»Slovenija ima zelo visok delež lastništva nepremičnin, precej višjega kot številne zahodnoevropske države, kjer je najem bistveno bolj razširjen,« ugotavlja prof. dr. Boštjan Kerbler, vodja raziskav za področje stanovanj pri Urbanističnem inštitutu RS. »Lastniško zasedenih stanovanj je okoli tri četrtine, kar ne pomeni, da so preostala stanovanja najemna. Raziskava, ki smo jo opravili skupaj s FDV leta 2024, je pokazala, da v najemnih stanovanjih biva okoli 11 odstotkov prebivalcev.«
Ko je Golob popravil Mesca
Odhajajoča koalicija je imela visokoleteče načrte na področju neprofitne stanovanjske gradnje. V začetku leta 2023 je Luka Mesec, minister za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti, sporočil, da so si postavili cilj do izteka mandata vzpostaviti dolgoročno vzdržen sistem po vzoru Dunaja, ki bo od leta 2026 omogočal gradnjo dva tisoč javnih stanovanj na leto. »Tri tisoč,« ga je na tiskovni konferenci popravil predsednik vlade Robert Golob.
Za primerjavo: Stanovanjski sklad RS je 3000 dodatnih javnih najemnih stanovanj zagotovil v 11-letnem obdobju 2015–2025. V letih 2022–2025 je v vzdrževanje in investicije vložil skupno slabih 203,2 milijona evrov. V letošnjem letu ima na voljo nekaj več kot 74 milijonov evrov. V obdobju 2022–2025 je sklad pridobil 1781 najemnih stanovanj, in sicer z gradnjo ali prek programov sofinanciranja in tržnih nakupov, v letošnjem letu naj bi se jim pridružila 203 stanovanja. Številke so daleč od napovedi Mesca in Goloba.
Kaj bi morala storiti vlada, da bi neprofitna najemniška stanovanjska gradnja doživela dodaten pospešek, ki bi zmogel slediti razmeram na nepremičninskem trgu?
»Za doseganje napovedanih političnih ciljev bo treba vključiti vse možne akterje od DSU, nepremičninskega sklada, občinskih stanovanjskih skladov do neprofitnih stanovanjskih organizacij in zadrug,« odgovarja sklad, ki ga vodi Črtomir Remec.
Kolikšen bi moral biti proračun stanovanjskega sklada, da bi bil sposoben zgraditi 2000 ali celo 3000 novih stanovanj letno? »Žal odgovor ni samo v zagotavljanju finančnih sredstev,« pravijo na skladu. Spopada se namreč s številnimi izzivi pri zagotavljanju ustreznih stavbnih zemljišč, z dolgotrajnimi postopki prostorskega načrtovanja, pridobivanja dovoljenj, javnega naročanja … »Za obdobje 2020–2026 zagotovo velja, da pomanjkanje finančnih virov ni razlog za morebitno manjše število dokončanih stanovanj,« sklenejo.
Gurs že leta pogreša kakovostne podatke
Zakaj je tako težko v slovensko prakso vnesti model z Dunaja? »Ker Dunaj temelji na desetletjih sistematične javne stanovanjske in zemljiške politike in posledično velikem javnem stanovanjskem fondu,« Dnevniku odgovori Kerbler.
Ob pomanjkanju javnih najemnih stanovanj vsem brez lastniškega stanovanja preostane tržni najem. Zaradi pomanjkanja ustrezne ponudbe, še posebej v Ljubljani, so cene visoke, vpogled v dejanske razmere slab. Geodetska uprava RS (Gurs) ugotavlja, da še vedno nima na voljo dovolj kakovostnih podatkov za zadovoljivo spremljanje najemnega nepremičninskega trga. Našteva naslednje razloge: pravne osebe pogosto ne poročajo o oddaji poslovnih nepremičnin, fizične osebe, ki so lastnice nepremičnin, pa Finančni upravi RS ne poročajo o sklenjenih najemnih poslih oziroma sporočajo nerealne najemnine.
Nerealnost sporočenih najemnin je raziskal Urbanistični inštitut RS. Opravil je analizo zasebnega najemnega trga v Sloveniji. »Primerjava podatkov v evidenci trga nepremičnin (ETN) in oglaševanih podatkov kaže, da je v ETN zabeležena skoraj četrtina manj najemnih poslov, kot je oglaševanih najemov, v Ljubljani celo tretjina manj. Iz tega lahko sklepamo, kolikšen delež najemnih poslov ni prijavljen,« izsledke povzame Kerbler.
Velik del najemnin se izplačuje na roko
Pri prijavljenih najemnih poslih so podatki o višini najemnin znatno nižji od oglaševanih najemnin. Srednja vrednost najemnin dosega v večini primerov le med 40 in 70 vrednosti najemnin iz oglasov. »Na primer: v občini Koper je bila decembra 2024 srednja vrednost najemnin v evidenci trga nepremičnin 7,37 evra na kvadratni meter, medtem ko je srednja vrednost oglaševanih najemnin znašala 17,30 evra na kvadratni meter. To kaže, da prijavitelji najemnih poslov pogosto navajajo nižje najemnine, kot jih dejansko zaračunavajo najemnikom. Posledično lahko sklepamo, da del najemnine prejmejo 'na roko' in se s tem izognejo obdavčenju,« razloži raziskovalec Urbanističnega inštituta.
»Ob poostritvi nadzora nad poročanjem pravnih oseb v ETN bo potrebna nova zakonska ureditev poročanja, ki bo zagotovila popolnejši zajem podatkov o prodajnih poslih z DDV,« pričakujejo v Gursu. »Prav tako bo potrebna nova zakonska ureditev poročanja o najemnih poslih fizičnih oseb.«
Kronično neustrezna je tudi davčna politika na nepremičninskem področju. »Kdor oddaja prek platforme Airbnb ali prek popoldanskega s. p., plača le okoli šestodstotni davek, medtem ko fizične osebe plačajo 25-odstotnega. Ta davčna neenakost je strukturna napaka, ki jo je mogoče odpraviti – a zahteva politično voljo,« je prepričan Marko Novak, predsednik upravnega odbora Slovenskega nepremičninskega združenja – FIABCI Slovenija. »Dodaten motivator za oddajanje je tudi neučinkovit sistem prijave najemnih razmerij, ki ga praktično ni, kar dodatno omogoča izogibanje plačilu davka.«
Namesto gradnje aktivacija praznih nepremičnin
Letno zgradimo samo 500 do 700 novih najemnih stanovanj, hkrati se k nam priseli nekaj tisoč do nekaj deset tisoč priseljencev. V mestnih občinah imamo sočasno praznih okoli 20.000 stanovanj in hiš. »Mlada generacija potrebuje sistem, v katerem bo najemnina za tretjino nižja od bančnega obroka, zaradi česar ne bodo razmišljali o nakupu,« opozarja Novak. Aktivacija praznih stanovanj bi morala biti med prvimi prioritetami vsake vlade, saj je to veliko ceneje in hitreje kot gradnja. »Čez 20 let novih stanovanj niti ne bomo več potrebovali, saj se bomo soočili z manjšim številom prebivalcev, kot jih imamo sedaj,« doda Novak.