Situacija na stanovanjskem področju je zapletena. Cena kvadratnega metra nezadržno raste in dosega rekordne vrednosti, sočasno rastejo tudi najemnine. Vlada v odhodu je napovedovala velika vlaganja v gradnjo javnih najemniških stanovanj, a večji premik na tem področju je (še) izostal. Kdor nima lastne nepremičnine, si v mestnih središčih vse težje zagotovi stalno bivališče.
Zavozlane razmere spodbujajo miselna preigravanja; kaj če bi se nekoč odvilo drugače? Ali bi bila v kakšnem vzporednem vesolju, brez Jazbinškovega zakona, stanovanja dostopnejša? In kakšna bi utegnila biti sodobna poštena obdavčitev premoženja, ne zgolj nepremičnega? Marko Novak, predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja – FIABCI Slovenija, je svoja razmišljanja predstavil v Univerzitetni knjižnici Maribor.
Na področju stanovanjske politike v Sloveniji je zgodovinski prelom povzročila privatizacija javnega stanovanjskega fonda s stanovanjskim zakonom iz leta 1991, ki se ga je prijelo poimenovanje po tedanjem ministru za okolje in prostor Mihi Jazbinšku. Zakon Demosove vlade je omogočil imetnikom stanovanjske pravice odkup stanovanja. »Določal je visoke popuste: osnovni popust je znašal 30 odstotkov, dodatni popust za hitro odplačilo do 28,5 odstotka, upoštevali so se še prejšnja vlaganja in lastna udeležba,« spominja Novak. V praksi je to pomenilo, da je večina odkupila stanovanje za okoli desetino do petino realne tržne vrednosti, v primerih starejših stanovanj tudi manj.
Slovenija bi danes imela 200.000 stanovanj v javni lasti
Z različnimi metodami preračunavanja je Novak prišel do ocene, da se je država z izdatnimi popusti odpovedala okoli 27,5 milijarde »današnjih« evrov. Za primerjavo: javni dolg Republike Slovenije znaša 46 milijard evrov. »V današnji kupni moči denarja je bilo kupcem po Jazbinškovem zakonu podarjenih približno 150.000 današnjih evrov po povprečnem stanovanju,« je še ocenil.
Če država ne bi privatizirala stanovanjskega fonda, bi danes imela okoli 38 milijard evrov dodatnega premoženja, 160.000 odprodanih stanovanj pa bi bilo v državni lasti. »Za ogromno vrednost nepremičnin in delež lastniških nepremičnin v Republiki Sloveniji gre 'zahvala' Jazbinškovemu zakonu, ki je hkrati onemogočil upravljanje stanovanjskega fonda,« povzame Novak. Danes je v javni lasti okoli 33.000 stanovanj.
Novakova preigravanja imajo kakopak veliko pomanjkljivosti. Od vprašanja, kako bi Slovenija preživela prva leta samostojnosti brez deviznih rezerv iz nogavic prebivalstva, do tega, ali bi država, občine in podjetja kasneje zmogli financirati vzdrževanje in posodabljanje 200.000 stanovanj. In kaj če bi se privatizacija kasneje odvila razdrobljeno in bistveno manj pregledno?
V realnem vesolju je Jazbinškov zakon fizikalno dejstvo od leta 1991. Rezultat te formule je zelo visok delež lastništva nepremičnin, ki je precej višji kot v številnih zahodnoevropskih državah, kjer je najem bistveno bolj razširjen. V najemnih stanovanjih v Sloveniji danes biva le dobra desetina prebivalstva. Zaradi neustrezne obdavčitve so stanovanja sočasno postala izrazito tržna dobrina, saj so izredno poceni in varna metoda ohranjanja ter kopičenja kapitala.
