Več kot dve tretjini Slovencev živi v hišah, pri starejših je ta delež še precej višji, ugotavlja Urbanistični inštitut Republike Slovenije. Družinska hiša z vrtom pri nas predstavlja pogost ideal bivanja, pri čemer se je ta kulturno usidrana predstava zgodovinsko razmahnila v drugi polovici prejšnjega stoletja, ko so si prebivalci množično gradili lastne hiše, in to pogosto v obliki samograditeljstva. Slednje je bilo prisotno predvsem na podeželju in v manjših mestih, kjer je bivanje v hiši pomenilo nadaljevanje tradicionalnega življenjskega sloga, pogosto povezanega s kmečkim poreklom. Kot je izpostavil prof. dr. Boštjan Kerbler, vodja raziskav na področju stanovanj pri Urbanističnem inštitutu RS, so družinske hiše, ki so jih gradili, pomenile dolgoročno investicijo, simbol varnosti in neodvisnosti. Načrtovane so bile praviloma kot večgeneracijska domovanja, saj so graditelji pričakovali, da bodo v njih živeli tudi njihovi odrasli otroci.
A kot je dejal Kerbler, so se sodobni družbeni in demografski vzorci bistveno spremenili. »Mlajše generacije se zaradi izobraževanja, zaposlitve in spremenjenih življenjskih stilov selijo drugam, gospodinjstva se zmanjšujejo in prebivalstvo se hitro stara. Posledično danes v številnih velikih hišah živi ena oseba ali dve ali pa so te hiše celo prazne.«
Tako se na eni strani srečujemo s pogosto praznim ali polpraznim obstoječim stanovanjskim fondom, na drugi strani pa »z izrazitim pomanjkanjem cenovno dostopnih stanovanj, zlasti v urbanih središčih. Stanovanjski trg je relativno neprožen, najemni sektor šibek, cene pa visoke, kar posebej prizadene mlade posameznike, mlade družine in ranljive skupine. Tako nastaja izrazit paradoks – na eni strani stanovanjska stiska in nezadostna ponudba, na drugi strani velik, a slabo izkoriščen fond obstoječih hiš,« je stanje v državi strnil Kerbler.
Medgeneracijska solidarnost in trajnostni vidik
Ker prazne in polprazne velike družinske hiše tako predstavljajo pomemben stanovanjski potencial, ki bi ga bilo smiselno vključiti v reševanje sodobne stanovanjske problematike, od lanskega septembra do prihodnjega konca avgusta poteka raziskovalni projekt Modeli aktivacije velikih družinskih hiš s praznimi ali delno praznimi bivalnimi površinami. Namen projekta, ki ga vodi Boštjan Kerbler, poleg Urbanističnega inštituta RS pa pri njem sodelujeta Inštitut RS za socialno varstvo in Fakulteta za arhitekturo Univerze v Ljubljani, je razvoj mogočih modelov za uporabo tega neizkoriščenega stanovanjskega potenciala, ki bodo vključevali tehnične in zakonodajne prilagoditve, organizacijske rešitve in predloge za spodbude. Kot so zapisali raziskovalci projekta na spletni strani Urbanističnega inštituta, gre pri tem za kompleksen družbeni izziv, ki presega fizični vidik nepremičnin, saj zadeva tudi razumevanje družbenih, kulturnih, gospodarskih in psiholoških dejavnikov. Cilj projekta je spodbujati učinkovito rabo obstoječih stanovanj, kar pa ima več družbenih ravni; od stanovanjske dostopnosti, medgeneracijske solidarnosti, skupnostnega bivanja do regionalnega razvoja in ekonomskih ter trajnostnih vidikov.
Nova domovanja brez novogradenj
Aktivacija obstoječih stavb z novimi bivanjskimi modeli, kot je poudaril vodja raziskave, prinaša možnost povečanja stanovanjske ponudbe brez novih gradenj, kar je pomembno z vidika tako racionalne rabe prostora kot trajnostnega razvoja. »Obenem omogoča prilagoditev stanovanjske politike dejanskim bivalnim preferencam, saj zanimanje za bivanje v hišah v Sloveniji ostaja zelo izrazito. Hkrati lahko takšen pristop pomembno zmanjša pritisk na nova zemljišča in širjenja pozidave. Pri tem pa ne gre le za aktivacijo praznega prostora, temveč tudi za bolj učinkovito medgeneracijsko rabo obstoječega stanovanjskega fonda.«
Prav tako je, kot je sogovornik še izpostavil, pomemben vidik tega potenciala tudi njegov prostorski in razvojni učinek. Prevladujoč model gradnje družinskih hiš pri nas je po besedah raziskovalca prispeval k razpršeni poselitvi, višjim infrastrukturnim stroškom in manj učinkoviti rabi prostora, kar danes predstavlja pomemben izziv za trajnostni razvoj.
Izraba obstoječega fonda za reševanje dela stanovanjske problematike je po Kerblerjevih besedah najbolj relevantna v Ljubljani in drugih urbanih središčih, kjer je pritisk povpraševanja po stanovanjih največji in kjer bi takšen model lahko hitro prispeval k ublažitvi tovrstnega primanjkljaja. Po drugi strani bi na podeželju ustvarjal pogoje, da bi mladi lažje ostali v lokalnem okolju, in bi tako prispeval k vitalnosti naselij.
