Novi zakon o gostinstvu, ki je med drugim obetal več reda na področju kratkotrajnega oddajanja stanovanj, strožji nadzor in kazni pa tudi časovne omejitve, se v skladu s sprejetim zakonom o interventnih ukrepih desnega trojčka začasno, do konca leta 2026, ne uporablja, pač pa se prejšnji, zastareli zakon o gostinstvu in prejšnji pravilniki, kar prinaša pravno zmedo.
Z zamikom uporabe se opuščajo tudi časovne omejitve oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem za leto 2027, čeprav je odhajajoča vlada medtem že določila kriterije in na njihovi podlagi 14 občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema.
Desni trojček je sledil sobodajalcem
Zakon o gostinstvu je tem občinam dajal možnost, da do konca oktobra letos na podlagi analiz z občinskimi odloki splošno zakonsko omejitev oddajanja na 60 dni razrahljajo na do 270 dni. In večina občin, z izjemo Ljubljane, je tudi že napovedala, da bo to storila oziroma poiskala ustrezno ravnotežje med turizmom in kakovostjo bivanja lokalnega prebivalstva. Glede na nejasno usodo interventnega zakona so zdaj v negotovosti tudi te občine.
Toda sobodajalci so nasprotovali tudi nekaterim drugim novim obveznostim in kaznim, češ da gre za poseg v svobodno gospodarsko pobudo in lastninsko pravico. Predlagali so moratorij za izvajanje novega zakona, ker gospodarsko ministrstvo prehodno še ni sprejelo vseh pravilnikov. Njihove želje je nato v interventnem zakonu uresničil desni trojček. Ta sicer zakona o gostinstvu ni noveliral na način, da bi anuliral na novo uveljavljene spremembe ali uveljavil svoje (tako kot so v okviru interventnega zakona storili s celo vrsto drugih zakonov), pač pa ga je zgolj zamaknil. In napovedal ponovna usklajevanja.
Toda tudi če bi desni trojček ukrepe prejšnje vlade na področju kratkotrajnega oddajanja stanovanj v končni fazi odpravil ali bistveno spremenil, to še ne pomeni, da je bitka za to, da bi stanovanja v večji meri vrnili njihovi osnovni funkciji in da bi zamejili škodljiv trend preusmerjanja stanovanj iz dolgotrajnega v kratkotrajni najem, ki vpliva na manjšo dostopnost ter višje cene in najemnine, povsem izgubljena.
Veljavni stanovanjski zakon je strožji
Pravnica dr. Barbara Rajgelj, sodelavka Pravne mreže za varstvo demokracije, je za Dnevnik spomnila na nedavni sklep ustavnega sodišča, ki je iz procesnih razlogov zavrnilo pobudo več sobodajalcev za začetek postopka za oceno ustavnosti več členov novega zakona o gostinstvu. Ključni razlog za zavrženje je bila ugotovitev sodišča, da nekatere izpodbijane določbe pobudnikom dejansko izboljšujejo pravni položaj, zato tudi ne izkazujejo pravnega interesa za presojo. Novi zakon o gostinstvu kot lex specialis (posebni zakon) je na primer glede soglasja etažnih lastnikov za opravljanje dejavnosti celo milejši od veljavne ureditve v stanovanjskem zakonu, saj namesto soglasja vseh etažnih lastnikov za uporabo stanovanja v druge namene (za kar gre tudi pri oddajanju celotnega stanovanja v kratkotrajni najem) zahteva soglasje več kot 75 odstotkov lastnikov in neposrednih sosedov. Toda doslej stanovanjska inšpekcija tega ni mogla učinkovito nadzirati, saj je po stanovanjskem zakonu pristojna za ukrepanje le v primeru oddajanja dela, ne pa stanovanja v celoti.
Ključ je v prostorskih načrtih
Barbara Rajgelj je poudarila tudi že veljavno gradbeno in prostorsko zakonodajo ter občinske prostorske akte. Pristojni inšpektorji bi morali po njenih besedah pregledovati tudi namembnost oziroma ali gre za neskladno rabo prostora, saj kratkotrajno turistično oddajanje stanovanj ni stanovanjska, temveč poslovna raba in pomeni odklon od gradbene in prostorske zakonodaje, zakon o gostinstvu pa je to na neki način celo legaliziral.
