»Čeprav gre v prvi vrsti za gospodarsko dejavnost, zakonska določila s področja najemodajalstva in prebivališča usmerjajo predvsem socialni vidiki,« je prepričan Edo Pirkmajer, predsednik Združenja lastnikov nepremičnin v Sloveniji. »Ta določila odsevajo prevladujoč odnos družbe do najemodajalcev, kot da gre za izkoriščevalce, ki zgolj hlepijo po dobičku in izsiljujejo reveže. To je žal občasno tudi res, a ti primeri so tudi posledica odsotnosti pravnega reda na tem področju.«
V Dnevniku smo orisali zaplete in prepreke, s katerimi se soočajo lastniki nepremičnin in so povezani s prijavo ter odjavo stalnega prebivališča na tuji nepremičnini. Zakonodaja dopušča, da se najemniki na naslovu bivanja stalno prijavijo brez soglasja lastnika nepremičnine. Za prijavo stalnega prebivališča zadošča zgolj predložitev najemne pogodbe. Lastnikov nepremičnin upravne enote ne vključijo v postopek, ne obravnavajo jih kot stranke v postopku in jih ne obveščajo o podeljenih stalnih prebivališčih na njihovi nepremičnini. Če lastnik nepremičnine skuša preprečiti prijavo stalnega prebivališča, mu na upravnih enotah zagrozijo z denarno kaznijo.
Mučno odjavljanje stalno prijavljenih
Sočasno lastniki nepremičnine bijejo večletne boje z upravnimi enotami, zato da dosežejo izbris stalnega prebivališča oseb, ki na naslovu ne prebivajo več. Bivši podnajemniki se namreč pogosto ne želijo prostovoljno odjaviti, pa čeprav bi to – v skladu z določili zakona o prebivališču – morali storiti v roku osmih dni po zamenjavi stalnega naslova bivanja.
Ko skuša lastnik nepremičnine doseči izbris stalnega prebivališča (bivših ali fiktivnih) najemnikov, se pogosto zatakne v birokratskem mlinu. Povprečni postopek na Upravni enoti Ljubljana je lani trajal 138 dni, k temu pa je treba prišteti še čas, preden enota sploh sproži postopek. To utegne trajati tudi več mesecev. Dokaz je izkušnja Ljubljančanke, ki od decembra terja izbris bivših najemnikov. Predložila je vsa dokazila, s podpisi prič. Šele pred nedavnim je na njen naslov prispela uradna pošta za bivšega najemnika. Upravna enota ga je vabila na ustno obravnavo za ugotavljanje prebivališča. Vabilu se ni odzval, saj na tem naslovu ne živi več in dopisa ni prevzel.
»Kar nekaj opisanih težav bi lahko rešili, če bi upravne enote vodile postopek prijave skladno s 44. členom zakona o upravnem postopku, ki pravi: ’Organ mora ves čas med postopkom po uradni dolžnosti skrbeti za to, da so v postopku udeleženi vsi, na katerih pravice ali pravne koristi bi lahko vplivala odločba,’« je izpostavila odvetnica Jasna Zakonjšek. »Tako bi vključile najemodajalce oziroma stanodajalce kot stranske udeležence, s čimer bi jim omogočile v postopku zavarovati svoje pravice, ker prijava stalnega prebivališča predstavlja poseg v lastninsko pravico.«
V primerih, ko posameznik na podlagi najemne pogodbe prijavlja stalno prebivališče, bi morale upravne enote tudi z zadostno mero kritičnosti presojati, ali najemna pogodba res izkazuje tesno in trajno povezavo med posameznikom in naslovom, kjer živi, kar je pogoj za stalno prebivališče. »To bi morale še posebej skrbno preveriti in utemeljiti, ko gre za najemne pogodbe za določen čas,« je dodala odvetnica.
V skladu z zakonodajo je treba spremembo stalnega prebivališča prijaviti v roku osmih dni od preselitve. Upravne enote imajo pravico s plačilom 800 evrov globe kaznovati vsakogar, ki tega ne stori. V upravni enoti Ljubljani so od leta 2017 sprožili 1303 tovrstne postopke. V njih niso kaznovali niti enega kršitelja. Mariborska enota je sočasno opravila 515 postopkov in izdala 51 plačilnih nalogov.
Dojemajo se kot »šalterska služba«
Zakaj upravne enote dopuščajo nezakonito prijavljena prebivališča in postopkov ne razrešujejo hitro ter učinkovito, z orodji, ki jim jih ponuja zakon? »Zaradi birokratske miselnosti. Ker se jim zdi, da to ni njihov problem,« meni Gorazd Perenič, strokovnjak za upravno pravo. »Upravne enote se dojemajo kot ’šalterska služba’. Prijavljajo in odjavljajo ljudi. Ko se zgodijo zapleti, kot jih opisujete, bi jih najraje prevalili na drug organ. Iskanje in kaznovanje kršiteljev doživljajo kot nepotrebno dodatno delo.«
Problematika prebivališč sicer ni prvič odmevala septembra lani, ko je premier Janez Janša izpostavil Upravno enoto Maribor in omenil stanovanje, v katerem je prijavljenih že več kot sto ljudi, pa upravna enota še kar vpisuje nove stanovalce. »Prijava prebivališča je že dolgo ena izmed rakavih ran te države,« je prepričan Perenič. »Zakon o prebivališčih je sicer smiselno orodje za preprečitev zlorab, a je hkrati relativno permisiven. Obenem zakonodaja na prebivališče veže vrsto pravnih posledic, kar za seboj potegne na tisoče problemov. Spomnim se pravilnika, po katerem je bil študent upravičen do štipendije, če prihodki gospodinjstva niso presegli določenega praga. Študentje so kmalu ugotovili, da lahko to omejitev zaobidejo, če se na upravni enoti prijavijo kot ločeno gospodinjstvo z enim članom.« Država bi se morala odločiti, kaj hoče, je prepričan Perenič. »Če bo tudi v bodoče vztrajala pri vezanju pravnih posledic na prebivališče, bo morala vse upravne postopke izvajati natančno in redno. Ljudje bi potlej morali vsakih nekaj let dokazovati, kje je njihovo resnično prebivališče. A to dodatno delo v resnici nikomur ne diši.«
»Za razreševanje sporov v zvezi z najemnimi pogodbami so pristojna sodišča. A obenem ti zadevajo tudi upravne enote, če so povezani s stalnim in začasnim prebivališčem. Ta ločena pristojnost je eden izmed razlogov, zakaj se upravne enote z njimi nočejo ukvarjati,« dodaja Pirkmajer.«
