Zagovorniki novele ocenjujejo, da kratkoročni najemi zmanjšujejo dostop do stanovanj, nasprotniki iz vrst sobodajalcev pa trdijo, da za zakonom stoji hotelirski lobi, in opozarjajo na problematiko praznih stanovanj.
Slovenski turizem si letos obeta nove rekordne rezultate. Po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije (Surs) je bilo med letošnjim januarjem in julijem turističnih prihodov skupno nekaj več kot 4,1 milijona, prenočitev pa več kot 10,5 milijona, kar je 7 odstotkov več kot lani. Tuji gostje so ustvarili tri četrtine vseh prenočitev ali 8 odstotkov več kot leto prej, največ jih je bilo iz Nemčije, sledili so gostje iz Italije in Češke. Najbolj obiskane občine so bile Ljubljana, Piran in Bled.
Največjo rast beležijo tako imenovani nastanitveni obrati za kratkotrajno bivanje. V juliju so turisti po podatkih Sursa v zasebnih sobah, apartmajih in hišah ustvarili 30 odstotkov prenočitev ali 11 odstotkov več kot julija lani. Po drugi strani je bilo v hotelih zabeleženih 29 odstotkov vseh prenočitev, 5 odstotkov več kot leto prej.
Sobodajalci so lani prek treh največjih mednarodnih spletnih rezervacijskih platform (Airbnb, Booking in Expedia) ustvarili 4,53 milijona turističnih prenočitev ali 14 odstotkov več kot leta 2024. V primerjavi z letom 2023 se je število tovrstnih prenočitev po podatkih Sursa povečalo kar za tretjino.
Kar 91 odstotkov prenočitev v nastanitvah za kratkotrajno bivanje so opravili tuji turisti, največ turisti iz Nemčije, sledili so gostje iz Češke, Italije, Madžarske in Francije. Domači turisti so ustvarili 306.000 prenočitev, kar je 10 odstotkov več kot leto prej. Največ prenočitev, urejenih z rezervacijami prek spletnih platform, so našteli v Ljubljani (skoraj 942.000), na Bledu (452.000) in v Piranu (419.000 prenočitev).
Sobodajalci v veliki negotovosti
Nadaljnji razvoj sobodajalstva v turistične namene pa je, kot je znano, pod velikim vprašajem. Državni zbor v prejšnji sestavi je lani sprejel novelo zakona o gostinstvu, ki močno zaostruje pogoje za kratkotrajno oddajanje v najem. V občinah s tako imenovanim visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema na stanovanjski trg, kamor je nekdanje ministrstvo za solidarno prihodnost za leti 2027 in 2028 uvrstilo Ankaran, Bled, Bohinj, Bovec, Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Izolo, Koper, Kranjsko Goro, Ljubljano, Piran, Preddvor, Radovljico in Žirovnico, bi bilo oddajanje v najem od 1. januarja 2027 omejeno na največ 60 dni v letu, preostale občine pa bi lahko omejitev določile na obdobje od 30 do 270 dni.
Nova Janševa vlada je v zakonu o interventnih ukrepih za razvoj Slovenije določila zadržanje novega zakona o gostinstvu do 31. decembra 2026. Sindikati so ob podpori civilne družbe v DZ vložili pobudo za naknadni zakonodajni referendum o interventnem zakonu, ki ga je ustavno sodišče v začetku avgusta tudi dopustilo.
V Združenju sobodajalcev Slovenije opozarjajo, da je novi zakon o gostinstvu v dejavnosti sobodajalstva povzročil totalen kaos in pravni vakuum. Določbe zakona naj bi bile v praksi popolnoma nefunkcionalne, hkrati pa novela ni izpolnila svoje primarne vloge – ustrezne implementacije evropske regulacije iz uredbe o kratkoročnem najemu.