Prav tako se je že ob sprejemanju novega zakona izkazalo, da so občine tiste, ki imajo pomembne vzvode, saj lahko s prostorskimi akti opredelijo, kakšna namembnost je na določenih območjih dopustna, in tako potegnejo jasno ločnico med tem, katere stavbe in območja so namenjeni bivanju in kateri turizmu. In to nameravajo občine v večji meri tudi uresničevati.
Kot je pokazala nedavna sodba, s katero je sodišče prepovedalo oddajanje stanovanj v večstanovanjski stavbi na Bledu v kratkotrajni najem, pa imajo etažni lastniki možnost pravnega varstva pred protipravnim vznemirjanjem in imisijami tudi na podlagi stvarnopravnega zakonika.
Kako so določili 14 občin z visokim tveganjem?
Na seznamu občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema so se pričakovano znašle nekatere najbolj turistične občine v državi – vse štiri obalne občine, Ljubljana, Bled, Bohinj in Kranjska Gora, nekoliko manj pričakovano pa tudi nekatere druge gorenjske občine, kot so Žirovnica, Preddvor, Gorje, Cerklje na Gorenjskem in Radovljica, v Posočju pa Bovec. Gre za občine, ki so v letih 2024 in 2025 v skladu z zakonom o gostinstvu in uredbo o metodologiji za določitev tveganih občin hkrati izkazovale visoko stopnjo nedostopnosti stanovanj in visoko turistično aktivnost v stanovanjskih enotah glede na slovensko povprečje. Visoko nedostopnost stanovanj so na ministrstvu za solidarno prihodnost ugotavljali z analizo prodajnih cen stanovanj in hiš v posamezni občini v primerjavi s povprečnimi cenami v Sloveniji. Če bi posamezna občina imela enake cene stanovanj in hiš, kot so v Sloveniji, bi bil njen indeks nedostopnosti stanovanj 2, občine, ki presegajo ta indeks, pa izkazujejo visoko nedostopnost. Za ponazoritev: med letoma 2024 in 2025 je bila povprečna prodajna cena kvadratnega metra stanovanja v Sloveniji 3041 evrov in prodajna cena hiš 172.000 evrov. V občini Ankaran je bila denimo v tem obdobju prodajna cena stanovanj 5114 evrov za kvadratni meter in hiš 417.000 evrov, v Bohinju 3665 evrov za kvadratni meter in 325.378 evrov, v Kranjski Gori pa 5048 evrov za kvadratni meter in 375.000 evrov.
Merilo visokega obsega oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem v občini so izračunali na podlagi primerjave števila prebivalcev v občini in izvedenih nočitev v apartmajih, sobah, počitniških stanovanjih ali počitniških hišah ter kot prag vzeli odstopanje od slovenskega povprečja. Med letoma 2024 in 2025 je bilo v povprečju v Sloveniji izvedenih 4.124.750 nočitev, medtem ko je bilo povprečno število prebivalcev 2.127.400, kar pomeni, da je indeks obsega oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem za Slovenijo 1,94. Občine, ki so bile uvrščene na seznam, ta indeks presegajo, kar je razvidno iz priložene tabele. V Ankaranu, v katerem je povprečno živelo 3386 prebivalcev, je bilo izvedenih povprečno 29.248 nočitev, v Bohinju s 5257 prebivalci 323.507 nočitev, v Kranjski Gori s 5231 prebivalci pa 393.102 nočitvi. Zanimiv je tudi podatek za Ljubljano, ki sicer presega slovensko povprečje, a v manjšem delu kot druge občine. So pa v Ljubljani, kjer je bilo sicer absolutno največ nočitev (591.130), te močno skoncentrirane v določenih delih mesta. Šibko preseganje kazalnika v Ljubljani je posledica velikosti občine in večjega števila prebivalcev.