Intervjuji z lastniki hiš, sledijo pogovori
V raziskavi, v kateri ugotavljajo, pod kakšnimi pogoji bi bili lastniki dejansko pripravljeni aktivirati svoje hiše ali njihove dele in v kakšni obliki bi takšno bivanje zanimalo potencialne uporabnike, so do sedaj ugotovili, da odločanje lastnikov ne izvira iz ekonomskih temeljev, temveč je tesno povezano s kulturnim in družbenim pomenom hiše v Sloveniji. »Hiša za lastnike praviloma ni le nepremičnina, temveč predstavlja dom, življenjski dosežek, simbol stabilnosti, identitete in pripadnosti ter pogosto tudi družinsko dediščino. Povezana je z občutkom varnosti in kontinuitete – kot nekaj, kar naj ostane 'za otroke',« je družbene in individualne sentimente ter vrednote, materializirane v hišah, pojasnil Kerbler. Dodal je, da zaradi navedenega »lastniki pogosto tehtajo med trenutno rabo hiše in njenim ohranjanjem za prihodnost. Ta razmislek lahko pomembno zavira odločitev o oddajanju, preurejanju ali drugačni aktivaciji, saj hiše ne razumejo kot finančni vir.«
V splošnem so lastniki do takšnih idej precej zadržani, čeprav se to individualno zelo razlikuje. Terenske raziskave, ki potekajo na podlagi poglobljenih intervjujev, v tej fazi z lastniki hiš in v nadaljevanju s potencialnimi uporabniki, so po besedah sogovornika pokazale, da so sodelujoči ob prvih stikih pogosto nezaupljivi in potrebujejo čas, da se odprejo. »To dodatno potrjuje, da gre za izrazito intimno in občutljivo področje, povezano z domom in zasebno lastnino. Hkrati pa smo naleteli tudi na nasprotne primere, ko so bili ljudje presenetljivo odprti, pripravljeni deliti svoje izkušnje in zelo gostoljubni.« Raziskovalce je tudi presenetilo, da se v raziskavo niso vključili le starejši lastniki, temveč tudi srednje generacije, ki zaradi velikosti in zahtevnosti vzdrževanja iščejo možnost za boljšo izrabo prevelikih hiš.
Pomemben problem za aktivacijo souporabe velikih hiš pa se pojavljala v primerih, ko je hiša last več solastnikov in je odločanje zato veliko bolj zapleteno, saj vse odločitve zahtevajo uskladitev več oseb, kar je pogosto lahko ovira.
Vendar, kot je povedal Kerbler, kljub zadržkom interes za aktivacijo med lastniki obstaja – »zlasti če so tveganja zmanjšana in proces podprt z zaupanja vrednimi rešitvami. Ob tem se je v praksi pokazalo tudi to, da je izvedljivost takšnih rešitev močno odvisna od stanja in zasnove hiše.« Če ta omogoča razmeroma enostavno vzpostavitev ločenih enot, je aktivacija seveda bistveno lažja, medtem ko je proces zahtevnejši tam, kjer so potrebne večje prilagoditve.
Prilagodljivi modeli
Kot je prav tako navedel vodja raziskave, se po dosedanjih ugotovitvah za najbolj verjetne kažejo modeli delne aktivacije. To pomeni, da lastniki še naprej živijo v hiši, neizkoriščeni del pa namenijo za bivanje drugih oseb, na primer z ureditvijo ločene stanovanjske enote in njenim oddajanjem ali z različnimi oblikami sobivanja. Takšni modeli omogočajo ravnovesje med ohranjanjem doma in bolj učinkovito rabo prostora.
Poleg tega pomemben del modelov aktivacije predstavlja institucionalni okvir, ki z zagotavljanjem pravne varnosti, podpore pri upravljanju najemnih razmerij ali vključevanjem zaupanja vrednih posrednikov, na primer občine ali javnih skladov, zmanjšuje tveganja za lastnike. Enako pomembna, kot je še pojasnil raziskovalec, je organizacijska podpora pri izvedbi aktivacije, kar vključuje svetovanje, pomoč pri pripravi projektov in prilagoditev hiš do prevzema celotnega procesa (iskanje uporabnikov, upravljanje najemov in koordinacija prenov). »Brez takšnih mehanizmov se lastniki bistveno težje odločajo za aktivacijo. Dosedanje ugotovitve kažejo tudi, da bi bilo takšno organizacijo najbolj smiselno umeščati na lokalno ali regionalno raven, saj ji ljudje praviloma lažje zaupajo kot oddaljenim, centralno organiziranim strukturam oziroma institucijam.«
Ker projekt še poteka in je do njegovega zaključka še dobro leto, bodo raziskovalci o dokončnih in celovitih modelih, ki jih bodo razvili, ter njihovih učinkih lahko govorili šele prihodnjo jesen.
In kot je še povedal Boštjan Kerbler, posamezne oblike aktivacije hiš v Sloveniji že obstajajo, vendar so lokalno omejene in pogosto slabo prepoznane ter sistemsko nepodprte. Kljub temu so takšni primeri zelo dragoceni, saj pričajo o tem, da so takšne oblike uporabe prostora in sobivanja že prisotne in v slovenskem prostoru uresničljive.