Naložbe: Nepremičnine na boljših lokacijah so lažje unovčljive

V tranzicijskih časih nepremičnine omogočajo bistveno višje zaslužke. Toda tranzicijski časi, ko je bilo možno nepremičnine ob slovenski in hrvaški obali kupiti izjemno poceni, so minili. »Dandanes je nepremičninski trg v Sloveniji, recimo temu tako, bolj normalen, zato v primerjavi z drugimi razredi naložb ne bo dosegal tako visokih donosov kot v preteklosti. Vedno pa bodo obstajale razlike v cenah med lokacijami, ki bodo morda ponujale vsaj prehodno višje donose. Namreč, tudi pri nepremičninah je logika podobna kot pri izbiri naložb v delnice; če ti uspe nakup podcenjenih nepremičnin, lahko nekoliko več zaslužiš,« je pojasnil Polanec. Po besedah Cirmanove znotraj nepremičninskih naložb obstajajo različne donosnosti, pri katerih je treba upoštevati tako rast cen nepremičnin kot donosnost najemnin. Tudi pri naložbah v delnice se ne upošteva le gibanja njihovega tečaja, ampak še izplačilo dividend, kar predstavlja dividendno donosnost. Investicija na primer v poslovno stolpnico TR3 na Trgu republike v Ljubljani bi omogočala visoke najemninske donose, medtem ko visokih rasti vrednosti nepremičnin ni pričakovati, pravi Cirmanova.

Po njenih pojasnilih se cene nepremičnin gibljejo v določenih ciklih: »V času naraščajočega cikla lahko vlagatelji z nakupi nepremičnin zajadrajo val in jih nato uspejo prodati, preden se krivulja obrne navzdol, cene pa začnejo padati.« Če je nekdo nepremičnino – kot naložbo – kupil na vrhu cikla leta 2008, je moral do današnjih dni čakati, da se je vrednost povečala nad nakupno ceno; če je nepremičnino kupil leta 2014, pa bi s prodajo danes lahko realiziral visoke zaslužke, pravi Brilli.

Po podatkih Banke Slovenije so se cene stanovanjskih nepremičnin v drugem četrtletju preteklega leta na medletni ravni povečale za 9,9 odstotka. S tem so nominalne cene že presegle vrh iz leta 2008, medtem ko so realne cene stanovanjskih nepremičnin za najvišjo ravnijo iz let 2007 in 2008 zaostajale za okoli 10 odstotnih točk. Na ravni države so bile cene rabljenih stanovanj v prvem polletju 2021 v primerjavi s prvim polletjem 2015 za več kot polovico višje, kažejo podatki Geodetske uprave RS.

Najhitreje so se cene v zadnjih letih povečevale v Ljubljani, na Obali in v drugih večjih mestih, kjer je tudi največja likvidnost, drugod pa z zamikom počasneje. »Dejansko lahko rečemo, da se je povprečna vrednost stanovanj dvignila v celotni Sloveniji. Glede trenutnih cen na nepremičninskem trgu lahko ocenimo, da smo blizu vrha cikla. Morda se bodo vrednosti še nekoliko povečevale, vendar ne dosti. Na vrhu cikla se bo pokazalo, kako se bodo v prihodnje razvijale razmere na trgu,« je dejal Brilli. Tudi nepremičninski posrednik Alen Komić iz podjetja ABC nepremičnine pravi, da bi cene stanovanj lahko še vedno nekoliko naraščale, saj je povpraševanja veliko, ponudba pa nezadostna, vendar rasti ne bodo tolikšne kot v zadnjih dveh letih. V zadnjem času so k rasti cen veliko prispevale uvedbe ležarin na bankah. »Ljudje so spoznali, da če imajo denar na računu, morajo za to nekaj plačati, zato ga rajši investirajo v nepremičnine. Ob tako visoki rasti cen pa je vprašljivo, ali so naložbe v nepremičnine z ekonomskega vidika sploh še racionalne,« je povedal Komić.