»Namesto da bi si sistematično prizadevali za integracijo celotne verige turistične ponudbe in oblikovanje stabilnega poslovnega okolja turističnega gospodarstva, smo s Hanovim gostinskim zakonom zasebne ponudnike 14 najbolj turističnih občin izpostavili negotovosti. Ob tem pa se je treba zavedati, da gostje, ki rezervirajo zasebne apartmaje prek platform, v primeru uničenja zasebne ponudbe nastanitev ne bodo iskali hotelov, ampak jim bodo te platforme ponudile nastanitve na drugi strani državne meje – namesto v Piranu ali Portorožu na savudrijskem Crvenem Vrhu, namesto v Kranjski Gori v italijanskem Trbižu,« opozarja Tadej Cotič, koordinator Združenja sobodajalcev Slovenije.
Nevladniki proti sobodajalcem
Golobova vlada je omejitev kratkoročnega najema argumentirala s tem, da rast tega segmenta neposredno vpliva na dostopnost stanovanj za prebivalce. »Večje povpraševanje po stanovanjih spodbuja rast cen, kar otežuje dostopnost stanovanj za dolgoročne najemnike,« so marca lani zapisali na ministrstvu za gospodarstvo, turizem in šport ter dodali, da se »z regulacijo in časovno omejitvijo oddajanja stanovanja vrne njihovemu osnovnemu namenu«.
Novelo zakona so podprli tudi nevladniki. »Slovenija se sooča z zgodovinsko nepremičninsko krizo, zato naj vlada čim prej v skladu z obstoječim zakonom sprejme vse potrebne podzakonske akte in začne izvajati nadzor, ki bo čim več stanovanj, ki se trenutno oddajajo turistom in kupujejo za te namene, pripeljal na trg dolgoročnega oddajanja,« je za Dnevnik povedal Tadej Štrok z inštituta Danes je nov dan. Urban Jeriha, direktor Inštituta za politike prostora (IPoP), meni, da potrebujemo jasno, stabilno in izvedljivo ureditev, ki bo nedvoumno razlikovala med občasnim oddajanjem dela lastnega doma in profesionalno dejavnostjo v stanovanjih.
Na ministrstvu so se pri pripravi zakona sklicevali na analizo Kako kratkoročni najemi spreminjajo stanovanjski trg iz decembra 2024, ki jo je po njihovem naročilu naredil Poslovni center Ekonomske fakultete. V njej so avtorji ugotovili, da je bilo v Sloveniji leta 2021 okoli 30.130 ali 4,3 odstotka vseh naseljenih stanovanj namenjenih tržnemu najemu. Od tega jih je bilo za kratkoročni najem namenjenih 11.320, kar pomeni, da je bilo od treh dolgoročno najemnih stanovanj kratkoročnemu najemu namenjeno eno stanovanje.
V Ljubljani, kjer je bilo tržnemu najemu namenjenih 8 odstotkov stanovanj, je razmerje v prid dolgoročnim najemom celo še nekoliko večje in je znašalo 1 proti 3,5. Največji delež naj bi kratkoročni najem imel v »turističnih občinah«. V Piranu, denimo, jih je bilo dvakrat, v Kranjski Gori pa celo štirikrat več od dolgoročnih najemov. Kako naj bi ti podatki vplivali na stanovanjski trg, avtorji analize ne pojasnjujejo.
Prazna stanovanja in hotelirski lobi
V Združenju sobodajalcev opozarjajo, da zares relevantnih podatkov o številu stanovanj, v katerih se opravljajo kratkoročni najemi, v bistvu sploh ni. Še najbolj natančna naj bi bila statistika Sursa, ki pa dejavnosti ne loči po tipu nepremičnin, v katerih se opravlja. Po njej je bilo leta 2019 v podkategoriji »zasebne sobe, apartmaji, hiše« registriranih 14.560 nastanitvenih obratov, leta 2024 pa 17.512, kar pomeni na nacionalni ravni približno 20-odstotno rast. V sami Ljubljani pa je število obratov te podkategorije v tem obdobju celo upadlo za 7,6 odstotka, z 2061 v letu 2019 na 1904 v letu 2024.
