V nepremičninskih evidencah – katastru stavb, zemljiškem katastru in registru nepremičnin – danes zevajo precejšnje luknje, vpisani podatki pa so lahko napačni. Da bi zagotovili popolnejše, bolj usklajene in kakovostnejše podatke, na osnovi katerih bodo pravilneje določene množične vrednosti nepremičnin, ki naj bi nekoč služile tudi odmeri nepremičninskega davka, je vlada v ponedeljek potrdila in v parlamentarno proceduro poslala novelo zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN). Novosti je precej, v nadaljevanju pa na osnovi pojasnil Eme Pogorelčnik z geodetske uprave (Gurs) izpostavljamo nekaj ključnih.
1. Zapiranje vrat pred poljubnim spreminjanjem podatkov
Velik del družinskih hiš in tudi drugih stavb danes ni vpisan v kataster stavb, ker takšnega vpisa na osnovi geodetskega elaborata država za objekte izpred leta 2003 niti ne zahteva. Takšni lastniki so lahko bistvene podatke o svojih nepremičninah, na katerih temeljijo tudi njihove posplošene tržne vrednosti, v register nepremičnin doslej sporočali in spreminjali na osnovi lastnoročne izpolnitve posebnega vprašalnika. Po novem bodo tovrstne podatke, denimo o površini ali resnični rabi stavbe, lahko popravili le še z elaboratom geodetskega podjetja oziroma projektanta.
»Počasi zaostrujemo pogoje. Lastnike smo doslej že trikrat seznanili s podatki o njihovih nepremičninah in jim omogočili odpravo napak. Stavba se ne skrči ali raztegne, zato po novem spreminjanje tovrstnih podatkov ne bo več tako enostavno,« Ema Pogorelčnik z Gursa pojasnjuje, kako nameravajo priti do zanesljivejših ključnih podatkov za množično vrednotenje.
2. »Prisilni« vpis v kataster stavb
Od leta 2003 dalje je vpis novogradenj v kataster stavb sicer obvezen, a se kljub pozivom geodetske uprave in prijavljanja neposlušnih lastnikov inšpekcijskim službam po besedah Pogorelčnikove včasih (tudi zaradi pomanjkanja inšpektorjev) ne zgodi nič. Takšno stavbo lahko na osnovi terenskih pregledov geodetska uprava zdaj sama zajame zgolj v register nepremičnin, po noveli ZEN pa jo bo tako rekoč po uradni dolžnosti lahko vpisala tudi v kataster stavb in s tem uskladila obe evidenci. A ker bo to storila s položaja zunanjega opazovalca na osnovi tlorisa stavbe in števila etaž, v izračun površine stavbe denimo ne bo mogla vključiti debeline sten. Zato bo vpisana neto površina stavbe precej večja od dejanske, s tem pa bo višja tudi posplošena tržna vrednost nepremičnine. To in višje zagrožene kazni za nevpis v kataster stavb, ki se po predlagani noveli z najmanj 40 evrov dvigujejo na najmanj 300 evrov, bi po oceni Pogorelčnikove lastnike moralo spodbuditi k izpolnitvi dolžnosti tudi zato, ker bo po novem kazen za nevpis približno enako visoka, kot bi lastnika stal vpis v kataster stavb vključno z najemom geodeta.
3. Več delov le v stavbah z gradbenim dovoljenjem za večstanovanjske stavbe
Trenutno lahko lastniki v kataster stavb in register nepremičnin vpišejo stavbo z več deli tudi v primeru, ko je bilo gradbeno dovoljenje izdano za gradnjo enostanovanjske hiše. Da bo v prihodnje na področju lastništva večji red in delitev stavb na dele ne bo več poljubno prepuščena lastnikom, bo mogoče po noveli ZEN več delov v objektih, grajenih po letu 2003, evidentirati le še v primeru, da ima takšna stavba gradbeno dovoljenje za večstanovanjsko stavbo. »Četudi bo investitor v objektu z gradbenim dovoljenjem za enostanovanjsko stavbo v resnici zgradil tri stanovanja, bo moral geodet v uradne evidence objekt vpisati kot stavbo z enim delom. Za vpis več delov stavbe bo potreboval novo gradbeno dovoljenje za večstanovanjsko stavbo,« pripoveduje Pogorelčnikova.