Številni vlagatelji, ki se odločajo za naložbe v nepremičnine, se sprašujejo, kolikšne zaslužke si lahko obetajo. Kljub trenutni visoki rasti cen se lahko najdejo nepremičnine, katerih vrednosti se bodo še naprej precej povečevale, je pojasnil Brilli. Po njegovem mnenju je pomembno, po kakšnih cenah se nepremičnine kupijo, kakšne stroške imamo z njihovo obnovo ali vzdrževanjem in kako z nepremičninami potem upravljamo ter tako povečujemo njihovo vrednost na trgu. To pomeni, da so donosi v veliki meri odvisni od tega, kaj vse so posamezni vlagatelji z nepremičninami sposobni narediti. Ob nakupih nepremičnin morajo investitorji vedeti, kaj bodo z nepremičnino storili, kako bodo odplačali posojilo in koliko bo prinesla zaslužka, pravi Brilli. Ob tem dodaja, da je pri vlaganjih v nepremičnine treba ločiti med kupci, ki jih kupujejo zaradi primarnih potreb bivanja, in vlagatelji, ki na nepremičninski trg investirajo zaradi naložbenih motivov. »Slednji pogosto razpolagajo z velikimi količinami denarja in nepremičnine agresivno odžirajo kupcem, ki po njih povprašujejo, da bi v njih bivali.«

Obstajajo vlagatelji, tako Brilli, ki sploh niso dosti dovzetni za to, ali so cene nepremičnin visoke ali nizke. Starejši ljudje, ki se odločijo prihranke vložiti v nepremičnine, ne gledajo dosti na njihove cene in možne donose oziroma tega ne izračunavajo. Najbolj pomembno jim je, da prejmejo od 500 do 800 evrov mesečne najemnine. Če se morajo za nakup nekoliko zadolžiti, izračune delajo med mesečnim obrokom posojila in višino najemnine. V svoji naložbi se počutijo varne. Pomembno jim je, da vsako leto nekaj ostane, da gredo enkrat na leto na dopust v kakšen hotel in da jim prihranki ne ležijo na računu.

Zaslužki od najemnin stanovanjskih nepremičnin so pred nekaj leti v Ljubljani znašali pet, šest odstotkov letno, v zadnjem času pa se v v Ljubljani približujejo dvema odstotkoma, je dejal Komić in svoje stališče utemeljil s konkretnim primerom. Če nekdo v Ljubljani investira 200 tisočakov v stanovanje velikosti 60 kvadratnih metrov, ki se nahaja v štiri desetletja starem bloku, ga lahko zdaj odda za 650 evrov na mesec. Pri tem je treba upoštevati, da je od letnega iztržka najemnin v višini 7800 evrov treba četrtino zneska nameniti za plačilo davka. Ob predpostavki, da v rezervni sklad mesečno plačuje okoli 30 evrov, najemodajalcu tako ostane okoli 5500 evrov, kar upoštevaje nakupno vrednost stanovanja pomeni 2,75-odstotni letni donos. Če od izkupička odštejemo še plačilo stavbnega zemljišča in stroške vlaganj za obnovitvena ter vzdrževalna dela, se zaslužek iz najemnin približa dvema odstotkoma. »V zadnjih dveh letih najemnine v Ljubljani niso sledile rasti cen. Trenutno se stanovanja oddajajo za približno enako ceno kot predlani. To kaže, da v Ljubljani nepremičninske naložbe ne prinašajo več tolikšnih zaslužkov kot v preteklosti,« je izpostavil Komić.

Kljub temu marsikdo, ki ima v žepu sto, dvesto tisočakov, izrazi željo, da bi novce vložil v Ljubljani. Toda po Komićevem mnenju so bolj smiselne naložbe v manjših in srednje velikih mestih blizu Ljubljane, Maribora in tudi Celja: »Pred kratkim smo posredovali pri nakupu stanovanja v manjšem vila bloku v Trebnjem. Zanj je bilo treba odšteti 50 tisočakov manj kot v Ljubljani, medtem ko je možno z najemnino iztržiti kakšnih sto evrov manj kot v prestolnici. To pomeni, da je upoštevaje trenutne razmere na trgu stanovanjska naložba v Trebnjem bolj donosna«.

Dolgo časa je veljalo, da so nepremičnine v Mariboru razmeroma poceni, medtem ko razlike v najemninah v primerjavi z ljubljanskimi niso bile tako visoke kot pri cenah stanovanj, je dejal Brilli. Po besedah direktorja mariborske nepremičninske agencije Insa Branka Potočnika so stanovanja v Mariboru bistveno cenejša kot v Ljubljani: »Ker najemnine ne zaostajajo toliko kot cene stanovanj, je v Mariboru možno ustvarjati tudi višje letne najemninske donose, ki se gibljejo med štirimi in sedmimi odstotki.« Ob tem je Potočnik poudaril, da je najemniški trg v Mariboru trenutno podhranjen, morebitnim vlagateljem pa svetuje naložbe v manjša stanovanja. Opozoril je, naj se vlagatelji nikoli ne zaletijo v trg in naj nepremičnin ne nabavljajo po hitrem postopku: »Treba je spremljati ponudbo, čakati na priložnost in se odzvati, ko se pojavi. V ozadju najcenejših ponudb so lahko prikrite težave in v takšnem primeru imaš lahko z investicijo le stroške.« Po Komićevem mnenju bi lahko bile perspektivne tudi naložbe v obmejnih mestih: »Jesenice in Tržič sta za številne zadnji mesti, kjer bi kupili stanovanje. Toda nekdo, ki ne dobi službe v Sloveniji, dobi pa jo v Beljaku, bi lahko najel stanovanje v Jesenicah.«

