V javnosti odmeva sodba višjega sodišča v Ljubljani, ki je potrdilo sodbo okrajnega sodišča v Radovljici, s katero je to na podlagi tožbe prizadetih sosedov lastniku prepovedalo kratkotrajno oddajanje dveh stanovanj v turistični najem v večstanovanjski stavbi na Bledu, kjer so med turističnimi občinami, ki najbolj občutijo negativne vplive velikega turističnega obiska. Novi zakon o gostinstvu, ki bo po novem urejal področje oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem in je sprožal veliko polemik, za sodbo ni bil relevanten, saj se bo začel uporabljati šele z letom 2026, pač pa je bila relevantna obstoječa zakonodaja na tem področju. Sodišče se je oprlo na stanovanjski zakon in stvarnopravni zakonik, kar kaže, da smo že doslej imeli dovolj dobro in deloma celo strožjo zakonodajo od nove, a njenega spoštovanja ni preverjal nihče, prizadetim pa ni preostalo drugega kot tožba.
Stanovanjski zakon strog, nadzor neučinkovit
Sodišče je ugotovilo, da tožena najemodajalca za turistično oddajanje nista imela soglasja etažnih lastnikov, čeprav to zahteva že veljavni stanovanjski zakon. V njem sicer ni izrecne določbe, ki bi urejala kratkotrajno turistično oddajanje stanovanj, vendar pa v 29. členu določa, da se uporaba celotnega stanovanja v druge namene (kar zajema tudi turistično oddajanje) šteje za posel, ki presega redno upravljanje, za kar se zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov. Soglasje 75 odstotkov etažnih lastnikov pa se zahteva za opravljanje dejavnosti le v delu stanovanja, pri čemer pa ne gre za spremembo namembnosti in rabe, pod pogojem, da ta ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe. Stanovanjski zakon stanovanje definira kot skupino prostorov, namenjenih za trajno bivanje, kar je po oceni sodišča v »neposrednem nasprotju z namenom kratkoročne turistične oddaje«. Za lastnika je slednje, kot opozarja, poslovna raba, s katero pridobiva precej višje prihodke od dolgoročnega oddajanja in ki se razlikuje od trajnega bivanja.
Moteči vplivi in vznemirjanje prepovedani
Druga podlaga za pravno varstvo tožnikov je zato varstvo pred imisijami, torej prepoved dejavnosti, če ta povzroča motenje miru, hrup, frekvenco velikega števila ljudi, nadpovprečno obrabo skupnih delov stavbe, kršenje hišnega reda glede odlaganja odpadkov, uporabe parkirnih prostorov, kajenja itd. Stvarnopravnik zakonik namreč prepoveduje imisije in določa, da če kdo tretji protipravno vznemirja lastnika, lahko ta s tožbo zahteva, da se vznemirjanje preneha. Ker »nadobičajno moteče vplive« povzroča sporna dejavnost kratkotrajnega oddajanja, s katero lastniki ne soglašajo, jih je, kot je zaključilo sodišče, mogoče preprečiti le s prenehanjem te dejavnosti.
»Instrumenti za to, da se kratkotrajno oddajanje prepove, če se z njim ne strinjajo vsi sostanovalci, so že obstajali, a je bila stanovanjska inšpekcija tukaj brezzobi tiger, saj je pristojna za ukrepanje le v primeru oddajanja dela, ne pa stanovanja v celoti,« je pojasnil odvetnik Andrej Rauter iz Odvetniške pisarne Rauter, ki je zastopala tožeče stranke. Ravno dejstvo, da so bili prizadeti etažni lastniki prisiljeni za zaščito svojih pravic sami vložiti tožbo, je po njegovi oceni tudi ključni razlog, da je zadevna sodba najverjetneje celo prva na tem področju, saj se zaradi različnih razlogov – dolgotrajnosti postopkov in stroškov – za tožbe niso odločali.
Tudi po mnenju Boštjana Udoviča, direktorja Zbornice za poslovanje z nepremičninami, sodba, ki je »odlično argumentirana«, kaže, da bi bilo najbolj kritična vprašanja pri nestanovanjski rabi stanovanj mogoče rešiti že na podlagi obstoječe zakonodaje, če bi se jo izvajalo in bi obstajali mehanizmi nadzora. Namesto tega smo po njegovih besedah z novim zakonom, ki se je sprejemal v »neki politični ihti«, v verjetno težek položaj spravili tudi lastnike enostanovanjskih hiš, ki oddajajo sobe, torej klasične sobodajalce, ki bi jih lahko doletele časovne omejitve, namesto da bi v prvi vrsti preprečili zlorabe pri oddajanju v večstanovanjskih stavbah.
Obvod prostorske in gradbene zakonodaje
Pravnica Barbara Rajgelj, sodelavka Pravne mreže za varstvo demokracije, pa je opozorila na še en pomemben vidik, ki v sodbi ni posebej izpostavljen. »Iz sodbe bi lahko sklepali, da če je imel nekdo stoodstotno soglasje etažnih lastnikov, je lahko oddajal celotno stanovanje. To drži le s civilnega, ne pa z vidika prostorske in gradbene zakonodaje. Stoodstotno soglasje pomeni, da se lahko začne upravni postopek za morebitno spremembo namembnosti stanovanja v turistični apartma, če je sploh dopustna.« To pa ni stvar soglasja sosedov, temveč predpisov s področja prostorske in gradbene zakonodaje, zato ocenjuje, da bi v primerih, kjer se stanovanja uporabljajo v nasprotju s kvalificirano dejavnostjo, že doslej lahko ukrepala gradbena inšpekcija. V bodoče bo po njenem ključna prav okrepitev in učinkovitost inšpekcijskih služb.
Tudi na ministrstvu za gospodarstvo so ob pripravi novega zakona o gostinstvu izpostavili, da je eden od namenov, da se turistična dejavnost opravlja v objektih, ki so temu namenjeni. Novi zakon za kratkotrajno oddajanje stanovanj v večstanovanjskih stavbah določa soglasje 75 odstotkov etažnih lastnikov in vseh mejnih, v dvostanovanjskih pa vseh solastnikov. Soglasje bo veljalo tri leta in bo prenehalo v primeru spremembe lastništva stanovanja. Zakon tudi jasno določa, da sta obstoj in veljavnost soglasja etažnih lastnikov predmet nadzora stanovanjske inšpekcije.
Najemodajalec se bo moral kot že doslej vpisati v register in po novem pridobiti identifikacijsko številko nastanitvenega obrata, ki bo tudi obvezni pogoj za oglaševanje na platformah, na oglasni deski bo moral objaviti datum začetka oddajanja, na vhodna vrata pa nalepiti standardizirano oznako. Na ministrstvu menijo, da je nova ureditev bolj jasna ter omogoča večjo transparentnost in nadzor.
Hkrati dodajajo, da ureditev v zakonu o gostinstvu ne posega v možnost pravnega varstva pred protipravnim vznemirjanjem in imisijami, ki jo imajo etažni lastniki v večstanovanjskih stavbah na podlagi stvarnopravnega zakonika. »Menimo pa, da bo novi zakon o gostinstvu s specialno ureditvijo, sploh pa z jasnimi in okrepljenimi pristojnostmi nadzora prispeval k zmanjšanju števila primerov uveljavljanja sodnega varstva za prenehanje opravljanja dejavnosti.«
