Nedavna sodba v Italiji je pri sosedih dvignila precej prahu in je zarezala v sivo pego tamkajšnjih medsosedskih odnosov. Določila je, da balkone v celoti plača lastnik zgornjega stanovanja. To je spodbudilo burno razpravo. Toda pri tem se zastavlja vprašanje, kako se ta logika prenese v Slovenijo, kjer zakonodaja na zadeve gleda nekoliko drugačne in kjer so bolj zabrisane meje med mojim, tvojim in našim.
Vse se začne z majhnim, komaj opaznim madežem. Rjavkast krog na stropu vašega balkona, ki se počasi širi. Sprva ga ignorirate. Nato pride prvo deževje in z njim ritmično kapljanje, ki ne poneha niti takrat, ko se oblaki že razkadijo. To je trenutek, ko se arhitektura umakne pravu in se začne ena najbolj trdovratnih bitk v slovenskih blokih: kdo je kriv za vodo, ki ne spoštuje lastninskih mej.
Skupna kost, zasebna koža
Medtem ko Slovenci pogosto pokukamo čez mejo, da dobimo navdih za kulinarične užitke ali modne trende, je tokrat iz Italije prišla pravna lekcija, ki je zanimiva tudi za nas. Sodišče v Neaplju je s prelomno sodbo sredi novembra odločilo: balkon ni sendvič z deljeno odgovornostjo, pač pa je arhitekturni podaljšek zgornjega stanovanja, zato je zanj – od ploščic na vrhu do ometa na dnu – odgovoren izključno lastnik tega stanovanja.
Toda preden začnejo slovenski lastniki spodnjih etaž slaviti in mahati s to sodbo svojim sosedom zgoraj, je treba razumeti, da na sončni strani Alp stvari niso tako črno-bele. Slovenska balkonska realnost je pravni labirint, ujet med stanovanjski zakon (SZ-1) in specifično sodno prakso, ki jo narekujejo naša, ne italijanska sodišča.
Če bi italijansko sodbo poskušali dobesedno preslikati na ljubljanske Fužine ali mariborski Tabor, bi naleteli na trk z domačo zakonodajo. V Sloveniji namreč velja načelo plasti.
Ključna razlika je v definiciji konstrukcije. Medtem ko so v Neaplju odločili, da je cel konzolni balkon (tisti, ki štrli iz fasade) zasebna last, slovenski stanovanjski zakon pravi drugače. Pri nas je nosilna konstrukcija balkona – torej betonska plošča in armatura v njej – del nosilne konstrukcije stavbe. To pomeni, da je v solastnini vseh etažnih lastnikov. Je »naša«, kot bi rekli.
Toda, in tukaj se začnejo težave, finalni tlaki in hidroizolacija niso.
Krivda je tam, kjer je vzrok
Ljudje pogosto zmotno mislijo, da ker je balkon del fasade, zanj v celoti odgovarja rezervni sklad. Toda resnica je bolj boleča. Če voda pronica k sosedu spodaj, je v 90 odstotkih primerov krivda v dotrajani hidroizolaciji ali fugah. To ni stvar bloka, pač pa stvar vzdrževanja posameznega stanovanja.
V praksi to pomeni, da slovenski zgornji sosed hodi po svoji zasebni lastnini (ploščicah), ki ležijo na skupni lastnini (betonu). Ko voda najde pot skozi zasebne ploščice do skupnega betona in nato kapne na sosedov zasebni ležalnik, se pravna situacija zaplete.
Slovenska sodišča so v zadnjih letih izoblikovala dokaj jasno doktrino: odgovornost sledi vzroku.
Če se odkruši del betonskega roba balkona zaradi rjavenja armature (kar je pogosta težava v starejših blokih iz 70. let), je to strošek, ki ga mora kriti rezervni sklad. Gre za sanacijo konstrukcije.
Če pa s stropa kaplja voda, ker zgornji lastnik že dvajset let ni obnovil fug ali pa je površno položil keramiko, rezervni sklad zapre svojo denarnico. V tem primeru nastopi krivdna odgovornost. Lastnik nepremičnine je dolžan svoj del vzdrževati tako, da ne povzroča škode drugim.
Tukaj slovenska praksa trči ob trdo realnost medsosedskih odnosov. Dokazovanje, da pušča prav sosedova hidroizolacija in ne skupna fasada ali odtok, pogosto zahteva izvedenca gradbene stroke. In kdo ga bo plačal? Strošek izvedenskega mnenja lahko hitro preseže strošek samega popravila.
Poseben krog pekla
Posebno poglavje v slovenski sagi o zamakanju predstavljajo tako imenovani terasasti bloki, arhitekturni ponos nekdanje Jugoslavije, ki jih najdemo v ljubljanskih Kosezah ali na Obali. Tam je sosedova terasa hkrati vaša streha.
Je to streha (skupni del) ali balkon (posebni del)? To je sivo polje, kjer se lomijo kopja. Če je površina v gradbenih načrtih opredeljena kot ravna streha, je njeno vzdrževanje – vključno s hidroizolacijo – načeloma breme vseh lastnikov, saj streha ščiti celotno stavbo. Toda če ima ta streha izključno pravico uporabe (je terasa enega stanovanja), se sodišča lahko nagibajo k deljeni odgovornosti: vsi plačajo izolacijo (funkcija strehe), lastnik terase pa plača ploščice (funkcija pohodne površine).
Mnogi Slovenci mirno spijo, prepričani, da bo morebitno škodo krila zavarovalnica, pri kateri ima blok sklenjeno polico. Zbudijo se v mokro realnost.
Večina zavarovalnih polic krije izliv vode (na primer počene cevi), izrecno pa izključuje škodo, ki nastane zaradi pomanjkljivega vzdrževanja ali kapilarne vlage. Počasno pronicanje vode skozi dotrajane fuge na balkonu za zavarovalnico ni nesreča, ampak malomarnost. In malomarnosti ne zavarujejo.
Čeprav neapeljska sodba pri nas ni neposredno izvršljiva, prinaša pomembno sporočilo, ki je univerzalno: balkon ni samoumevna pravica, je nepremičninska obveznost.
V Sloveniji se pogosto zanašamo na solidarnost rezervnega sklada. Italijanska sodba in slovenska sodna praksa pa nas potiskata v smer večje individualne odgovornosti. Če ste lastnik stanovanja z balkonom, niste samo lastnik razgleda. Ste lastnik prve obrambne linije pred vodo.
Za tistega spodaj, ki gleda v moker strop, pa ostaja nasvet, star toliko kot rimsko pravo: bolje slab dogovor s sosedom (morda celo sofinanciranje njegove izolacije, čeprav to ni pravično) kot dobra, a draga in dolgotrajna tožba. Kajti voda, kot vemo, vedno najde pot – in običajno je ta pot hitrejša od sodnih mlinov.