Investitorjem, ki imajo na voljo 200, 300 tisočakov in se odločajo za naložbe v nepremičnine, bi Lavričeva svetovala nakup kakšne starejše hiše izven Ljubljane, njeno obnovo in nato prodajo. Toda, kot je poudarila, takšne naložbe terjajo več znanja. Med raznoraznimi možnostmi so tudi nakupi parcel. Po Komićevih pojasnilih se v zadnjem času povpraševanje po parcelah v okolici Ljubljane povečuje: »Zemljišče v okolici Ljubljane je lažje prodati kot v preteklosti.« Toda po drugi strani odsvetuje nakupe v manj razvitih delih Slovenije, saj se prazne parcele težko prodajo, obenem pa ni zaznati, da bi se povpraševanje po njih povečevalo. »Morda se bodo z naraščanjem dela od doma in teženj biti bližje zelenim površinam trendi spremenili,« je dodal Komić. Naložbe v zemljišča pa so lahko perspektivne, če se jim bo v prihodnje spremenila namembnost uporabe. »To je pogosto politično vprašanje. Spremembe namembnosti zemljišč so odvisne od prostorskih načrtov, postopki so dolgotrajni. Zato za fizične osebe kot vlagatelje lahko pomenijo velik zalogaj,« je poudaril Potočnik.

Cene poslovnih nepremičnin so v zadnjem času naraščale, a ne toliko kot cene stanovanjskih nepremičnin. »Veliko pisarn je praznih. Številne bodo, tudi zaradi spremenjenih delovnih navad v covidni krizi, ostale prazne tudi po normalizaciji razmer,« je ocenil Komić. Poslovne nepremičnine so lahko privlačne naložbe, vendar so bolj primerne za izkušene vlagatelje, saj ponavadi zahtevajo več znanja in upravljanja, meni Brilli. Po njegovih podatkih se v Ljubljani trenutno veliko povprašuje po skladiščih: »V preteklosti se v skladiščne zmogljivosti ni veliko vlagalo, zaradi naraščanja e-trgovine in paketnega poslovanja pa je ta segment nepremičnin postal zelo zanimiv.«

Maja Lavrič se strinja, da so naložbe v logistične zmogljivosti trenutno zelo privlačne. Cene najema skladišč so se povečale, saj je v Sloveniji v zadnjih dveh letih praktično nemogoče najti skladišče na dobri lokaciji. »Še posebej, če govorimo o modernih, novejših skladiščnih zmogljivostih. Trenutne potrebe po skladiščih v Sloveniji znašajo več kot pol milijona kvadratnih metrov, investitorji pa se ne odločajo za množično gradnjo, ker so zemljišča na primernih lokacijah predraga.« Lavričeva je prepričana, da so perspektivne tudi naložbe v pisarniške nepremičnine: »Zaradi covida-19 so se zgodile nekatere spremembe. Veliko se je pisalo in govorilo o novem trendu dela od doma, vendar se je kmalu izkazalo, da pri tem obstajajo številne pasti. Večina podjetij, ki so nameravala spremeniti režim prisotnosti na delovnem mestu, je počakala do avgusta lani. Povpraševanja po pisarnah do takrat skorajda nismo imeli, po počitnicah smo mu komaj sledili.« Izjemno zaželene so novejše pisarne in se hitro oddajo. Razlog je tudi v tem, da novih stavb, v katerih bi bila izključno pisarniška dejavnost, skorajda ni bilo na trgu. Lavričeva pričakuje, da se bo povpraševanje po kakovostnih poslovnih prostorih v prihodnje ohranilo. Po oceni Andreje Cirman bi nakup propadajoče nepremičnine na obrobju Ljubljane in njena prenova v A-kategorijo poslovne stavbe v prihodnosti lahko omogočila visok kapitalski donos ob prodaji nepremičnine, medtem ko bi bila najemninska donosnost nižja.

