»Načrt vzdrževanja je za blok tisto, kar je proračun za državo,« je ob obisku Slovenije konec lanskega leta pojasnjeval nemški strokovnjak za upravljanje večstanovanjskih stavb Michael von Hauff. Govoril je o Nemčiji, a enako velja za Slovenijo. Tudi po naši zakonodaji bi moral v načrtu vzdrževanja upravnik predvideti vse izdatke za vzdrževanje stavbe v posameznem letu oziroma v obdobju največ petih let, in finančne vire, iz katerih bi etažni lastniki lahko te izdatke plačali.
Slovenska in nemška realnost
Toda slovenska realnost je daleč od nemške. V Nemčiji upravnik po von Hauffovih besedah tudi vsakemu posameznemu etažnemu lastniku predloži izračun, koliko bo vzdrževanje stavbe stalo njega osebno. Pri nas številni upravniki načrtov sploh ne pišejo, mnogi pa jih skrčijo v stavek ali dva, opozarjajo v Združenju etažnih lastnikov Slovenije, Društvu etažnih lastnikov Velenje, Kurilnem odboru Deteljica, Združenju dejavnih etažnih lastnikov in Nadzornem odboru skupne kotlovnice S-31. »Plan vzdrževanja za leto 2016–2020; energetska sanacija objekta; informacije o obnovi fasade stanovanjskega objekta,« se glasijo točke dnevnega reda za zbore etažnih lastnikov.
Velike investicije, kot so energijske prenove blokov, pri tem nimajo vpliva. »SPL je etažnim lastnikom na Andreaševi 14 in 16 ponudil v glasovanje predlog sklepa o obnovi strehe in dodatno še o celoviti obnovi notranjosti zgradbe, ne da bi v predlogu sklepa ovrednotil ta dela in ne da bi predlagal tudi način plačila,« je opozoril Anton Klepec, direktor finančno-svetovalnega podjetja AKC, ki ima v Ljubljani v lasti okoli 50 stanovanj. »Opomba v predlogu sklepa, da se bo 'finančna konstrukcija' podala po potrditvi sklepa, se mi zdi enostavno cinična,« je dodal in spomnil, da niti občutno cenejšega avtomobila ne kupimo, dokler ne poznamo njegovih lastnosti in cene.
Glasovanje na pamet
Upravnik SPL je prek odvetnice Nataše Pirc Musar zanikal Klepčeve trditve, češ da je bil na zboru etažnim lastnikom detajlno obrazložen plan vzdrževanja, vključno z oceno stroškov obnovitvenih del. »Če se bodo etažni lastniki odločili, da bodo takšen plan in te sklepe sprejeli ter jih izglasovali v zakonsko potrebni večini, jih bo SPL spoštoval in izvršil z vso potrebno profesionalno skrbnostjo,« je zapisala Pirc-Musarjeva.
Toda takšno ustno predstavljanje načrta vzdrževanja tik pred predvidenim glasovanjem je po oceni organiziranih etažnih lastnikov daleč od potrebne profesionalne skrbnosti. Upravnikom namreč omogoča zavajanje stanovalcev, posledice pa »se kažejo v tem, da upravniki mnogokrat izvajajo nepotrebna, a zase donosna dela, ne izvajajo pa tistih, ki bi jih bilo res treba opraviti za izboljšanje kakovosti bivanja v stavbi«.
Še več. V praksi se je po opozorilih iniciativ namesto kakovostnega in načrtovanega vzdrževanja blokov uveljavilo tako imenovano intervencijsko vzdrževanje, to je izključno nujno in temu primerno dražje popravljanje očitnih napak in poškodb. Za nujna dela namreč upravniki ne potrebujejo soglasja etažnih lastnikov in lahko rezervne sklade praznijo celo povsem brez njihovega vedenja.
Slabe prakse spodbuja nedoločna zakonodaja
Takšna praksa se je po oceni organiziranih etažnih lastnikov udomačila, ker stanovanjski zakon ne predvideva sankcij za upravnika, ki ne pripravi oziroma predloži in utemelji načrta vzdrževanja. Načrte vzdrževanja pa upravniki pišejo kot proste spise tudi zato, ker zakonodaja »izrecno ne opredeljuje priprave, vsebine in načina predložitve načrta vzdrževanja etažnim lastnikom«. Določa le, da mora upravnik v načrtu vzdrževanja poleg predvidenih vzdrževalnih del oceniti vsaj še njihov strošek in dinamiko izvajanja del (če gre za več kot leto dni) ter možne vire financiranja.
Pozive omenjenih iniciativ, da bi upravnik opravil strokovni pregled stavbe in pripravil poročilo o njenem stanju ter na tej osnovi in skladno z morebitnimi dodatnimi željami etažnih lastnikov predlagal načrt vzdrževanja, ki bi bil skupaj s poročilom lastnikom na voljo še pred samim letnim zborom, lahko tako upravniki enostavno ignorirajo. »Ker stanovanjska inšpekcija absurdno trdi, da ni pristojna ukrepati, če upravnik ne spoštuje zakonodaje in ne pripravi načrta vzdrževanja stavbe, etažnim lastnikom preostanejo samo sodišče in dragi ter dolgotrajni sodni postopki,« razočarano ugotavljajo predstavniki etažnih lastnikov.
