Za premostitev vrzeli med ponudbo in povpraševanjem bi morala Evropa v prihodnjem desetletju k 1,6 milijona trenutno zgrajenim stanovanjem dodati še približno 650.000 stanovanj na leto. Gradnja dodatnih stanovanjskih enot bi letno stala približno 153 milijard evrov, je izpostavila evropska komisija v evropskem načrtu za dostopna stanovanja, ki ga je predstavila lani decembra. Ta ne zajema le socialnih stanovanj, temveč cenovno dostopna stanovanja za bistveno širši, srednji sloj populacije. »Stanovanjska kriza čedalje bolj vpliva na širši del družbe, saj ima vse več gospodinjstev s srednjimi dohodki težave pri dostopu do cenovno dostopnih stanovanj,« je opozorila evropska komisija.
Da bi pospešila gradnjo socialnih in dostopnih stanovanj, je evropska komisija lani decembra spremenila tudi stroga pravila o državnih pomočeh na tem področju. S sklepom je določila pogoje, pod katerimi je državna pomoč v obliki nadomestila za javne storitve, dodeljenega določenim podjetjem, pooblaščenim za opravljanje storitev splošnega gospodarskega pomena (SSGP), združljiva z notranjim trgom in izvzeta iz obveznosti priglasitve. Razen za socialna stanovanja po novem državne pomoči po zakonodaji EU ni treba prijavljati tudi za cenovno dostopna stanovanja.
Spremenjena pravila EU za gradnjo stanovanj z evropskimi kohezijskimi in sredstvi iz državnega proračuna se v slovensko zakonodajo vnašajo z novelo zakona stanovanjskega zakona. V njej je navedeno, da zagotavljanje javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj predstavlja opravljanje SSGP v smislu pravil o državni pomoči, obenem pa se določa izvajalce za njegovo izvajanje – Stanovanjski sklad RS, samoupravne lokalne skupnosti, neprofitne stanovanjske organizacije in javne stanovanjske sklade.
Toda spremenjena stanovanjska zakonodaja, za katero se je drugi rok pripomb iztekel 2. oktobra, za zdaj ne vključuje segmenta cenovno dostopnih stanovanj, obenem pa še ne omogoča, da bi pri gradnji socialnih stanovanj sodelovali drugi državni in zasebni investitorji, čeprav spremenjena zakonodaja EU oboje omogoča.
Pojasnila ministrstva
Po pojasnilih ministrstva za okolje in prostor je bila pogodba o delovanju EU za državno pomoč v obliki nadomestila za javne storitve, dodeljenega določenim podjetjem, pooblaščenim za opravljanje SSGP, spremenjena lani decembra, s to spremembo pa je bila šele pred kratkim določena izjema za priglasitev državnih pomoči tudi za cenovno dostopna stanovanja, če so izpolnjeni specifični pogoji.
V veljavni zakonodaji, so nadaljevali na ministrstvu, ima Slovenija podrobno urejen dostop do javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, ki se štejejo za socialna oziroma neprofitna stanovanja ter se uvrščajo v SSGP, medtem ko področje tako imenovanih cenovno dostopnih stanovanj doslej zakonsko ni bilo regulirano.
»Spremenjeni sklep evropske komisije določa, da se cenovno dostopna stanovanja lahko financirajo le, če so natančno določeni pogoji glede tržnih odpovedi na stanovanjskem trgu, v ta namen pa opredeljuje pet kazalnikov za ugotavljanje nedostopnosti stanovanj.« Kazalniki, s katerimi države članice lahko merijo cenovno dostopnost stanovanj, so razmerja med najemnino in dohodkom, obrokom hipoteke in dohodkom ter ceno in dohodkom, stopnjo preobremenjenosti in stanovanjskimi stroški ter številom let dohodka, potrebnih za nakup stanovanja.
Kateri koli kriterij se bo uporabil, ga je po pojasnilih okoljskega ministrstva treba formalno in metodološko ugotoviti ter utemeljiti. »Poleg tega sklep evropske komisije zahteva, da morajo cenovno dostopna stanovanja neposredno koristiti gospodinjstvom, ki jih dejansko potrebujejo, pri čemer se upoštevata dohodek in sestava gospodinjstva, ter določa natančne okvire za določitev višine najemnine ter preprečevanje prekomernih nadomestil. Posledično je v slovenskem zakonodajnem okviru treba najprej celovito urediti pogoje za upravičenost, način oddaje in mehanizme nadzora nad sofinanciranjem cenovno dostopnih stanovanj.«
Načrti o obsežnejši spremembi stanovanjske zakonodaje
Ob tem so na ministrstvu za okolje in prostor poudarili, da se država v celoti zaveda velikih potreb na trgu in nujnosti omogočanja gradnje cenovno dostopnih stanovanj. »Toda zaradi podnormiranosti tega področja v Sloveniji in zaradi časovne stiske glede črpanja odobrenih sredstev evropske kohezijske politike 2021–2027 za gradnjo javnih najemnih stanovanj se je s trenutno spremembo stanovanjskega zakona prednostno uredila možnost sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih in oskrbovanih stanovanj. S tem zagotavljamo pravno podlago za takojšnje črpanje evropskih sredstev in izvajanje že načrtovanih investicij,« so dejali. Na ministrstvu so dodali, da že načrtujejo večje in vsebinsko obsežnejše spremembe stanovanjskega zakona v naslednjem letu, katerih del bo tudi sistemska in celovita ureditev cenovno dostopnih stanovanj, vključno z določitvijo metodologije kazalnikov nedostopnosti, dohodkovnih cenzusov in meril za dodeljevanje.
In zakaj se storitev splošnega gospodarskega pomena (SSGP) ne širi na širši krog investitorjev, na državna in zasebna podjetja? Po pojasnilih okoljskega ministrstva sledijo cilju, da bo področje cenovno dostopnih stanovanj v prihodnje zagotavljal širši krog subjektov in ne le javni stanovanjski skladi, občine ter neprofitne stanovanjske organizacije. »Za širitev statusa SSGP ali drugih oblik javnih nadomestil na širši krog investitorjev, vključno z zasebnim sektorjem in državnimi podjetji, pa morajo biti predhodno vzpostavljeni strogi zakonski pogoji.« Eden je akt o pooblastitvi in preprečevanju prekomernega nadomestila, saj pravila EU o državnih pomočeh zahtevajo pregleden mehanizem pooblastitve in nadzora, ki preprečuje prelivanje javnih sredstev ali nadomestil v zasebni dobiček. Drugi je zakonska podlaga za izbor in nadzor. »Šele ko bodo v stanovanjskem zakonu določeni pogoji upravičenosti, višina najemnine ter pravila poslovanja za cenovno dostopna stanovanja, bo mogoče pregledno in pravno varno podeljevati status ali nadomestila širšemu krogu investitorjev,« so pojasnili na ministrstvu za okolje in dodali, da do sprejetja celovite ureditve v prihodnjem letu ostaja tako izvajanje SSGP kot zagotavljanje socialnih stanovanj vezano na obstoječe javne subjekte, s čimer se zagotavlja nemoteno in zakonito črpanje kohezijskih sredstev.