Pri obdavčitvi obtičali v času Marije Terezije
»V Sloveniji smo že vedno mentalno v času Marije Terezije in vztrajamo pri okviru nizke obdavčitve premoženja, kar je v zgodovinskem kontekstu smešno,« je kritičen Novak. Slovenija je z 1,8-odstotnim deležem davkov na premoženje v vseh pobranih davščinah pri repu skupine EU. Da je Avstrija z 1,0 odstotka za nami, je slaba tolažba. Evropski prvak po uspešnem pobiranju premoženjskega davka je po podatkih OECD iz leta 2024 Luksemburg (8,3 odstotka), sledita Francija (7,8 odstotka) in Belgija (7,5 odstotka), še večji, enajstodstotni delež imajo Združeno kraljestvo in Združene države Amerike.
V združenju FIABCI so zbrali kumulativne podatke o premoženju pravnih in fizičnih oseb. Skupno po zelo konservativnih ocenah znaša vsaj 450 milijard evrov, od tega je več kot 60 odstotkov tega premoženja v nepremičninah. »V tej oceni niso vključeni zlato in kriptovalute niti okoli sto tisoč nepremičnin na Hrvaškem, kar bi skupno zlahka naneslo še vsaj 20 milijard evrov.«
Novak je že pred dvema letoma vladi neuspešno predlagal uvedbo tako imenovane tisočinke. Gre za širši premoženjski davek, ki bi odpravil nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) in bi poleg nepremičnin zajel drugo premoženje fizičnih in pravnih oseb. Fizične osebe bi letno plačale tisočinko na vrednost njihovega premoženja, ki presega sto tisoč evrov, pravne osebe bi plačale tri promile.
Tisočinko bi občutil le najpremožnejši sloj
Tisti, katerih premoženje ne presega 100.000 evrov in predstavljajo kar dve tretjini polnoletnih prebivalcev, torej ne bi plačevali ničesar. Posamezniki s premoženjem do 300.000 evrov bi plačali enako, kot plačajo danes NUSZ, 60.000 najbogatejših v državi pa bi plačalo več, kot plačajo danes. Več bi plačeval tudi finančni sektor gospodarstva.
»S tisočinko bi letno zbrali 500 milijonov evrov, s čimer bi zlahka pokrili stroške dolgotrajne oskrbe in zaradi tega ne bi bil nihče lačen in slabe volje. Obenem bi obdavčitev premoženja v ljudeh sprožila razmislek, kako naj ustrezno gospodarijo s svojimi praznimi ali prevelikimi nepremičninami,« je prepričan predsednik združenja, ki je del mednarodne nepremičninske federacije s sedežem v Parizu.
V Sloveniji je že sedaj praznih 90.000 stanovanj, od tega 20.000 v mestnih občinah. Nova vlada zato v koalicijski pogodbi napoveduje aktivacijo praznih stanovanj in zemljišč ter »povečanje učinkovitosti stanovanjskih skladov in javnih mehanizmov za gradnjo in upravljanje stanovanj«. Zavezuje se k znižanju obdavčitve najemnin za dolgoročno oddajo.
»V Sloveniji imamo 85.000 vdov in vdovcev, veliko jih živi v prevelikih, energetsko neučinkovitih hišah. Namesto da gradimo stanovanja za mlade, bi morali vsako leto zgraditi po vsej Sloveniji vsaj tisoč varovanih stanovanj za starejše na leto,« je prepričan Novak. Obenem bi morali s pomočjo javne najemniške službe vzpostaviti sistem, ki bi omogočil parjenje prebivalstva z njemu ustrezno, že obstoječo nepremičnino.
»Namesto da si suženj svoje hiše, bi bival v varovanem stanovanju. Hiša bi ostala v tvoji lasti in za svojo nepremičnino bi še prejemal pošteno najemnino,« je razlagal pretežno sivolasemu občinstvu v univerzitetni knjižnici. »Sloveniji ni treba graditi stanovanj za mlade. Njih je treba namestiti v hiše, ki so že zgrajene.«
Za zdaj ni znakov, da bi se te rešitve udejanjile v »naši« stvarnosti. Prihajajoča vlada je sporočila, da novih davkov ne bo uvajala.