Prinašanje nepremičninskih posrednikov naokoli je v Sloveniji pogosta praksa, ki zaposluje tudi sodišča, a se dosojeni zneski praviloma nanašajo le na izgubljene provizije. Toda prevara nepremičninskega posrednika lahko ponekod veliko stane.
Potem ko je ameriški nepremičninski posrednik Alexander Godstein za nakup nepremičnine v mestu Golden Beach na Floridi poskrbel za vse potrebno pri prodajo nepremičnine vrednosti 2,8 milijona evrov, jo je namesto osebe, s katero se je dogovarjal za posel na koncu kupila njegova sestra. S tem je ostal brez dogovorjene provizije v višini 84.000 dolarjev. Po tem dejanju se je opeharjeni nepremičninski agent pred šestimi leti odločil za vložitev tožbe, na sodišču okrožja Miami-Dade na Floridi, ki mu je, vključno s kazensko odškodnino, v poduk drugim, prisodilo skoraj 48 milijonov dolarjev odškodnine, so poročali številni ameriški mediji. Sodba še ni pravnomočna.
Po pojasnilih Boštjana Udoviča, direktorja Zbornice za posredovanje z nepremičninami pri GZS, plačilo za posredovanje v nepremičninskih poslih lahko nanese veliko, zato številni kupci pogostokrat zavzamejo stališče, da je treba biti kreativen. »Ko pride kupec v stik s prodajalcem nepremičnine in obratno, se poskuša iz posla izključiti nepremičninsko agencijo, vendar je takšno ravnanje za prodajalca tvegano, če se ugotovi, da je agencijo izigral. Če prodajalec sklene pogodbo s kupcem, ki ga je pripeljala agencija, ji je v roku šest mesecev po preteku pogodbe o posredovanju kupec še vedno dolžan plačati celotno provizijo. Zato se dogaja, da se šest mesecev počaka, naslednji dan pa se sklene pogodba. Toda tudi v tem primeru lahko sodišče odloči, da je agencija upravičena do plačila provizije,« je povedal Udovič.
Kot je povedala direktorica nepremičninske agencije Nepremičine Plus Vesne Levstek, dostikrat prodajalec prekine pogodbo o sodelovanju z nepremičninsko agencijo, čez kakšen mesec pa sam proda nepremičnino kupcu, ki ga je dejansko našla agencija. Podobno je dejal Udovič. »Prodajale ne želi plačati provizije in reče, da mu agencija pri prodaji nepremičnine ni nič pomagala, sodišče pa nato ugotovi, da so se na oglas javljali možni kupci, nato pa je bila pogodba med prodajalcem nepremičnine in nepremičninsko agencijo razdrta. Levstek je poudarila, da je eden od klasičnih načinov izogibanja je, da se prodajalci izgovarjajo, da nepremičninski posredniki niso našli kupca, ampak, da se so ti sami obrnili na njih. »Posrednik je upravičen do plačila za posredovanje, ko je sklenjena prodajna pogodba za nepremičnino, za katero je posredoval, in če je v stik spravil lastnika in kupca, pri čemer je lahko problematično, kaj se šteje za stik, ki ga je treba v takšnih primerih dokazati,« je dodala Levstek.