Še precej nižje so številke, ki jih je gospodarsko ministrstvo pred kratkim pridobilo od Ajpesa iz registra nastanitvenih obratov. Po teh podatkih je bilo konec julija 2025 aktivnih 11.935 takšnih nastanitvenih obratov, konec julija 2026 pa 12.244, kar pomeni 309 več kot v enakem obdobju preteklega leta.
»Tuje izkušnje kažejo, da je segment preprosto premajhen, da bi njegovo omejevanje prineslo statistično zaznavne vplive. V Sloveniji delež stanovanj, ki je v izključni rabi za kratkotrajne najeme, ocenjujemo na približno en odstotek stanovanjskega fonda. Obenem pa po podatkih lanskega sobodajalskega barometra kar 85 odstotkov ponudnikov stanovanj iz različnih razlogov ne bi oddajalo dolgoročno. Celo ob polni prepovedi dejavnosti bi se v dolgoročni najem preusmerilo manj kot tisoč stanovanj, realno pa v vsej državi le od 100 do 200,« ocenjuje Cotič.
Ob tem poudarja, da glavni vzrok za pomanjkanje stanovanj niso ponudniki kratkoročnih turističnih najemov, ampak v tem, da imamo v Sloveniji kar 165.000 uradno praznih stanovanj ali skoraj 20 odstotkov vsega stanovanjskega fonda, od tega samo v Ljubljani 23.000.
Čakanje na odločitev ustavnega sodišča
Čeprav so sobodajalci pričakovali, da se bo s spremembo vlade korenito spremenil tudi odnos do kratkoročnega najema, pa stališče novega ministrstva za gospodarstvo, delo in šport ni povsem jasno. Po eni strani pravijo, da je bil cilj moratorija v interventnem zakonu omogočiti postopno uvedbo ureditve, ki jo določa novi zakon o gostinstvu, ter zagotoviti razumen rok, da se ponudniki kratkotrajnega najema z letom 2027 lahko prilagodijo novim zakonskim zahtevam. Po drugi strani pa naj bi »preučili vse možnosti in ponovno strokovno preverili ureditev kratkotrajnega najema«.
Kratkoročnemu najemu pa očitno ni naklonjena Turistično gostinska zbornica Slovenije (TGZS). Njen direktor Fedja Pobegajlo je na novinarski konferenci v okviru Blejskega strateškega foruma (BSF) povedal, da nagla rast števila nočitev in obiska v zasebnih sobah in apartmajih ni skladna s ciljem zviševanja dodane vrednosti.
Na to izjavo so se ostro odzvali v združenju sobodajalcev. »Trditve vodstva TGZS o nižji kakovosti malih zasebnih ponudnikov nastanitev so popolnoma neutemeljene in zavajajoče. Vse mednarodne primerjave in analize kažejo, da ti ponudniki ustvarjajo višjo dodano vrednost, in to neposredno v lokalnem okolju, kjer gostje trošijo pri lokalnih ponudnikih. Na globalnih rezervacijskih platformah imajo slovenski sobodajalci redno bistveno višje ocene kakovosti storitev in gostoljubnosti kot hotelski sektor, ki ga zastopa TGZS,« je oster Cotič, ki trdi, da je za novelo zakona stal hotelirski lobi, ki vidi v kratkoročnih najemih največjo grožnjo za svoje poslovanje.
V združenju sobodajalcev ob novih pogovorih z ministrstvom upajo na zanje pozitivno odločitev ustavnega sodišča. Državni svet je namreč marca letos vložil zahtevo za začetek postopka za oceno ustavnosti več členov novega zakona o gostinstvu. Svetniki menijo, da »nova zakonska omejitev za opravljanje dejavnosti kratkotrajnega oddajanja presega dopustne okvire urejanja gospodarske dejavnosti in lahko dejansko onemogoči kratkoročno oddajanje, s čimer posega v ustavno pravico do svobodne gospodarske pobude«. Ustavno sodišče se do zahteve še ni izreklo.