Svoje stanovanje dojemamo kot nekakšno varno zavetje, steber našega premoženja …, ki pa zahteva zgolj občasno kozmetično osvežitev. Toda ali je to res najboljši pristop? Ko se sprehajamo skozi naša mesta, opazujemo prenovljene fasade in bleščeče nove strehe. Kaj pa se dogaja v stenah? Tam se skriva starajoča se grožnja. Voda, ki poganja naše vsakdanje življenje in nam zagotavlja udobje, se lahko v nekaj minutah spremeni v uničujoč element, ki povzroči škodo in po možnosti sproži pravne spore.
Izliv vode je namreč po podatkih vodilnih strokovnjakov postal najpogostejša oblika škode v naših domovih. Na nedavnem strokovnem posvetu v Triglav Labu so predstavniki zavarovalništva, prava, upravljanja nepremičnin in obrti osvetlili to problematiko ter opozorili na ključne pasti, ki se jih etažni lastniki pogosto zavejo šele takrat, ko je že prepozno. Tokrat se bomo v Potrošniškem kotičku sprehodili po tem področju, ki se dotika marsikoga med nami.
Zakaj steklo ne poka več, cevi pa puščajo?
V zadnjih petnajstih letih je na področju premoženjskih škod v Sloveniji prišlo do statističnega premika, ugotavljajo. V preteklosti sta bili nevarnosti izliva vode in razbitja stekla po pogostosti tesno poravnani, pri čemer je razbitje stekla včasih celo prednjačilo. Danes je slika drugačna. Izliv vode prepričljivo in skrb vzbujajoče prevladuje. Danes je vsaka tretja prijavljena škoda v blokih povezana z vodo.
Glavni krivec za ta trend je staranje slovenskega stanovanjskega fonda. Velik del večstanovanjskih stavb je bil zgrajen v zlati dobi slovenske gradnje – v šestdesetih, sedemdesetih in osemdesetih letih. V mnogih primerih so že dosegle ali celo presegle kritično življenjsko dobo, ki jo strokovnjaki sicer ocenjujejo na približno 30 let.
K rasti obsega škod prispevajo tudi sodobni oblikovalski trendi. Medtem ko so bile starejše kopalnice grajene predvidljivo, z nivojsko spuščenimi tlemi in obveznim talnim sifonom, sodobni dizajni v imenu estetike sifone pogosto opuščajo. Ko danes popusti cev pralnega stroja, voda nima kam odteči in nemudoma prodre skozi betonsko ploščo do spodnjega soseda.
Kdo je odgovoren, ko začne kapljati s stropa?
Ko se na stropu spodnjega stanovanja pojavi moker madež, sledi precej zapleten pravni mehanizem, so pojasnili strokovnjaki. Največja napaka etažnih lastnikov je predvidevanje, da je vsaka cev v stavbi skrb nekoga drugega. V praksi se soočamo z dvojnim pravnim razmerjem: individualno lastnino delu in solastnino na skupnih delih.
Pravna meja med tema dvema svetovoma je pogosto določena z logiko vertikal in horizontal. Vertikalni vodi, torej glavne cevi, ki potekajo skozi celotno stavbo in služijo vsem stanovanjskim enotam, sodijo med skupne dele stavbe. Horizontalni vodi, ki se odcepijo od glavne vertikale proti posameznemu stanovanju in služijo izključno temu stanovanju, pa so del posamezne lastnine.
Če izliv izvira iz skupnih delov, so za škodo solidarno odgovorni vsi etažni lastniki. Če pa izvira iz posameznega dela (na primer počena cev pod umivalnikom ali zamašena cev pralnega stroja), breme odgovornosti v celoti pade na lastnika tega stanovanja.
Tukaj pa nastopi prva velika past, ki je povezana s stroški ugotavljanja napake. Da bi sploh ugotovili, kje natančno cev pušča, je pogosto treba razbiti stene ali odstraniti drage ploščice. Kdo krije te začetne stroške obrtnikov? Pravno pravilo določa, da stroške na koncu nosi tisti, ki je za škodo odgovoren. Vendar pa se ti stroški kopičijo, preden je krivec sploh znan, kar med upravniki in lastniki redno povzroča huda nesoglasja o tem, ali se lahko denar začasno črpa iz rezervnega sklada.
Naša pravna ureditev v primeru škode iz skupnih delov izrazito varuje oškodovanca. Oškodovani sosed lahko celotno odškodnino zahteva od katerega koli solastnika stavbe (na primer od države ali občine, če je ta lastnica enega izmed stanovanj, ali od premožnejšega soseda). Tisti, ki škodo v celoti izplača, mora nato sam izvesti regresne postopke in izterjati deleže od preostalih sosedov, kar v praksi pomeni dolgoletno pravno nočno moro.
Izliv, poplava ali meteorna voda?
Mnogi lastniki nepremičnin živijo v lažnem prepričanju, da njihova polica krije »vse, kar je povezano z vodo«. Zavarovalniški žargon pa je strog in ne dopušča prostora za laično interpretacijo. Ključno je razlikovati med tremi povsem različnimi dogodki, ki zahtevajo različna kritja.
Izliv vode je povezan z notranjo inštalacijo, napravami (denimo pralni stroji), akvariji in podobnim. Dogodek mora biti nenaden in nepričakovan.
Če cev poči v trenutku, gre za zavarovalni dogodek. Če pa cev pušča več mesecev zaradi dolgotrajne korozije in dotrajanosti materiala (kar se pogosto dogaja v starejših objektih), zavarovalnica takšnega dogodka ne bo priznala. Korozija in staranje nista nenadna dogodka, temveč posledica pomanjkljivega vzdrževanja, za katero je odgovoren lastnik.
