Kot smo poročali, so od posplošene vrednosti nepremičnin odvisni tudi otroški dodatki, štipendije, denarne socialne pomoči in številne druge socialne pravice. Ker je odprtih vprašanj o novih posplošenih vrednostih nepremičnin veliko, smo jih nekaj zbrali in nanje poiskali odgovore.
Zakaj sploh spreminjajo posplošene vrednosti nepremičnin iz leta 2020?
Geodetski upravi (Gurs) zakon nalaga, da nov cikel vrednotenja vseh nepremičnin, tudi zemljišč, opravi vsaki dve leti; lahko tudi prej v primerih, če se vrednosti nepremičnin na trgu spremenijo za več kot 20 odstotkov. Modeli vrednotenja iz leta 2020 tako niso več ustrezali in pripravili aktualno oceno vrednosti nepremičnin – stanje trga nepremičnin na dan 1. januar 2025.
Na čem temelji izračun posplošene vrednosti nepremičnin?
Izračunali so jo s 17 različnimi modeli za različne vrste nepremičnin. Pri tem so pomembni raba, lokacija, velikost, starost stavb, kakovost, dostopnost infrastrukture … Upoštevajo podatke občin in dejanske tržne podatke. »Skupna vrednost vseh nepremičnin se je že od poskusnega izračuna oktobra lani do danes povečala za skoraj osem odstotkov,« je povedal generalni direktor Gursa Tomaž Petek. Vse nepremičnine v Sloveniji so zdaj skupaj vredne 298 milijard evrov.
Kje preverim posplošeno vrednost svoje nepremičnine?
Gurs bo v tem tednu začel pošiljati 1,2 milijona obvestila na naslove vseh lastnikov nepremičnin, prejeli jih bodo do konca maja. Na njem bodo naštete posamezne nepremičnine in pripisane posplošene vrednosti. Lastniki, ki imajo več kot 100 enot nepremičnin, bodo prejeli QR kodo, prek katere bodo dostopali do svojih podatkov. To je zadnjič, da bodo obvestila prispela lastnikom pisno po pošti, v prihodnjih vrednotenjih bodo posplošene vrednosti samo še na portalu e-prostor in namenskih aplikacijah.
Imam kot lastnik kakšne obveznosti?
Lastnikom ni treba narediti nič, dobro pa je, da zbirna potrdila pregledajo, ali so vsi podatki pravilni. Če podatki o nepremičnini v evidenci vrednotenja niso pravilni, je praviloma tudi njena posplošena vrednost neustrezna, zato naj lastniki v teh primerih najprej uredijo podatke, svetuje geodetska uprava. Večinoma gre za podatke katastra nepremičnin.
Sem lastnik nepremičnine, a obvestila nisem dobil. Kaj naj naredim?
Če se lastnik nepremičnine v zemljiško knjigo ni vpisal z enotno matično številko občana (EMŠO), ga računalnik samodejno ni zaznal. Lastnikom, za katere Gurs razpolaga z naslovi, bo obvestila vseeno poslal. Za vsa vprašanja sta na voljo klicni center na telefonu 0801066 in elektronski naslov klicnicenter.gurs@gov.si.
Kje po Sloveniji so posplošene vrednosti najvišje in kje najnižje?
Tradicionalno so to Ljubljana z okolico, slovenska Istra in Gorenjska v bližini Kranjske Gore. Tam je veliko povpraševanje in najvišje tržne cene, kar vpliva na modele vrednotenja. Na vzhodu države so posplošene vrednosti nižje, a se tudi tam višajo.
Ali se lahko pritožim na posplošeno vrednost?
