Stanovanj v Ljubljani je premalo, so predraga, premajhna, zastarela in na trgu kronično primanjkuje dostopnih najemnih stanovanj. Tako bi lahko zelo na kratko povzeli stanovanjsko problematiko v našem glavnem mestu, ki jo v odsotnosti učinkovite stanovanjske politike vse bolj kroji trg, ta pa deluje le po logiki čim višjih donosov. »Na zasebnem najemnem področju to pomeni, da se oddajajo starejša stanovanja po izjemno visokih cenah in pod negotovimi pogoji, pri gradnji tržnih stanovanj pa vidimo, da investitorji gradijo premalo in da je večina teh stanovanj cenovno nedostopnih,« opozarja Klemen Ploštajner, mladi raziskovalec na Fakulteti za družbene vede.
Slovenija je po njegovem mnenju na stanovanjskem področju padla na izpitu in samo obdobju socialistične gradnje in samograditeljstva v nekdanji skupni državi se lahko zahvalimo, da danes nismo sredi še hujše stanovanjske krize. Statistika pravi, da smo v Sloveniji med leti 2011 in 2018 izgubili kar 5600 neprofitnih najemnih stanovanj, tudi gradnja tržnih stanovanj je v tem času precej zamrla. Če je bilo leta 2008 po ocenah statističnega urada v Ljubljani dokončanih več kot 1500 stanovanj, leta 2009 pa 830, je bilo v naslednjih desetih letih v povprečju letno zgrajenih le še 320 stanovanj.
Da gradnja stanovanj še zdaleč ne sledi demografskim spremembam v Ljubljani, potrjuje tudi podatek, da se je število gospodinjstev med letoma 2011 in 2018 v prestolnici povečalo za 5700, medtem ko je bilo v tem času zgrajenih le 2300 novih stanovanj. In še zanimivost: v Ljubljani se je po dostopnih podatkih največ stanovanj gradilo med leti 1975 in 1985, ko je bilo letno dokončanih od 1500 do 2500 stanovanj, kar je trikrat do petkrat več, kot je bilo stanovanj zgrajenih lani.
A problematično je tudi dejstvo, kakšna stanovanja so se gradila v zadnjih desetih letih. Če so štiri- in večsobna stanovanja, ki jih običajno povezujemo z luksuzno gradnjo, leta 2008 predstavljala manj kot petino vseh zgrajenih stanovanj, so lani taka stanovanja zajemala že več kot polovico vseh zgrajenih stanovanj. Če je glede na izdana gradbena dovoljenja povprečno načrtovano stanovanje leta 2007 merilo dobrih 75 kvadratnih metrov, je lani površina narasla že na več kot 130 kvadratnih metrov. »V Ljubljani je povprečen projekt trenutno vila blok s 15 stanovanji za 4000 evrov za kvadratni meter ali več. Jasno je torej, da zasebni trg ne more nadomestiti državne stanovanjske politike, kar se odraža v stanju, ki ga trenutno imamo – to je, da vedno težje pridemo do stanovanja in da 60 odstotkov mladih še vedno biva doma,« pravi Ploštajner.
Eksplozivni mešanici skope ponudbe stanovanj na trgu, dragih zemljišč, zamrle gradnje v času nepremičninske krize in postopnega oživljanja gospodarske rasti ter s tem povpraševanja se je v zadnjih letih pridružila še dobičkonosna oddaja stanovanj turistom prek spletnih platform Airbnb in Booking, ki je dodobra osiromašila ponudbo najemnih stanovanj, in to predvsem tistih bolj kakovostnih. V nasprotju s klasičnim najemom, ki ob trenutnih cenah stanovanj – ob upoštevanju vseh stroškov, amortizacije in davkov – lastnikom kljub vrtoglavim najemninam ne zagotavlja nič kaj vrtoglavih donosov, so zaslužki pri turističnem oddajanju lahko zelo visoki, marsikdo pa je zaradi tega šel načrtno v nakup stanovanja, kar je prav tako vplivalo na dvigovanje cen na trgu.
Kdaj do sistemskega vira financiranja?
Nekaj optimizma, da bo na stanovanjskem področju zavel nov veter, je leta 2015 vlilo sprejetje resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu do leta 2025, v kateri si je država zadala cilj, da bo gradnjo javnih najemnih stanovanj postopoma povečevala do 1500 stanovanj na leto, tako da bi do leta 2025 število najemnih stanovanj v javni lasti z 20.460 povečali na 33.000. Resolucija navaja tudi dva ključna pogoja, da bi se to lahko zgodilo: prvi je reforma stanovanjske zakonodaje do leta 2016, drugi, še bolj ključen, pa je zagotovitev trajnega vira financiranja stanovanjske gradnje. Pet let po sprejetju resolucije država ni sprejela ne novega stanovanjskega zakona ne našla sistemskega vira financiranja.