Pasti pri izplačilu odškodnin
Tudi ko je zavarovalni dogodek nesporno priznan, se med oškodovanci in zavarovalnicami pogosto vname boj. Vzrok leži, kot so pojasnili sogovorniki na omenjenem dogodku, v nerealnih pričakovanjih strank o tem, kaj zavarovanje dejansko krije.
Ko poči cev v steni kopalnice, recimo, je treba razbiti nekaj ploščic, da se napaka odpravi. Zavarovalnica bo krila stroške popravila cevi, pleskanja poškodovane stene in zamenjave tistih ploščic, ki so bile neposredno odstranjene. Če enakih ploščic na trgu ni več mogoče kupiti, stranke pričakujejo, da jim bo zavarovalnica plačala polaganje novih ploščic po celotni kopalnici, da bo videz enoten. To se ne bo zgodilo. Zavarovalnica krije samo neposredno poškodovane stvari, ne pa estetske uskladitve nepoškodovanih delov prostora.
Če je polica sklenjena na dejansko vrednost, zavarovalnica pri izplačilu odškodnine upošteva amortizacijo (starost) materialov. Če so bile vaše inštalacije ali parket stari 25 let, bo izplačilo bistveno nižje od zneska, ki ga boste potrebovali za nakup novih materialov. Rešitev je sklenitev zavarovanja na novo vrednost, kar zagotavlja izplačilo v višini stroškov novih materialov in dela, vendar so takšne police dražje.
Pri zavarovanju izliva vode so izjemno pogoste franšize. Gre za vnaprej dogovorjen znesek (bodisi v odstotkih bodisi v fiksnem znesku), ki ga pri vsaki škodi krije zavarovanec sam. Če franšiza znaša 300 evrov, škoda pa je ocenjena na 500 evrov, vam bo zavarovalnica izplačala le 200 evrov. Mnogi to ugotovijo šele ob prejemu nakazila.
Ko so materiali vrhunski, obrtniki pa nepredvidljivi
Zoran Simčič z Obrtno-podjetniške zbornice Slovenije je opozoril na paradoks sodobnega gradbenega sektorja. Pred tridesetimi ali štiridesetimi leti so bili materiali na trgu inštalacij po današnjih standardih relativno slabi, vendar je bila izvedba obrtniških del izjemno natančna in premišljena. Danes imamo na voljo vrhunske, tehnološko napredne materiale z dolgo življenjsko dobo, soočamo pa se z akutnim pomanjkanjem kakovostnega kadra.
Zaradi lovljenja rokov in pomanjkanja izobraženih monterjev na trgu prihaja do grobih napak pri vgradnji. Tudi najboljša cev bo popustila, če so spojni elementi vgrajeni napačno ali brez upoštevanja navodil proizvajalca. Zato se škode zaradi izliva vode vse pogosteje pojavljajo tudi v novogradnjah.
Lastniki, ki kupijo prestižna stanovanja, zmotno verjamejo, da so naslednjih 20 let varni pred tovrstnimi težavami.
Kako ukrepati?
Ko pride do izliva vode, šteje vsaka minuta. Kot ponazarja primer iz Velike Britanije, kjer je počena cev pod pritiskom osmih barov v študentskem domu v pičlih tridesetih minutah povzročila za več milijonov evrov materialne škode in zahtevala izselitev stotine študentov za več mesecev, je hitra lokalizacija ključna. Največji stroški pogosto ne nastanejo zaradi same cevi, temveč zaradi obratovalnega zastoja, torej nezmožnosti uporabe nepremičnine, stroškov nadomestnih bivališč in dolgotrajnega izsuševanja.
Pravilni vrstni red ukrepov ob izlivu vode pa je naslednji:
1. Zapreti je treba glavni ventil. Vsak družinski član mora natančno vedeti, kje je ventil za vodo v stanovanju.
2. Če zavarovanje krije tudi to: pokličite domsko asistenco. Več kot 50, 60 odstotkov primerov domskih asistenc je povezanih z vodo. Asistenca nemudoma napoti dežurnega mojstra, ki izvede triažo ter ustavi nadaljnje iztekanje in prepreči širjenje katastrofe.
3. Pomembno je dokumentirati stanje. Fotografirajte vse poškodovane predmete, stene in tla pred začetkom grobega čiščenja.
4. V blokih je nujno takoj preveriti, ali je voda že prodrla v nižja nadstropja.
Najcenejša oblika zavarovanja pa še vedno ostaja preventiva. Če živite v stavbi, starejši od 25 let, je smiselno investirati v preventivni pregled inštalacij s termovizijskimi kamerami ali posebnimi endoskopskimi kamerami za cevi.
Sodobni pametni domovi ponujajo tudi cenovno dostopne senzorje za izliv vode, ki jih namestimo pod pralni stroj ali pomivalno korito in ob zaznavi vlage nemudoma pošljejo opozorilo na pametni telefon ali celo avtomatsko zaprejo magnetni ventil.
Ali Slovenija potrebuje obvezno zavarovanje stavb?
Med nepremičninskimi strokovnjaki in upravniki v Sloveniji že leta poteka razprava o uvedbi obveznega zavarovanja večstanovanjskih stavb, predvsem z vidika odgovornosti proti tretjim osebam. Pri avtomobilskem zavarovanju nam je povsem samoumevno, da ne smemo na cesto brez obveznega zavarovanja avtomobilske odgovornosti, saj so morebitne škode, povzročene drugim, lahko astronomske. Pri nepremičninah, kjer so tveganja in vrednosti premoženja še bistveno višji, pa takšne sistemske obveze v Sloveniji nimamo. Rezultat tega je, da ostaja precejšen delež stavb (ocena je med 30 in 35 odstotki) nezavarovanih ali pa so zavarovane pomanjkljivo.