Mednarodna finančna organizacija BNP Paribas je v zadnji analizi evropskega nepremičninskega trga navedla, da je težko predvideti, kako bo prilagodljivo izvajanje delovnih procesov vplivalo na prihodnje povpraševanje po pisarnah. Verjetno se bo obseg pisarniških površin skrčil, zato bodo lastniki tovrstnih površin iskali načine, kako jih prilagoditi za druge namene. V londonskem finančnem središču City so pred kratkim predstavili načrte, kako bodo 1500 praznih pisarn v obdobju do leta 2030 preuredili v stanovanja.

Takšne spremembe, v ozadju katerih so nižje cene pisarn v primerjavi s stanovanji, se dogajajo tudi v Sloveniji, pri čemer se pogosto krši zakonske predpise. Po Brillijevih pojasnilih je problem poslovnih stavb, kot so poslovne stolpnice Avtotehne, Metalke in Dela v Ljubljani, njihovo razpršeno lastništvo. Za vse spremembe, pridobitev prostorskih aktov in druge dokumentacije pa je potrebno soglasje preostalih lastnikov. »Kljub temu se poslovne nepremičnine oddajo v stanovanjske namene, ponavadi z izigravanjem veljavne zakonodaje oziroma obvodi,« je opozoril Brilli. Tudi Alen Komić je povedal, da je sprememba namembnosti nepremičnin iz pisarniških v stanovanjske zelo zahtevna. Kot izvedljivo možnost je izpostavil nakup pisarn v kakšni starejši stanovanjski hiši v Ljubljani, ki jih denimo uporablja odvetnik, namembnost pisarn pa se po pridobitvi soglasij lahko spremeni iz pisarniške v stanovanjsko. Za primer je navedel nakup učilnic na Miklošičevi cesti v Ljubljani, iz katerih je po spremembi namembnosti nastalo trisobno stanovanje. Začetni vložek je znašal 150.000 evrov, izkupiček ob prodaji pa 300 tisočakov.

Po besedah Lavričeve sprememb namembnosti pri pisarniških nepremičninah, ki tako postanejo stanovanjski prostori, v Sloveniji ni veliko. Spreminjali so se le nekateri poslovni prostori, ki so že leta stagnirali. Mnogokrat se gradnja stanovanjskih objektov pogojuje z izgradnjo manjšega dela prostora za poslovne, trgovske ali gostinske namene. »Tovrstnih kapacitet se brez ustreznih dovoljenj ne sme spreminjati. Hkrati je treba poudariti, da je promet s takšnimi nepremičninami prepovedan,« je dodala Lavričeva.

Sestavni del naložb v nepremičnine, ki ga vlagatelji morajo upoštevati, je, da nepremičnine ne predstavljajo visoko likvidnega premoženja, kar pomeni, da jih ni mogoče hitro in z nizkimi stroški pretvoriti v likvidna sredstva oziroma denar, je opozorila Cirmanova. Ko se vlagatelji odločijo za naložbe v nepremičnine, to lahko storijo neposredno z nakupi nepremičnin ali posredno prek investiranja v nepremičninske investicijske sklade. V slednjem primeru pridobijo naložbo v nepremičnine, ki je odvisna od donosnosti nepremičninskega premoženja sklada, hkrati pa nekoliko večjo likvidnost za svojo naložbo, če je trgovanje z delnicami tega sklada na trgu aktivno, je pojasnila Cirmanova. Nepremičnine na boljših lokacijah so lažje unovčljive, je dejal Brilli. Zato je v primeru vlaganj na obrobnih območjih, kjer je manj povpraševanja po nepremičninah in so bile rasti cen v preteklosti nižje kot v prestolnici, treba upoštevati možnost, da čez nekaj let, ko bi potrebovali denar, nepremičnine ne bo možno prodati.

Pri naložbah v nepremičnine je treba izhajati iz svojega obstoječega premoženja, je poudarila Cirmanova. Odvisno od strukture njihovega premoženja lahko posamezni vlagatelji z investicijami v nepremičnine ustvarjajo pozitivne diverzifikacijske učinke. Toda če ima nekdo celotno premoženje naloženo v nepremičninah, je to v nasprotju z načelom optimalne razpršitve premoženja oziroma preprostim pravilom »ne nosi vseh jajc v eni košari«. Z vidika stremljenja k optimalni diverzifikaciji Cirmanova povprečnim gospodinjstvom, ki že posedujejo nepremičnine za lastno bivanje, ne bi svetovala, da se z dodatnimi nakupi nepremičnin še bolj izpostavljajo v tej skupini naložb, temveč bi jim predlagala, da preostalo premoženje razpršijo še v druge oblike naložb. »Povprečno slovensko gospodinjstvo žal ni toliko premožno – in cene nepremičnin so pri nas zelo visoke – da bi njegovi člani lahko bili lastniki svojega stanovanja in še ene naložbene nepremičnine, ob tem pa bi bila sredstva tudi primerno razpršena med naložbami,« je pojasnila Cirmanova in dodala, da več kot 90 odstotkov prebivalstva v Sloveniji prebiva v lastnih nepremičninah.