Lani jeseni so na ministrstvu za okolje in prostor sicer predstavili osnutek novega stanovanjskega zakona, vendar se je po menjavi vlade nova zasedba na ministrstvu odločila, da bo raje popravila in dopolnila obstoječi stanovanjski zakon. Kot je v nedavni spletni razpravi, ki jo je organizirala mreža Stanovanja za vse, pojasnil Matija Polajnar z direktorata za prostor, graditev in stanovanja na ministrstvu, so se za to odločili, ker so ocenili, da bi v preostalih dveh letih mandata težko sprejeli sistemski zakon. »Ministrstvo je presodilo, da kot problem zaznava dostopnost najemnih stanovanj, zato se je odločilo, da so spremembe zakona potrebne predvsem zaradi krepitve fonda dostopnih najemnih in javnih najemnih stanovanj,« je povedal Polajnar in dodal, da bodo nato nadaljevali s pripravo novega sistemskega zakona.
Gotovo je med ključnimi spremembami, ki jih predlagajo na ministrstvu, dvig neprofitne najemnine, ki bi sledil rasti življenjskih stroškov od leta 2007, ko so se te nazadnje usklajevale. Ob tem bi dvignili tudi subvencije za socialno šibkejše, ki ne bi smeli občutiti podražitev. »S tem ukrepom dosežemo to, da ustavimo krčenje fonda najemnih stanovanj. Za nove investicije pa je že s temi spremembami predvideno višje zadolževanje skladov, kar je predvideval že osnutek novega stanovanjskega zakona,« je razložil Polajnar.
Direktor ljubljanskega stanovanjskega sklada Sašo Rink je ocenil, da bi dvig najemnin zanje letno pomenil približno milijon evrov višje prihodke, a da bo imela po drugi strani občina višje stroške s subvencijami. A bolj kot subvencije za socialno najšibkejše najemnike v neprofitnih stanovanjih občino vse bolj bremenijo subvencije tržnih najemnin, do katerih so upravičeni tisti, ki kljub izpolnjenim pogojem še niso dobili neprofitnega stanovanja. Te subvencije so se namreč s 300.000 evrov v letu 2012 lani dvignile že na 2,5 milijona evrov, ki so jih izplačali približno 900 gospodinjstvom.
Računati na to, da bi dvig neprofitnih najemnin stanovanjske sklade finančno bistveno okrepil, je torej iluzorno. Nekoliko več manevrskega prostora bo zanje pomenilo rahljanje omejitev zadolževanja, kar naj bi za ljubljanski sklad pomenilo okoli 100 milijonov kreditnega potenciala ali približno 1000 novih stanovanj. A primanjkljaj javnih najemnih stanovanj glede na število vlog na javnih razpisih ocenjujejo na okoli 4000 stanovanj, kar pomeni, da bi ga sklad tudi z največjo možno zadolžitvijo zmanjšal za četrtino, nato pa mu bi zmanjkalo denarja. »Zato je več kot prepotrebno priti do sistemskega vira financiranja, ki ga ta vlada obljublja v koalicijski pogodbi, in upam, da bodo čim prej pristopili k iskanju tega vira. Prejšnja vlada je recimo obljubila 0,4 odstotka BDP, kar pomeni okoli 200 milijonov evrov letno za stanovanjsko gradnjo na območju celotne Slovenije. Verjamem, da tega ob 10 milijard evrov težkem proračunu ni tako težko zagotoviti,« je v razpravi o spremembah stanovanjskega zakona povedal Rink.
Mesto Dunaj zemljišča kupuje, ne pa prodaja
Ena bolj smiselnih rešitev bi bila, da bi sistemski vir za financiranje gradnje stanovanj vezali na davek na nepremičnine, ki bi z ustreznimi rešitvami lahko že sam po sebi blagodejno vplival na stanovanjski trg. »Obdavčitev ne bi smela imeti samo finančnega smisla, ampak bi morala vplivati tudi na to, kako se prostor izrablja. Stavbna zemljišča so recimo zelo malo obdavčena, sploh v Ljubljani pa je veliko primerov, ko lastniki z gradnjo dolgo čakajo na zanje najbolj ugodne razmere na trgu. V teh primerih bi jih lahko že primerna obdavčitev spodbudila h gradnji,« pravi Ploštajner. Ob tem izpostavlja, da so se najbolj uspešne države na stanovanjskem področju osredotočile predvsem na to, kako stanovanja gradimo čim ceneje in čim bolj učinkovito. Začenši z dostopom do stavbnih zemljišč in jasnimi pogoji za izrabo prostora.