4. Pri novogradnjah ne bo registrskih lastnikov
Ob množičnem popisu stavb in njihovih delov pred dobrim desetletjem so anketarji lastnike v register nepremičnin vpisovali na podlagi izjav o lastništvu, ne na osnovi podatkov iz zemljiške knjige. Da bi lastništvo nepremičnin v registru zdaj čim bolj izenačili z edino uradno evidenco, geodetska uprava v register na novo ne bo več vpisovala tako imenovanih registrskih lastnikov. Kdor lastništva novogradnje ali njenega dela ne bo vpisal v zemljiško knjigo, kot lastnik ne bo vpisan niti v register nepremičnin, saj po besedah Pogorelčnikove pri novih stavbah ni nobenih ovir, da se njihovi lastniki ne bi vpisali v zemljiško knjigo. Registrski lastniki, ki so že vpisani v register nepremičnin, pa bodo do ureditve stanja v zemljiški knjigi lahko ostali v evidenci.
5. Vsakoletno obvestilo o spremembi podatkov
O spremembah podatkov, ki jih v registru nepremičnin ne urejajo lastniki, temveč recimo državni organi ali upravniki, lastniki nepremičnin danes niso obveščeni. Na osnovi razsodbe ustavnega sodišča ob razveljavitvi zakona o davku na nepremičnine pa bo geodetska uprava po novem poskrbela, da bodo enkrat na leto prejeli tudi obvestila o tovrstnih spremembah. Gre recimo za spreminjanje podatkov o komunalni opremljenosti zemljišča, o njegovi dejanski rabi, o prenovi strehe stavbe…
6. Vse dejanske rabe na enem sloju
Čeprav dejanska raba zemljišča močno vpliva na množično vrednost nepremičnine, danes geodeti v zemljiškem katastru hranijo predvsem podatke o kmetijskih in gozdnih zemljiščih, ki jim jih redno sporoča ministrstvo za kmetijstvo. Novela ZEN prinaša postopno dopolnitev teh dveh dejanskih rab še s podatki o vodnih zemljiščih, cestah, železnicah… Ob tem vzpostavlja poseben sloj kartografskih podatkov, na katerem bodo vse dejanske rabe prikazane skupaj. »Na tem sloju bo mogoče pregledovati, kje ležijo vodna ali kmetijska zemljišča, ali se rabe med seboj prekrivajo… Ker bomo te podatke križali s podatki zemljiškega katastra, bo lahko vsak lastnik po novem tudi preveril, kolikšen delež njegovega zemljišča je kmetijskega, koliko pozidanega, kolikšen delež morda zaseda javna cesta…« Pogorelčnikova pojasnjuje, zakaj bo zaradi sinhronizacije zbirk podatkov o dejanski rabi tudi pri množičnem vrednotenju nepremičnin po novem manj napačno izračunanih vrednosti.
7. Lokacijska izboljšava podatkov zemljiškega katastra
Mreža parcel, kot so vrisane v zemljiškem katastru, se zdaj pogosto ne ujema z dejanskim položajem teh parcel v naravi, kot jo recimo prikazujejo digitalni zračni posnetki slovenskega ozemlja. V okviru evropskega kohezijskega projekta E-prostor bo geodetska uprava izvedla izboljšavo teh podatkov za celo Slovenijo, vsak posamezni lastnik zemljišča pa bo takšno izboljšavo za svojo parcelo lahko tudi posebej naročil kot novo geodetsko storitev. To po besedah Pogorelčnikove ne pomeni, da bo geodetska uprava na novo odmerjala zemljišča, temveč bodo skušali parcele v zemljiškem katastru čim bolj približati ustrezni lokaciji v naravi z matematičnimi metodami.