Alen Komić, nepremičninski posrednik iz podjetja ABC nepremičnin, je pojasnil, da potencialni kupci nepremičnin velikokrat poskušajo izvedeti naslov oglaševanih nepremičnin, a jim ga takoj ne posredujejo. »Dogaja se tudi, da ljudje na podlagi oglasa želijo izvedeti, za katero nepremičnino konkretno gre, zvonijo sosedom, … Lokacijo nepremičnine približno razkrijemo, naslov pa povemo malce pred dogovorjenim ogledom. Imamo namreč slabe izkušnje, saj ljudje sami hodijo do prodajalcev nepremičnin. Če nam lastnik zaupa nepremičnino v prodajo, želi, da se prodaja izpelje transparentno, in da na ogled pridemo skupaj s stranko.«
Možnost ekskluzivnih pogodb bi izboljšalo stanje
Na Zbornici za posredovanje z nepremičninami že dolgo opozarjajo na neustrezno ureditev v zakonu o nepremičninskem posredovanju, ki ne ureja ekskluzivne pogodbe o posredovanju, kar je v tujini povsem običajno. Z ureditvijo ekskluzivne pogodbe bi lahko anomalije o izogibanju plačevanja provizij nepremičninskim agentom v večji meri preprečili, hkrati pa bi to omogočilo tudi večjo varnost za prodajalce nepremičnin, da se bo nepremičninska agencija maksimalno prizadevala nepremičnino prodati. »Ko nekdo z agencijo sklene ekskluzivno pogodbo za posredovanje pri prodaji nepremičnine, to pomeni, da je ne sme skleniti še z drugo agencijo niti nepremičnine sam prodajati oziroma bi bil v vsakem primeru dolžan agenciji plačati provizijo. Ko se enkrat sklene ekskluzivna pogodba, to pomeni, da se z nepremičnino ukvarja izključno izbrana nepremičninska agencija,« je pojasnil Udovič. Ekskluzivnih pogodb se tudi v Sloveniji veliko sklene, a je večji del zakona o nepremičninskem posredovanju kogentne oziroma obvezne narave, kar pomeni, da se stranke o tem ne morejo dogovoriti drugače, kot je določeno v zakonu, zato je v takšnih primerih končni rezultat odvisen od presoje sodišča, je dodal Udovič.
Po prepričanju Levstek morajo nepremičninske agencije s prodajalci nepremičnin ustvariti korekten odnos. To pomeni, da prodajalec nepremičnine kupce, ki se neposredno obrnejo nanj usmerja na nepremičninsko agencijo in ji v primeru, da objavi oglas ter si prizadeva prodati nepremičnino ob njeni uspešni prodaji plača strošek posredovanja. »Z našo storitvijo ne silimo prodajalcev nepremičnin. Če se kdo obrne na našo agencijo in vpraša, kaj pa, če se sosed želi od mene kupiti nepremičnino, brez posredovanja nepremičninske agencije, mu odgovorim, naj nepremičnine najprej ponudi sosedom. Osnova sodelovanje je zaupanje med naročnikom in posrednikom,« je dejala Levstek in poudarila, da med tistim, ki se sami odločajo za storitev nepremičninskega posredovanja, anomalij ni veliko, takšnim, ki nepremičninski posredniki storitev vsilijo, na primer, ko se lastniki najprej sami lotijo prodaje nepremičnin, pa jih je več. Po besedah Komića je sodelovanje prodajalcev nepremičnin z nepremičninskimi agencijami smiselno, saj slednjenenazadnje lahko izpogajajo višjo ceno.
Eni tožijo, drugi ne
Kot je povedala Levstek obstajajo agencije, v katerih nepremičninski posredniki beležijo, koga vse so odpeljali na ogled nepremičnine, čez pol leta pa preverjajo lastniško stanje v zemljiški knjigi. Če ugotovijo, da je lastnik nepremičnine postal kdo, ki si je nepremičnino ogledal na podlagi njihovega posredovanja, izstavljajo račune za nazaj in vlagajo tožbe za plačilo storitev nepremičninskega posredovanja. Po besedah Udoviča se nekateri ne tožarijo, drugi pa se v takšnih primerih vztrajno obračajo na sodišča. Alen Komić pa je dejal, da bi tožbo, za katere se ne odločajo, lahko vložili, če bi nekdo podpisal pogodbo o posredovanju, izjavo o ogledu, torej, da obstaja neka konkretna sledljivost, le na podlagi tega, da je nekdo videl oglas in si prišel ogledati nepremičnino, pa ni možno veliko narediti. »V največji možni meri apeliramo na prodajalce, da če naš že angažirajo naj kupcem nepremičnin sporočijo naš kontakt. Večinoma tako ravnajo in če se odločijo za sodelovanje z nepremičninskimi agencijami, se sklenjen dogovor načeloma spoštujejo,« je povedal Komić. Dodal je, da imamo v Sloveniji, tako v primerjavi s sosednjimi državami kot tudi s številnimi evropskimi državami najnižje provizije, kljub temu pa je še vedno veliko poskusov izogibanja plačila nepremičnin, se pa v zadnjem času stanje izboljšuje.