Na ministrstvu za okolje in prostor so sicer v dopolnitvah stanovanjskega zakona recimo predvideli predkupno pravico stanovanjskih skladov in neprofitnih organizacij v primeru prodaje občinskih zemljišč, a ker jih bodo občine še naprej prodajale po načelu čim višje cene, bodo ta za sklade še naprej težko dostopna. Na Dunaju, ki ga mnogi jemljejo za zgled, je logika obrnjena na glavo: mesto stavbnih zemljišč v glavnem ne prodaja, temveč jih zelo načrtno kupuje in jih komunalno opremi. Nato z razpisom na podlagi arhitekturnih, urbanističnih in finančnih kriterijev izbere investitorja za stanovanjsko gradnjo, ki je ponavadi neprofitna stanovanjska zadruga. Finančna konstrukcija projekta je običajno taka, da mesto zadrugi ugodno proda zemljišče in zagotovi poceni kredit. Praviloma se zadruga deloma zadolži še na trgu, del vložka predstavljajo njena sredstva, del pa kot varščino prispevajo tudi najemniki. Pozornost je torej usmerjena k zagotavljanju poceni gradnje stanovanj, začenši s smotrnim ravnanjem s stavbnimi zemljišči.
Ker je okoli 45 odstotkov vseh stanovanj na Dunaju socialnih in so ali v lasti mesta ali v lasti zadrug, je do njih upravičenih kar 80 odstotkov Dunajčanov. Kot nam je v pogovoru pred nekaj leti povedal Kurt Puchinger, ki pri dunajskem stanovanjskem skladu vodi odbor za stavbna zemljišča, so z visokimi dohodkovnimi mejami dosegli, da so poceni najemna stanovanja dostopna tudi srednjemu sloju, kar se jim zdi zelo pomembno. Dohodke bodočih najemnikov preverjajo samo, ko ti zaprosijo za stanovanje, in če se jim v naslednjih letih dohodek zelo poveča, zaradi tega ne izgubijo stanovanja. »Nesmiselno se nam zdi, da bi tako kaznovali uspešne ljudi. Nasprotno, vedno lahko zaprosiš za večje stanovanje, če si ga sposoben plačevati,« nam je zaupal.
Ni zakonskih pogojev za stanovanjske zadruge
Ker je neprofitnih najemnih stanovanj pri nas premalo še za socialno najšibkejše, je naša stanovanjska politika v pretežni meri socialna, in ne širša razvojna politika, kot bi morala biti. Iz te predpostavke izhajajo tudi ocene o primanjkljaju javnih najemnih stanovanj, ki ga v Ljubljani na podlagi vlog na razpisih za neprofitna najemna stanovanja ocenjujejo na 4000, a te ocene ne upoštevajo dejstev, da se veliko ljudi na te razpise sploh ne prijavlja in da se marsikatero gospodinjstvo, če bi bila na voljo dostopna najemna stanovanja, ne bi odločilo za astronomske kredite in nakup stanovanja.
Vprašanja dostopnih najemnih stanovanj v tujini že dolgo uspešno rešujejo zasebne neprofitne stanovanjske organizacije, ki so lahko organizirane kot zadruge, delniške družbe ali družbe z omejeno odgovornostjo. Stanovanjske zadruge so zato navedene tudi v že omenjenem nacionalnem stanovanjskem programu do leta 2025, pri čemer so po posameznih občinah nastali tudi že obrisi pilotnih projektov. Eden takih je recimo stanovanjska zadruga na Rakovi jelši, v kateri bi moči združili ljubljanski in republiški stanovanjski sklad ter zadruga Zadrugator. V osnovi je bilo zamišljeno, da bi občinski stanovanjski sklad zadrugi zagotovil zemljišče, republiški stanovanjski sklad pa posojilo za gradnjo stavbe, v kateri naj bi bilo od 30 do 40 stanovanj. Člani zadruge bi vplačali lastni delež v vrednosti od pet do deset odstotkov vrednosti stanovanja in mesečno plačevali stroškovno najemnino, iz te pa bi zadruga odplačevala posojilo.
A projekt, tako kot še nekateri drugi podobni projekti, stoji, saj obstoječa zakonodaja ne omogoča, da bi javni partnerji zasebnim neprofitnim zadrugam podelili neodplačno stavbno pravico. Tako možnost je osnutek novega stanovanjskega zakona predvideval, a so se na okoljskem ministrstvu odločili, da je v spremembe in dopolnitve obstoječega zakona ne vključijo, saj naj bi po besedah Matije Polajnarja z okoljskega ministrstva to bila sistemska sprememba, »ki presega okvire nujnih sprememb, ki jih je treba sprejeti takoj«. Direktor ljubljanskega stanovanjskega sklada Sašo Rink je prepričan, da zaradi tega zamujamo lepo priložnost, saj so se zadruge izkazale za uspešen model tudi v zelo kapitalistično naravnanih državah.