Da bi se ob visoki rasti cen nepremičninski trg zlomil, je po Brillijevi oceni malo verjetno, saj so makroekonomske razmere dobre, na voljo je veliko denarja, ponudba je majhna. Po pojasnilih Polanca je nepremičninski sektor izrazito podvržen omejitvam na strani ponudbe, ki izvirajo iz prostorskih omejitev in omejitev pri namembnosti uporabe zemljišč za gradnjo nepremičnin. Na strani povpraševanja so trije ključni dejavniki, ki vplivajo na gibanje cen nepremičnin: višina obrestnih mer, dohodki in premoženje prebivalstva.

»V obdobju zadnjih dveh let, ko se borimo s pandemijo covida-19, so se dohodki ohranjali oziroma so celo naraščali, premoženje se je povečevalo, ker nismo mogli trošiti, obenem so se obrestne mere z nizkih ravni še dodatno znižale. Pri naraščanju cen nepremičnin v zadnjih dveh letih imajo nizke obrestne mere večji vpliv od dohodkov in dodatnih prihrankov. Po podatkih Banke Slovenije so se, na primer, fiksne obrestne mere za posojila z ročnostjo nad 10 let znižale z 2,62 odstotka februarja 2020 na 1,74 odstotka decembra 2021. To pomeni povečanje sedanje vrednosti najemnin za kar 50 odstotkov. Znižanje obrestnih mer je številnim omogočilo lažje nakupe nepremičnin, saj so pridobili možnosti odplačila večjega mesečnega obroka in s tem nakupa dražje nepremičnine, s čimer se ob omejeni ponudbi cene nepremičnin zgolj povečujejo,« je povedal Polanec.

Toda veselico bi lahko že kmalu prekinila vest iz ZDA. Fitch Ratings pričakuje dva dviga ključnih obrestnih mer Ameriške centralne banke (FED), je opozoril Polanec. Če Evropska centralna banka (ECB) ne bo sledila FED, bo to pomenilo odliv sredstev iz Evrope in krepitev dolarja, medtem ko se bo vrednost evra zniževala. Vendar pa Polanec pričakuje, da se bo tudi ECB prej ko slej odzvala z zvišanjem ključne obrestne mere, v naslednjem koraku pa se bodo povečale obrestne mere v bankah, kar bo lahko povzročilo padanje vrednosti nepremičnin.

V strukturi cene stavbne nepremičnine, nadaljuje Polanec, je zemljišče fiksni dejavnik in predstavlja približno tretjino cene. Zemljišča so količinsko omejena, saj občine določajo v prostorskih načrtih, katera zemljišča so lahko namenjena gradnji in na kakšen način. Poleg cen zemljišč so cene nepremičnin odvisne od preostalih stroškov zagotavljanja nepremičnin in marže. Stroški vključujejo stroške gradnje, vključno z vgrajenimi materiali, stroške inženirskih storitev in stroške financiranja. V preteklosti je bil gradbeni material relativno poceni, zdaj pa se zaradi motenj v ponudbenih verigah in povečanega povpraševanja stroški gradnje povečujejo. Gradbena podjetja nimajo veliko rezerv, da bi povečanja cen gradbenih materialov sama absorbirala, zato jih že zdaj prenašajo v maloprodajne cene. Tako lahko pričakujemo, da se bodo na kratek rok cene nepremičnin še nekoliko povečale, nato pa se bodo zaradi dvigov obrestnih mer, ki bodo znižale povpraševanje, cene zniževale.

V razmerju do inflacije pa nepremičnine držijo cene in ohranjajo kupno moč. Ko primerjamo realne cene nepremičnin v časih visoke inflacije, ugotovimo, da se gibljejo skladno s cenami drugih izdelkov ali indeksom cen življenjskih potrebščin oziroma se povečujejo celo nekoliko bolj, je dodal Polanec.