Če se z novo vrednostjo ne strinjate, lahko vložite vlogo za uveljavljanje posebnih okoliščin. V tem primeru morate naročiti in Gursu predložiti cenitveno poročilo pooblaščenega cenilca, pri čemer mora vrednost odstopati za več kot 20 odstotkov ali več kot 200.000 evrov. Navesti je treba tudi razloge za uveljavljanje posebnih okoliščin: katere so okoliščine, za katere Gurs ni vedel, ker jih ni v uradnih evidencah, denimo konstrukcijske poškodbe, slaba gradnja, grozeči plaz … Gurs vlogo preveri in odloči, ali jo sprejme. Če jo sprejme, se vrednost spremeni.
So v vrednotenju upoštevali padec vrednosti objektov zaradi poškodb, ki so jih prizadele poplave avgusta leta 2023?
Na Geodetski upravi so pojasnili, da so od Službe za odpravo posledic poplav (SOPP) prevzeli podatke o 310 nepremičninah, ki so bile uničene oziroma poškodovane v času poplav. Vsem 310 lastnikom in solastnikom bodo v teh dneh najprej po pošti poslali dopis, s katerim jih seznanjajo, da bodo v naslednjem tednu prejeli potrdilo o tem, katere so njihove nepremičnine v lasti ter kolikšna je njihova vrednost, ne glede na dejstvo, da nekaterih stavb ni več oziroma so bile poškodovane. »Žal pri masovnem izračunu ne moremo upoštevati dejanskega stanja obravnavanih nepremičnin v naravi (poškodovane ali uničene stavbe, odplavitev parcel), saj sistem temelji na podatkih o nepremičninah, kot so evidentirane v katastru nepremičnin, kjer pa so omenjene stavbe še vedno evidentirane in to evidentiranje še ne odraža stanja v naravi po poplavah,« so razložili na Gursu. »Kolikor smo seznanjeni, je večji del od 310 stavb že odkupljenih ali predvideno za odkup. Ko bodo stavbe lastniško prenesene na Republiko Slovenijo in v naravi tudi v celoti porušene, jih bo Geodetska uprava izbrisala iz nepremičninskih evidenc po uradni dolžnosti in s tem tudi njihove vrednosti ne bodo več evidentirane v evidenci vrednotenja, tako da lastnikom takšnih stavb ni treba urejati ničesar,« so poudarili.
To velja za uničene objekte. Kaj pa stavbe, ki so bile v poplavah poškodovane in ne uničene?
Gurs odgovarja: »Seznanjeni smo, da so lastniki stavb, ki so bile samo poškodovane in ne uničene, zaprosili za poplačilo škode ministrstvo za gospodarstvo. Ker bodo tovrstne stavbe sanirane na podlagi pridobitve sredstev ministrstva za gospodarstvo, verjetno ne bo strokovnih osnov za prilagoditev vrednosti zaradi poškodb.« Če pa bo lastnik tovrstne nepremičnine še vedno menil, da je kljub sanirani poškodbi ocenjena posplošena tržna vrednost, ki je bila izračunana v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin, previsoka ali prenizka, lahko lastnik s pomočjo najema cenilca nepremičnin spodbija ocenjeno vrednost pri Gursu v upravnem postopku.
Bo vrednotenje nova podlaga za davek na nepremičnine?
Nove posplošene vrednosti naj bi služile kot osnova za načrtovani nepremičninski davek. A javna razprava o davčni reformi, ki jo snuje vlada, še poteka.
Kaj bo z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča (NUZS)?
Neposredne povezave med novimi posplošenimi vrednostmi nepremičnin in NUZS ni. NUSZ je prihodek občine, kjer nepremičnina leži, in se plačuje od površine nezazidanega zemljišča ali od stanovanjske oziroma poslovne površine objekta. Izračun temelji na občinskih odlokih, občina razdeli svoje območje na cone (mestno središče, obrobje), vsaka cona ima določeno vrednost točk. Občine določijo število točk glede na lego, rabo, opremeljenost stavbnega zemljišča. O tem, ali in kdaj bodo zvišale vrednost točke, odločajo občine. Finančna uprava (Furs) običajno zgolj izvaja odmero na podlagi podatkov, ki jih prejme od občin.
