Najdražje, kar ponuja ljubljanski trg nepremičnin

Po podatkih Geodetske uprave Republike Slovenije (Gurs) se je leta 2025 promet s stanovanjskimi nepremičninami ponovno okrepil. Število prodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah je zraslo za 25 do 30 odstotkov, prodaja hiš pa za 20 do 25 odstotkov. K rasti so prispevale predvsem nižje obrestne mere, večja dostopnost stanovanjskih kreditov in visoka zaposlenost.

Kljub temu na Gursu navajajo, da dostopnost stanovanj za večino prebivalcev ostaja slaba. Cene so dosegle rekordne ravni, najvišje so v Ljubljani, kjer je srednja cena rabljenega stanovanja že presegla 5000 evrov na kvadratni meter.

»V Ljubljani je še vedno več povpraševanja kot ponudbe, in dokler bo tako, bodo cene rasle oziroma stagnirale,« je pojasnil Nik Medveš, ustanovitelj in nepremičninski posrednik pri agenciji Dom invest. Kot je dodal, ceno na koncu določijo investitorji, pri čemer je »normalna cena ta, ki jo je kupec pripravljen plačati«.

Prodano v nekaj dneh ali letu dni

Povprečna stanovanja, ki so cenovno dostopna širšemu krogu kupcev, se ob pravilno postavljeni ceni lahko prodajo že v nekaj dneh ali tednih. »Po takšnih stanovanjih zaznavamo veliko povpraševanja, ki lahko hitro doseže tudi številko sto,« je povedala Gala Rogelj, nepremičninska posrednica v agenciji Baza Real Estate. »Pri standardnih nepremičninah je proces prodaje običajno hitrejši, manj formalen in bolj osredotočen predvsem na ceno, lokacijo in uporabnost stanovanja,« je še povzela.

Pri nadstandardnih nepremičninah je slika drugačna. Trg je ožji, prodaja pa zato traja dlje, od več mesecev do tudi leta dni. »Manj je potencialnih kupcev, ti pa so zahtevnejši in previdnejši. Po drugi strani pa se kakovostne nadstandardne nepremičnine na najboljših lokacijah še vedno prodajajo brez večjih popustov,« je stanje na trgu opisala Gala Rogelj. Kupci v tem segmentu ne ocenjujejo le cene, ampak tudi mikrolokacijo, kakovost gradnje, arhitekturno dovršenost, urejeno dokumentacijo in profesionalno vodeni prodajni proces.

Čeprav je pomembna kakovostna predstavitev oglasa, se po besedah sogovornice v luksuznem segmentu številne prodaje izvedejo diskretno, brez javnega oglaševanja. »Najpogosteje zaradi želje po zasebnosti zaradi prepoznavnosti, varnosti ali družinskih okoliščin, potrebe po omejitvi neresnih ogledov ter ohranjanja občutka ekskluzivnosti,« je dodala Rogljeva.

Na hitrost prodaje vplivajo tudi splošno povpraševanje na trgu, razporeditev prostorov, velikost stanovanja, nadstropje ter dodatne prednosti, kot so parkirno mesto, balkon in dvigalo. Sogovornica je poudarila, da kupci v zadnjih letih vse več poudarka namenjajo energetski učinkovitosti in kakovosti gradnje.

Ožje, a stabilno povpraševanje

Čeprav je trg za nadstandardna stanovanja ožji, povpraševanje po takšnih stanovanjih ostaja relativno stabilno. »V tem segmentu se cene v Ljubljani trenutno gibljejo od sedem tisoč do devet tisoč evrov na kvadratni meter, v najboljših projektih še višje,« je povedala Gala Rogelj. Zaradi splošnega dviga cen pa vsaka nepremičnina nad milijonom evrov še ne predstavlja nujno nadstandarda.

V agenciji Baza ocenjujejo, da je segment nepremičnin v vrednosti več kot milijon evrov v zadnjem letu do dveh predstavljal približno 10 do 15 odstotkov vseh povpraševanj in njihove ponudbe. Sogovornica je navedla tudi statistične podatke Gursa in finančne uprave, po katerih je bilo lani sklenjenih 124 transakcij s pogodbeno vrednostjo, ki je dosegla ali presegla milijon evrov. »Sama številka nakazuje, da sta povpraševanje in tudi realizacija v tem segmentu še vedno stabilna, in celo kaže porast v primerjavi s prejšnjimi leti,« je pojasnila.

Stanovanje kot umetniško delo

Na ljubljanskem trgu nepremičnin se najde marsikaj: od luksuznih stanovanj v najvišjih nadstropjih, ki kupcu dodatno udobje ponujajo s savnami in masažnimi kadmi, do nepremičnin v centru mesta, ki se ponašajo z visokimi stropi in priljubljeno lokacijo. V ponudbi je veliko novogradenj, ki ponujajo minimalistično opremljena ali prazna stanovanja.

Ena izmed bolj izstopajočih nadstandardnih nepremičnin na ljubljanskem trgu je staromeščansko stanovanje v središču mesta, ki sta ga prenovila Ivan in Kaja Skrt, ki pod blagovno znamko Kot Sen ustvarjata unikatne interjerje. Ne gre za klasično luksuzno nepremičnino, temveč za izrazito avtorski projekt z ročno poslikanimi stenami in skrbno izbrano opremo. Ravno to je eden od razlogov za ceno, ki je okoli dva milijona evrov.

Pri tako posebnih stanovanjih je segment kupcev še ožji. »Dražja stanovanja zahtevajo svoj čas in svojega, zelo specifičnega kupca,« je razmere na trgu opisal Nik Medveš. Po besedah sogovornika se minimalistična in prazna stanovanja prodajo hitreje: »Novogradnje imajo danes v večini opremljeno kopalnico, drugo pa urediš po svoje. Ljudje tako vidijo prazen prostor in dobijo vizijo, kako bi ga lahko opremili. Ker pa je omenjeno stanovanje res unikatno, je krog potencialnih kupcev že v osnovi ožji.«

Medveš dodaja, da obstajajo tudi primeri, ko se draga stanovanja prodajo zelo hitro. »Pogosto velja prepričanje, da Slovenci takšnih nepremičnin ne kupujemo, a iz izkušenj vem, da jih in jih bomo tudi v prihodnje,« je povedal.

Za nadstandardna stanovanja se zanimajo tudi tujci. Čeprav nepremičninski posredniki oglase objavljajo tudi na tujih portalih, potencialni kupci pogosto sami spremljajo ponudbo na slovenskih portalih. »Nato nas pokličejo in se dogovorimo za sestanek, kar običajno kaže na resen interes za nakup,« je postopek povzel Medveš.