Še pred koncem novembra naj bi javnost dobila v obravnavo predlog novega zakona o davku na nepremičnine, s katerim želi vlada Marjana Šarca sredi leta 2020 zamenjati obstoječe nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), davek na nepremično premoženje in letno pristojbino za vzdrževanje gozdnih cest. Strokovna in politična usklajevanja se bodo po neuradnih napovedih začela že prihodnji teden.
V izhodiščih za ta usklajevanja je predvidena obdavčitev čim širšega kroga nepremičnin s čim manj izjemami, saj bo sorazmerno s tem lahko nižja stopnja obdavčitve. Cilj je pobrati od 270 do 300 milijonov evrov na leto, ki bi jih dobili izključno občinski proračuni za razvojne projekte: 230 milijonov evrov občine že zdaj dobijo z NUSZ, dodatnih 20 do 30 odstotkov pa bi jim nepremičninski davek prinesel na račun večjega zajema nepremičnin v obdavčitev. Povprečna obremenitev lastnikov stanovanj bi tako ostala enaka kot zdaj, prav tako bi lastniki za poslovne in industrijske nepremičnine še naprej plačevali več kot za stanovanja. Zaradi velikih razlik v višini NUSZ tako znotraj samih občin kot med njimi pa to ne pomeni, da kdo po novem za svoje bivališče ne bi plačeval več in kdo manj, kot plačuje zdaj.
Največ dodatnih prihodkov naj bi sicer občinam prinesla obdavčitev stavbnih zemljišč, ki so v sistemu NUSZ, kjer davek vsaka lokalna skupnost določa zase, obravnavana najbolj nesistematično. Po novem bi obdavčili tudi kmetijska in gozdna zemljišča, a zaradi pomena teh zemljišč njihova obdavčitev ne bi bila visoka. Bi pa zemljišča obdavčili glede na namensko in ne dejansko rabo, kar verjetno pomeni, da bodo morale občine zemljiščem, ki so zdaj na zalogo rezervirana za poslovno, industrijsko ali stanovanjsko gradnjo nekoč v prihodnosti, spremeniti namembnost nazaj v kmetijsko rabo.
Občine bodo lahko spreminjale davčne stopnje
Davčne izjeme za zdaj niso predvidene niti za cerkvene niti za javne nepremičnine, na finančnem ministrstvu pa ne kažejo pretiranega navdušenja niti nad koalicijsko zavezo, da bo novi davek bolj obremenil lastnike več in večjih nepremičnin. Da bi uvedli dve različni davčni stopnji za lastnike glede na število ali velikost njihovih nepremičnin, je ustavno sodišče razglasilo za neustavno že ob razveljavitvi zakona o davku na nepremičnine leta 2014. »Če bo treba pri obdavčitvi upoštevati podatke, ki jih ni v javnih evidencah, se odmera oziroma uveljavitev davka lahko zaplete oziroma spet zavleče,« je poleg tega slišati na ministrstvu.
Stopnja obdavčitve različnih vrst nepremičnin za zdaj ostaja skrivnost, bodo pa občine verjetno dobile možnost njihovega popravljanja za 50 odstotkov navzgor ali navzdol. Davčna osnova naj bi znašala sto odstotkov posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ki jo bo geodetska uprava na novo izračunala po uskladitvi novih modelov vrednotenja z občinami in širšo javnostjo. Poskusne izračune novih vrednosti naj bi dobili februarja prihodnje leto, prave pa nato avgusta.
Na te izračune bo mogoč ugovor (in uveljavljanje posebnih okoliščin, ki jih ni mogoče zajeti z množičnimi modeli vrednotenja), tako kot bo mogoča pritožba na sam izračun nepremičninskega davka. Plačilo davka bo mogoče v več obrokih, dane pa bodo tudi možnosti odloga, dodatnih obrokov in v skrajni socialni stiski popoln odpis davka.
Cene stanovanj v Sloveniji v nebo
Nova obdavčitev je zasnovana na povsem novem temelju, tj. vrednosti premoženja, ki jo v 90 odstotkih določajo lokacija, namen in velikost nepremičnine. Pri stanovanjskih nepremičninah so pomembne tudi njihove cene na trgu, ki v zadnjem času v Sloveniji rastejo hitreje kot kjer koli drugje v Evropi. Povsem sveži podatki Eurostata kažejo, da so pri nas cene stanovanj v drugem četrtletju letošnjega leta poskočile najbolj tako v primerjavi s prvo četrtino letošnjega leta (za 4,2 odstotka) kot glede na enako obdobje lani (za 13,4 odstotka). Podobno segrevanje nepremičninskega trga v zadnjem letu sicer beležijo tudi na Irskem in Portugalskem.
Vsem trem državam je po besedah profesorice na ljubljanski ekonomski fakulteti Andreje Cirman skupno, da so cene nepremičnin v času krize močno padle, zdaj pa gospodarstva cvetijo. »Slovenija že peto leto beleži visoko gospodarsko rast, v takšnem relativno stabilnem makroekonomskem okolju pa so ljudje optimistično razpoloženi in pripravljeni na ponovno investiranje. Banke spet agresivno ponujajo posojila, prihaja pa tudi do zakasnelega povpraševanja oziroma nakupov nepremičnin, ki si jih ljudje v času krize niso upali izvesti,« pripoveduje Cirmanova.
Na drugi strani ponudba ne sledi povpraševanju. Nove stanovanjske projekte so investitorji v večji meri začeli uresničevati šele zdaj, kar Cirmanova pripisuje tako dolgotrajnim postopkom pridobivanja zemljišč in dovoljenj, vključno z gradbenim, kot pomanjkanju gradbincev, ki smo jih v času krize »efektivno uničili«. Poleg tega banke še do nedavnega niso bile pripravljene kreditirati novih nepremičninskih projektov, saj so se še vedno ukvarjale s sanacijo svojih starih naložbenih portfeljev. »Nepremičninskega manka na hitro ni mogoče nadoknaditi,« pravi Cirmanova, ki pa ne želi ugibati, kdaj bosta ponudba in povpraševanje na slovenskem trgu dosegla ravnotežje.