Stanovanjska zadruga v nekdanji tovarni krst
Ena najbolj prepoznavnih stanovanjskih zadrug je gotovo Sargfabrik, ki je nastala leta 1996 kot del revitalizacije industrijskega kompleksa nekdanje tovarne krst v dunajskem 14. okrožju. Ker je v mnogih pogledih šlo za pionirski projekt, je nastajal razmeroma dolgo, in sicer že od sredine osemdesetih let prejšnjega stoletja. Članov zadruge je bilo na začetku 35, vsak pa je za nakup milijon evrov vrednega zemljišča prispeval 7300 evrov, kar je naneslo nekaj več kot 250.000 evrov, to pa je bilo dovolj za polog za 25-letno hipotekarno posojilo. Okoli 13,6 milijona evrov vredno gradnjo je finančno izdatno podprlo mesto, ki je v projekt vložilo 5,8 milijona evrov, dolgoročno posojilo je bilo vredno 5,3 milijona evrov, prvotni člani zadruge pa so vplačali še 2,5 milijona evrov lastnih sredstev, ki jih ob selitvi ustrezno revalorizirana dobijo vrnjena nazaj.
Štiri leta po dokončanju soseske Sargfabrik je zadruga kupila še stavbo v sosednjem stanovanjskem kareju, ki so jo poimenovali Miss Sargfabrik. Danes zadruga na dveh lokacijah razpolaga s 112 najemnimi stanovanj, ki so zelo prilagodljiva potrebam in profilom stanovalcem. Ti imajo v soseski, ki je zaradi ugodnejših pogojev, predvsem parkirnih normativov, registrirana kot študentski dom oziroma hostel, številne prostore za druženje in tudi vse na dosegu roke, saj kompleks zajema tudi bazen, vrtec, restavracijo, koncertno dvorano, knjižnico, zeliščni vrt na strehi stavbe…
Najemnina v povprečju znaša 8,45 evra za kvadratni meter, kar je pol manj od tržnih najemnin v okolici, ki so tako visoke tudi zaradi ugleda, ki ga je soseski prinesel projekt Sargfabrik. Približno tretjina najemnine gre za odplačilo posojila, preostalo zajemajo stroški za vzdrževanje skupnih prostorov, zavarovanje, rezervni sklad, v najemnino pa so tudi že vključeni stroški ogrevanja, vode in ravnanja z odpadki. Posebnost je tudi socialni sklad v višini 27 centov na kvadratni meter, ki ga upravljata dva ombudsmana in ki denar dodeljujeta najemnikom, ki si ne morejo privoščiti najemnine ter stroškov bivanja.
Zadruga Sargfabrik je bila namreč že od samega začetka načrtovana kot izrazito socialni projekt, s poudarkom na multikulturnosti, strpnosti in integraciji. V soseski so tako prostor našli politični azilanti, begunci, posebna pozornost je namenjena potrebam invalidov in enostarševskim družinam.
Lahko bi rekli, da je zadruga na neki način tudi žrtev lastnega uspeha, saj so se cene nepremičnin in storitev zaradi nje v soseski bistveno dvignile, čakalni seznam za sprejem pa je izredno dolg. Ker so najemniki zelo navezani na skupnost, tu večinoma živijo do smrti, posebej na prvotni lokaciji, kjer so stanovanja večja, medtem ko se v Miss Sargfabrik najemniki bolj pogosto menjujejo. Zadruga se neprestano sooča z novimi izzivi, ključna med njimi sta gotovo staranje najemnikov in naraščajoči stroški vzdrževanja stavbe, ki bo kmalu potrebna temeljite prenove.
A ne glede na morebitne težave, ki v prihodnosti čakajo Sargfabrik, je neizpodbitno, da je ta model stanovanjskega zadružništva navdihnil številne druge, tudi veliko večje stanovanjske projekte na Dunaju. Med največjimi je revitalizacija območja Aspern Seestadt, kjer pod taktirko dunajske občine nastaja pravo malo futuristično mesto, kjer naj bi do leta 2028 živelo in tudi delalo 20.000 ljudi.
Zaključimo lahko, da projekt stanovanjskega sektorja, ki bi deloval po neprofitnih načelih, gotovo ne more uspeti zgolj v nekaj letih, a to še ne pomeni, da lahko zato z vzpostavitvijo pogojev za delovanje stanovanjskih zadrug in drugih neprofitnih stanovanjskih organizacij odlašamo v neskončnost. »Že srednjeročno lahko namreč realiziramo vzorčne projekte in začnemo krepiti ta sektor, ki je recimo na Dunaju izjemnega pomena. Bistveno je, da se začnejo sredstva iz zasebne sfere pretakati v družbeno koristne projekte, ne pa da se finančni viri v Ljubljani pretakajo samo v luksuzno gradnjo,« opozarja Ploštajner.
