlivu za izplačila varčevalnih premij. Domnevam, da bi poglobljena analiza dobrobiti in stroškov delovanja sklada nakazala na smiselnost premisleka o njegovi ukinitvi," razmišlja Brščič.